"Да у них все заранее известно, - презрительно пожимала плечами героиня Ирины Муравьевой по поводу свадьбы своей подруги в знаменитом фильме "Москва слезам не верит". - Сначала на холодильник будут копить, потом - на машину". Уже более 25 лет прошло после выхода на экраны этого фильма, а задачи большинства москвичей по достижению материального благополучия остались прежними. Но в связи с опережающим инфляцию ростом цен на недвижимость выражение "копить на квартиру" в наше время потеряло свою актуальность. Или все-таки нет?
При любом общественном обсуждении ипотечных тем так или иначе всплывает пресловутая проблема первоначального взноса, которая, по мнению многих экспертов, является главным тормозом продвижения ипотеки "в массы".
Нам ССК накопить и купить поможет
Наиболее часто предлагаемый путь ее решения - введение такого института, как строительно-сберегательные кассы (ССК). Одним из основных идеологов ССК является, в частности, председатель Национального совета по оценочной деятельности Иван Грачев. "В мировой практике жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах, ориентированных на финансирование покупки жилья, - поясняет он. - Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. Это позволяет создать практически замкнутый цикл "долгосрочные сбережения - долгосрочные кредиты".
Массового расцвета система строительно-сберегательных касс достигла в Германии. Каждый третий немец приобретает квартиру за счет целевых накоплений в так называемой bausparkasse. На рынке функционируют и частные строительно-сберегательные кассы (их в стране 20), и государственные (11). Немецкая система стройсбережений основывается на закрытой системе финансирования, благодаря чему она не зависит от рынка капитала и колебаний процентных ставок. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно двух-семи лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составляет 40-50% стоимости квартиры, вкладчик получает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки жилья. Как правило, оформление кредита занимает определенное время - это зависит прежде всего от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания составляет от двух до шести месяцев. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.
Характерная черта немецкой системы финансирования жилищного строительства заключается в том, что она объединяет различные учреждения и способы, а клиент получает предложение "из одних рук". Например, покупатель использует пакет услуг, в который входит ссуда (35-40% стоимости квартиры), рефинансируемая через рынок капиталов с помощью выдачи ипотечных кредитов; другая доля (25-30%) предоставляется в качестве ссуды стройсберкассой. Оставшаяся часть - собственный капитал вкладчика. Не редкость, когда в одной предпринимательской группе объединены банк, ССК, ипотечный банк и страховая компания или они имеют договор о постоянном сотрудничестве.
В России законопроект о стройсберкассах был разработан еще в 2004 году, но в пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья он не вошел. И. Грачев объясняет это тем, что прежняя редакция закона носила в большей степени "политический, декларативный характер" и должна была анонсировать саму идею.
Вместо закона о ССК законодатели приняли закон о жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК), которые, по мнению первого вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерия Казейкина, "могут выполнять функции накопления аналогично ССК". Может, и верно, незачем копировать чужое, когда есть свое - аналогичное. Только закон о ЖНК получился, мягко говоря, не слишком удачным.
Теоретически кооперативы работают по той же схеме, что и стройсберкассы. Человек вступает в ЖНК и пару лет делает ежемесячные отчисления в общий фонд кооператива. Когда сумма его накоплений достигает половины стоимости квартиры, оставшуюся часть он получает в виде ссуды. Квартира оформляется в собственность кооператива, но человек может спокойно заселяться в нее, жить, делать ремонт и на протяжении следующих лет постепенно расплачиваться с долгом. После того как пайщик выплатил всю ссуду целиком, жилплощадь переоформляется в его собственность. Поскольку кооператив - некоммерческая организация, то сверх ссуды человек платит лишь ежегодные 2-3%, которые идут на содержание правления и аренду офиса.
Кооператив из прошлого,но не для будущего
Проблема в том, что это теория. На практике основная функция большинства отечественных ЖНК состоит не в накоплении, а в выдаче дешевых и доступных кредитов. В отличие от банков кооперативы не практикуют процедуру андеррайтинга - стать их членом способен любой желающий. По признанию самих руководителей кооперативов, большая часть людей становились пайщиками, имея на руках 30-50% стоимости квартиры, в расчете быстро получить ссуду.
В итоге сложилась практика, когда средний срок накопления составлял несколько месяцев, а срок возврата займа в большинстве кооперативов - не менее десяти лет. В этом случае отчисления уже прокредитованных пайщиков не могли быть тем источником, за счет которого приобретаются квартиры для новых участников. По крайней мере до тех пор, пока размер кооператива не составит более 150-200 человек. А средний размер ЖНК, по данным Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования, составляет 70-100 человек.
Таким образом, квартиры кооперативами могли приобретаться только за счет прихода новых людей и их взносов. "Здесь изначально заложен некий момент "пирамидальности", - считает ведущий юрисконсульт направления "Городское хозяйство" фонда Институт экономики города Дмитрий Гордеев. - Допустим, 100 человек внесли деньги, 90 купили квартиры, остальные ожидают. И вдруг прекратился приток новых участников. Когда члены ЖНК получат ссуды? Только когда полностью расплатятся первые пайщики, а это очень долгий срок. Поэтому расчет делается на постоянное поступление новых участников, но он когда-то прекратится. Система изначально построена несбалансированно". Но законодатели решили, что схема неплоха, просто нужно ее немного "подкорректировать". Чтобы придать устойчивость конструкции ЖНК, закон предписал, что минимальный срок накопления, во время которого человек не имеет права на ссуду, должен составлять два года, а срок возврата ссуды не может превышать время накопления более чем в полтора раза. Вроде бы это обеспечивает устойчивость конструкции и избавляет пайщика от риска.
Однако потребители такой заботы не оценили: после вступления нового закона в силу поток желающих вступить в ЖНК резко пошел на убыль. "Раньше у нас ежемесячно приходило по пять-семь человек, сейчас - за полгода не больше десяти, - говорит председатель ЖСК "Свой дом" Андрей Масляев. - И это закономерно: большинство наших пайщиков - люди, у которых есть деньги на первоначальный взнос, но по тем или иным причинам нет возможности взять ипотечный кредит".
Другое не менее важное отличие немецких ССК от наших ЖНК состоит в том, что в первых вклады пайщиков инвестируются в строительство, соответственно, увеличиваются. В ЖНК средства вкладчиков сегодня лежат "мертвым грузом". И новый закон закрепляет такой порядок. По нему ЖНК не вправе вкладывать в строительство больше 20% своих денег. Поэтому, что бы ни планировали создать законодатели, плод их усилий явно не имеет никакого отношения к реальной накопительной системе. Правда, по информации И. Грачева, уже создана рабочая группа, которая должна доработать закон о ССК и уже в начале года провести его через процедуру первого чтения в Госдуме, но что получится в результате этой "детализации", пока угадать трудно.
Банковский счет: копите, пока не надоест
Правда, некоторые законодатели придерживаются мнения, что стройсберкассы нам и не нужны. На одной из встреч с представителями банков депутат Госдумы Анатолий Аксаков отметил, что "не надо создавать новый финансовый институт - ССК. Надо предоставить самим банкам право формировать накопительную систему". Банки в ответ предпочли промолчать. Однако некоторые из них и без напоминаний властей ввели у себя подобные накопительные схемы. Сейчас возможность накопить на первоначальный взнос предлагают Банк жилищного финансирования, банк "Евротранс", Абсолютбанк, банк "Возрождение", Росбанк, Собинбанк и Фора-банк. Потребителю, у которого нет собственных денег на первоначальный взнос, они предлагают открыть так называемый "целевой вклад".
"При этом с клиентом оговаривается размер ежемесячных вложений, которые необходимы для накопления определенной суммы к заданному сроку. Каждое пополнение вклада или начисление процентов увеличивает размер первоначального взноса, - поясняет начальник клиентского отдела компании "Мой дом" Юлия Пузакова. - Пополнение допускается в течение всего срока действия вклада, при этом проценты начисляются на общую сумму, независимо от срока внесения дополнительного взноса".
Проценты по таким депозитам стандартные: например, Собинбанк по целевому депозиту в рублях на полгода предлагает 9,22%, при годовом сроке - 11,4%. При кредите в валюте ставка составляет 7 и 8,4% соответственно.
Для потребителя остается актуальной проблема существенного разрыва между ростом процентов по его вкладу и увеличением цен на жилье. "Но у человека в этом случае есть другое преимущество, - говорит генеральный директор компании "Лаурел" Ирина Радченко. - Целевой вклад отличается от обычного депозита тем, что позволяет потом клиенту банка получить ипотечный кредит на льготных условиях. Для банков подобная схема заменяет процедуру андеррайтинга. То есть они на практике могут убедиться в надежности заемщика".
Клиент, накопивший деньги при помощи целевого вклада, может рассчитывать, например, на небольшое (0,5-1%) понижение процентной ставки, увеличение суммы кредита или определенные скидки при оформлении займа. Впрочем, некоторые банки такие схемы вводить не собираются и относятся к ним довольно критично. "Клиенту по сути приходится копить деньги на счете, а уровень инфляции и рост цен на недвижимость обычно обгоняют показатели доходности по вкладам, - считает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Насколько это реально при существующем росте цен на недвижимость - вопрос спорный". Директор департамента ипотечного кредитования финансового центра "Нова" Игорь Лонкин также соглашается, что такие схемы не востребованы у населения "в связи с тем, что рост цен в Московском регионе велик и значительно превышает процентные ставки по вкладам в коммерческих банках".
Но при всем скептицизме оба эксперта соглашаются, что для заемщиков, у которых нет собственных средств на первоначальный взнос, целевой вклад - все-таки выход из ситуации. Но выражение "накопить на квартиру" кануло в прошлое. По крайней мере до тех пор, пока не принят закон о стройсберкассах.
|