В Европе или США ипотечные заемщики меняют банки, если разница в ставках составит хотя бы полпроцента. В России за последние пять лет ставки на кредит в валюте упали на 5%. Разница в размере ежемесячного платежа при десятилетней рассрочке и сумме $50 тыс. достигает почти $140. Но реально ли у нас заменить один кредит на другой, и если да, то стоит ли овчинка выделки?
Говорить сейчас о перекредитовании как о массовой услуге не имеет смысла. В западных странах потребитель выбирает между банками. В России заемщика может вполне устраивать банк, вот только условия договора, заключенного три года назад, сильно проигрывают тем, по которым банк выдает кредиты теперь.
Если в 2000 году ипотечный кредит под 17% годовых в валюте был нормой, то в течение 2005-го средняя ставка составляла 12-13%. Более того, зима принесла массовое обновление программ банков, и сейчас некоторые из них декларируют 10% в год и менее без каких-либо комиссий, в том числе для заемщиков с "серой" зарплатой. А такие варианты соблазнительны даже для тех, кто получил кредиты год-полтора назад.
Перекредитование - это замена старого кредита новым под более низкие проценты. Строго говоря, с точки зрения терминологии важно, чтобы старый кредит погашался именно за счет нового. На практике перекредитованием называют даже изменение условий по действующему кредиту. Впрочем, для клиента не принципиально, что скрывается за словами, главное - снизить размер ежемесячного платежа.
Иногда потребителям не приходится беспокоиться об изменении договора. Например, АИЖК в 2003 году переводило всех заемщиков, ранее кредитованных под 18% годовых, на новую программу под 15%. "В то время количество закладных было небольшим, мы провели одностороннее снижение ставок, - рассказывает начальник управления общественных связей АИЖК Елена Силенко. - Но это очень трудоемкий процесс, и сейчас при изменении программ мы не практикуем пересмотра по уже выданным кредитам". Так что обычно решение этой проблемы ложится на плечи инициативных заемщиков. Для начала стоит попробовать провести переговоры о снижении ставки с собственным банком.
Договор между своими
"Банкиры знают, что человек, получивший ипотечный кредит, наверняка сможет пройти все проверки в другом банке, - рассказывает генеральный директор компании "Лаурел" Ирина Радченко. - Они понимают, что выгоднее сохранить добросовестного заемщика по современным ставкам, чем потерять его вовсе".
Теоретически кредиторы должны соглашаться с требованиями заемщиков, но бывает это не всегда. Крупные банки, особенно государственные, отличаются неповоротливостью в принятии решений. Коммерческие же, хотя и более склонны к индивидуальному подходу, но и у них технология работы с клиентами детально регламентирована, а значит, не допускает исключений. Кроме того, есть банки, которые работают по программам рефинансирующих организаций, например, таких, как АИЖК. В этом случае условия договора тоже неизменны. "Возможность понижения ставок у банков остается. Они могут погасить выкупленную нами закладную и кредитовать потребителя на современных условиях, - поясняет Е. Силенко. - Но каждый банк сам будет решать, насколько это реально. С нашей стороны ограничений нет. Перекредитоваться при изменении рыночных условий - право потребителя".
Ваш кредитор способен упорствовать и по другим причинам. Так, ставки по его самым выгодным на данный момент предложениям заметно выше, чем рыночные, на которых вы настаиваете. Тогда остается расстаться со "старым" банком. Желательно полюбовно, поскольку от его лояльности в этот момент зависит многое. "Схемы перекредитования при согласии "старого" банка-кредитора и без такого согласия достаточно серьезно отличаются, - объясняет исполнительный директор компании "ЛегкоКредит" Кирилл Суслов. - Если в первом случае необходимо просто согласовать действия двух банков, то во втором приходится реализовывать право досрочного погашения и придумывать сложные схемы переноса залога и дополнительного обеспечения на этот период".
Действительно, ведя переговоры с клиентом о понижении ставок по действующему кредиту, менеджер знает, что для обращения в другой банк заемщику придется решать вопрос с залогом. Дело в том, что для получения денег, достаточных, чтобы освободиться от долга, надо заложить квартиру. Но она уже обременена по договору с первым банком. Кроме того, в новом банке надо будет также уплатить сопутствующие выдаче сборы.
Переходный период
Если вы, все взвесив, приготовились менять кредитора, для решения проблемы залога есть три основных варианта. Самый простой, когда вы владеете еще какой-либо недвижимостью и можете заложить ее. Такое случается нередко: определенная часть ипотечных кредитов берется под залог уже имеющейся квартиры - такую программу часто называют "ломбард". Заемщик, который распоряжается двумя объектами, вправе заложить второй и, получив деньги, снять залог с первого. Если с запасной недвижимостью туго, будьте готовы отдать в залог дополнительное имущество: машину, дорогие ювелирные изделия и т. д. В принципе банк может пойти навстречу и на время переоформления квартиры от старого кредитора воспользоваться этими ценностями в качестве гарантии.
Второй вариант - занять на пару месяцев денег у знакомых, а то и набрать нецелевых кредитов в разных банках. Погасив задолженность перед первым банком, надо отправляться за деньгами во второй. Но имейте в виду, что любые нецелевые кредиты обходятся гораздо дороже ипотечных. Кроме того, обслуживание таких кредитов (комиссия, оплата счета и т. д.) может привести к расходам, равным нескольким процентам суммы долга. Так что при отсутствии богатых друзей или родственников придется очень тщательно рассчитывать всю операцию: велик шанс, что издержки превзойдут выгоду, к тому же траты возникают сразу, а экономия растягивается надолго.
Впрочем, при готовности ради будущего сокращения платежей потратить сейчас определенную сумму остается третий вариант - воспользоваться посредником. Свою помощь в проведении перекредитования или переговорах с банком о понижении ставки декларируют практически все ипотечные брокеры. "Основная проблема при переводе кредита в другой банк - гарантии на то время, пока на квартиру не оформлен новый залог, - рассказывает И. Радченко. - Брокер же всегда имеет преимущество перед частным лицом - у него есть опыт сотрудничества". По словам руководителя клиентского управления ипотечной компании "Мой дом" Юлии Пузаковой, оформление нового кредита возможно как до, так и после государственной регистрации ипотеки. "При необходимости мы проводим перекредитование в любом банке, - дополняет К. Суслов. - Просто это будет сложнее". И надо понимать, дороже.
Цена экономии
Действительно, тарифы на услуги ипотечных брокеров и в обычной ситуации отличаются большим разбросом, а при работе по оптимизации уже выданных кредитов суммы называются самые разные.
В некоторых агентствах переговоры о снижении ставки для своих клиентов считают просто дополнительным бонусом к получению собственно ипотечного кредита и относят к последующему обслуживанию. В других фирмах приравнивают эту услугу к операции перекредитования. Некоторые же реализуют схему как перевод долга из одного банка в другой, что по их прейскуранту оценивается в 4%.
Но такие цены выбиваются из общего ряда. Большинство ипотечных брокеров готовы взять на себя все сложности с закладом, заботы по подготовке документов и ведению переговоров за 1% суммы оставшегося долга. В случае возникновения сложностей, например, при отсутствии дополнительного обеспечения и несогласии нынешнего банка-кредитора, тариф вырастает до 2%. Однако многие ипотечные брокеры не считают это препятствием, твердо придерживаясь указанного 1%. А иногда и вовсе говорят о фиксированной сумме. "Перекредитование может стоить от 10 тыс. до 15 тыс. руб., - рассказывает заместитель директора департамента ипотечного кредитования финансового центра "Нова" Артем Ветюгов, - но, с моей точки зрения, говорить о сложившихся ценах рано, услуга слишком мало востребована. В дальнейшем стоимость будет зависеть от ситуации на рынке".
Черты реальности
По словам ипотечного брокера, который не пожелал называть своего имени, этот сегмент рынка находится в зачаточном состоянии. В Москве случаи рефинансирования кредитов на сегодняшний день можно пересчитать по пальцам. Клиенты, которые удостаиваются такой чести, как правило, либо лично знакомы с руководством банка, либо возглавляют важные для банков компании.
Отчасти такое мнение связано с тем, что банки стараются не афишировать подобные сделки. Но есть и прямые подтверждения: большинство брокеров, оценивая спрос на эту услугу, отметили, что с вопросом перекредитования обращаются единичные клиенты. Только в "Фосборн Хоум" сообщили, что доля таких интересующихся составляет около 5%. "Во-первых, нужно учесть, что несколько лет назад выдавалось гораздо меньше кредитов, чем сейчас, - поясняет И. Радченко. - Во-вторых, практически во всех известных мне случаях происходило снижение ставок по договору со своим банком. Перекредитование было связано с обменом заложенной квартиры и тоже осуществлялось тем банком, который давал первый кредит".
Пойди туда не знаю куда
В ответ на вопрос, в какие банки стоит обратиться за перекредитованием, брокеры деликатно молчали. Лишь некоторые в частных беседах отметили несколько кредитных организаций. Трудно сказать, является ли это объединяющим фактором, но чаще других звучали банки с иностранными собственниками: Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк и ДельтаКредит.
"Для оформления заявки на перекредитование, - рассказывает Ю. Пузакова, - к стандартному пакету документов на получение ипотечного кредита необходимо добавить оригиналы уже имеющегося у вас кредитного договора и соответствующего договора залога, а также справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности". Действительно, необходимо учесть, что перекредитование под "старый" кредит реально получить, только если все необходимые платежи по нему осуществлялись вовремя. "Постоянная тенденция к снижению процентных ставок и стремление банков "перетянуть" к себе больше клиентов позволяют предположить, что перекредитованием в ближайшее время займутся едва ли не все банки", - добавляет Ю. Пузакова.
Пока только Райффайзенбанк официально объявил о новом продукте - рефинансировании ипотечных кредитов других банков. Практически сразу были озвучены мнения, что это скорее маркетинговый ход, чем реальная услуга, так как предложенные ставки по рефинансируемым кредитам составляют не менее 13% годовых, а новые кредиты Райффайзенбанк готов выдавать под 11% и ниже. Но появление перекредитования в официальном предложении - признак новой тенденции.
|