Для среднестатистического россиянина термин "титульное страхование" не скажет ничего, хотя во всем цивилизованном мире заключение такого договора является обязательным при осуществлении любых сделок на рынке недвижимости.
Простой непростой титул
Основное отличие титульного страхования от других в том, что оно защищает не от предполагаемых катаклизмов, а от уже произошедших событий, которые не были известны и не проявились на момент заключения договора страхования.
Безусловно, все участники рынка недвижимости несут ответственность за свои действия в соответствии с законодательством. Поэтому ни один государственный орган, никакая коммерческая организация не будут отвечать своим имуществом за действия неких третьих лиц при совершении сделок. Равно как и за другие случаи, последствия которых могут аукнуться в будущем. При заключении сделки с недвижимостью всегда существует немалая вероятность того, что право собственности на объект может быть оспорено, а понесенные убытки не с кого будет взыскивать.
С другой стороны, некоторые риэлторские фирмы дают гарантийные обязательства, и если в результате судебного решения клиент теряет право собственности на квартиру, то компания возместит ему все убытки. Наивно думать, что обязательства такого рода укрепляют имидж риэлтора. Скорее, это попытка слегка повысить свои комиссионные. Кроме того, нередко эти обязательства оказываются ничем не подкрепленными. Считанные риэлторские фирмы имеют в собственности здания и дорогостоящее оборудование. Чаще арендуются офис, несколько компьютеров и канцелярская мелочевка. Вот вам и "имущество". В связи с этим вопрос, насколько реально получить возмещение убытков с проштрафившейся конторы, - звучит риторически. К тому же многие риэлторские фирмы существуют в виде нескольких небольших юридических лиц. И может статься, что такой фирме проще обанкротиться, чем отвечать по своим обязательствам.
Одним словом, единственной надежной защитой остается титульное страхование, которое становится все более востребованным и гарантированным законодательным способом защиты интересов собственника.
Титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск. Кроме того, двойной независимый контроль за совершением сделки - как со стороны риэлторской компании, так и со стороны страховщика позволит избежать многих ошибок в процессе подготовки сделки. Отметим, что за страхование уплачивается взнос в размере, сопоставимом со стоимостью 1 кв. м общей площади в квартире всего один раз при регистрации смены владельца недвижимости.
Еще одним преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. В случае же судебного разбирательства страховая компания будет полноценно участвовать в процессе на вашей стороне в качестве третьего лица, чего по закону не имеет права делать риэлторская организация. Естественно, что страховщик сделает все возможное, чтобы выиграть судебное разбирательство.
Когда наступит случай страховой...
Страховым случаем, при котором страховая компания выплачивает денежное возмещение убытка (страхового возмещения), является решение суда, лишающее собственника права собственности на недвижимость. Страховая компания полностью возместит собственнику его финансовые убытки в случае признания судом последней или предыдущей сделки с недвижимостью недействительной. Вот перечень страховых случаев, при которых сделка может быть признана недействительной:
сделка, совершенная гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;
сделка, совершенная под влиянием заблуждения;
сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;
сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
сделка, совершенная несовершеннолетним без согласия органов опеки и попечительства, или с согласия такого органа, но существенно нарушающая права ребенка;
сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.
Рассказывает Владимир Мнацаканов, руководитель юридического отдела агентства недвижимости "Арсенал Холдинг": "В юридической практике встречаются случаи, когда в процессе судебного разбирательства доказывается, что лицо, которое претендует на право собственности, когда-то лишилось этого права помимо своей воли. В этом случае, независимо от того, признает вас суд добросовестным приобретателем или нет, спорную квартиру могут отобрать в соответствии с ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
Если, скажем, квартиру может продать человек, психически не совсем нормальный, хотя и не лишенный судом дееспособности. В процессе разбирательств может быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, которая подтвердит, что в момент заключения сделки этот гражданин не осознавал последствий своих поступков. В этом случае имущество можно истребовать назад, и суд всегда удовлетворит такой иск. Был случай даже посмертной психиатрической экспертизы, когда наследники умершего 84-летнего дедушки оспаривали сделку по мене им московской квартиры на домик в деревне. Такая экспертиза действительно может быть проведена на основании изучения медицинских карт, документов, и результаты ее могут стать неожиданными даже для добросовестного приобретателя. Квартиры можно лишиться и в результате всякого рода преступных действий. Вспомним недавний нашумевший процесс над судьями Бабушкинского и Бутырского судов, которые незаконно оформляли квартиры, фактически находившиеся в государственной собственности после смерти владельцев.
Получается, что это вымороченное имущество, поступившее в государственную собственность в отсутствие иных наследников, помимо воли государства, было у него отчуждено. То есть граждане, купившие у мошенников эти квартиры, будут вынуждены вернуть их законному владельцу, несмотря на то, что они были признаны добросовестными приобретателями. Департамент муниципального жилья г. Москвы совершенно на законных основаниях предъявляет теперь им иски с требованием освободить эти квартиры. Есть и еще один тонкий момент. Отобрать квартиру у добросовестного приобретателя можно в случае, если она приобретена безвозмездно - по договору дарения. Не следует заключать таких сделок, поскольку здесь закон вас не защитит. В таких ситуациях единственным средством защитить свои материальные интересы является заключение договора титульного страхования. Агентство недвижимости "Арсенал Холдинг", например, приняло решение с 1 ноября 2005 г. страховать за счет своих комиссионных все квартиры, приобретаемые клиентами агентства. По завершении сделки каждый клиент агентства получит страховой полис. Отметим, что за 8 лет нашей работы на рынке еще ни один наш клиент не лишился права собственности".
Валерий Курганов, заместитель генерального директора страховой компании "Информстрах": "Далеко не все страховые компании берутся страховать эти риски, а наша компания начала заниматься страхованием риска утраты прав собственности одной из первых в России - с 1996 года. Этот вид страхования - добровольный, за исключением ипотеки, где титульное страхование является одним из обязательных условий предоставления кредита банком. Юридическую чистоту объекта недвижимости порой бывает достаточно сложно проследить, и не в последнюю очередь это связано с наследием приватизации начала 90-х годов.
Обычно договор страхования заключается на один-три года. Если по истечении этого срока страховой случай не наступил, можно пролонгировать его действие на льготных условиях до 10 лет. Оптимальным является срок в три года, а вероятность того, что по прошествии трех лет наступит страховой случай, - невелика. Страховая компания возмещает не только стоимость утраченной недвижимости, но и дополнительные и судебные расходы, если это оговорено в договоре.
Процесс заключения договора титульного страхования прост: участники сделки или агентство недвижимости предоставляет в страховую компанию пакет необходимых документов, страховая компания изучает историю объекта, выявляет риски, дает им оценку. Ставки плавающие, зависят от многих параметров: срока договора, количества выявленных рисков, возраста недвижимости и т. п. В среднем, ставки по типовым договорам составляют 0,2-0,5% от рыночной стоимости объекта. Сейчас мы начали активно сотрудничать с агентством недвижимости "Арсенал Холдинг" по страхованию его клиентов. Совместная работа страховщика и риэлтора дает клиентам агентства дополнительные гарантии, ведь все документы на квартиру будут проходить двойную проверку.
|