У самарских риэлторов свои представления об эксклюзивности договоров с клиентами
Обратившись за услугами в риэлторскую компанию, вы можете услышать такой вопрос: "Какой договор будем заключать - стандартный или эксклюзивный?". Так в чем же разница?
Все очень просто: заключив эксклюзивный договор с одной компанией, вы не имеете права обратиться в другое агентство. А взамен фирма предлагает вам ряд дополнительных услуг с учетом ваших требований. Это основное отличие эксклюзивного договора от стандартного.
На первый взгляд, условия для клиента довольно невыгодные. Разве шансы на успех не повышаются в десять раз, если покупателя для вашей квартиры ищет сразу десять компаний? На самом деле все совсем наоборот: специалисты считают, что гораздо быстрее и успешнее риэлторы работают при заключении эксклюзивного договора. Риэлторы считают, что причина эффективности "эксклюзивов" связана с большей ответственностью, которая возлагается на компанию вообще и на конкретного риэлтора в частности: "Это связано прежде всего с проверкой юридической "чистоты" квартиры и сделки с квартирой. Осознание этой ответственности дисциплинирует риэлторов".
Кроме того, в большинстве случаев при заключении эксклюзивного договора оговариваются конкретные сроки выполнения его условий. "Сроки могут быть различными, в зависимости от желаний клиента и возможностей фирмы. Обычно поиск покупателя или квартиросъемщика составляет от трех месяцев до полугода. Бывают случаи, когда конкретную дату не оговаривают, и фирма работает с клиентом до тех пор, пока не выполнит свои обязательства", - говорит Ольга Баранова, консультант отдела элитной недвижимости ЗАО "Новое качество" (Москва).
Столица и регионы
Как сообщила "Новостям рынка недвижимости" Наталья Михайлюк-Шугаева, руководитель пресс-службы компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" (г. Москва), "сегодня на столичном рынке до 80-90% сделок происходит при подписанных эксклюзивных договорах".
В Самаре практика составления и заключения "эксклюзивов" пока не получила такого широкого распространения, как в Москве. Как считает Ирина Быкова, начальник отдела готового жилья и ипотеки ГК "Дисса", в Самаре в настоящее время - равное соотношение заключаемых стандартных и эксклюзивных договоров. С этим мнением согласен Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости РСЦ "Мабис".
"Мягкие" - лучше...
Региональный рынок риэлторских услуг отличается от столичного не только количеством заключаемых "эксклюзивов", но и качественными характеристиками подобных договоров. Оказывается, "эксклюзивы" бывают двух видов: так называемые жесткий и мягкий варианты. В первом случае клиент в обязательном порядке отдает компании оригиналы документов на квартиру. По такому принципу работают большинство московских риэлторских компаний. В Санкт-Петербурге и регионах, в том числе в Самаре, ситуация иная. В нашем городе компании не ставят клиенту столь жесткие условия, и, по мнению директора АН "Визит" Полины Карпенко, "жесткий" вариант в Самаре не приживется. Причина проста: если компания может быстро и выгодно продать или сдать в аренду объект, то ей не нужны дополнительные гарантии того, что клиент не обратится параллельно в другую компанию. (В данном случае этой гарантией является изъятие оригиналов документов). Вторая причина распространения "мягкого эксклюзива" в Самаре, по мнению Ирины Быковой, начальника отдела готового жилья и ипотеки ГК "Дисса", заключается в следующем: "Даже если собственник квартиры сдаст оригиналы компании, он в любой момент может сделать дубликаты этих документов, заявив, например, что оригиналы утеряны". Таким образом, 100%-ной гарантии изъятие документов компании не дает, а вот доверие клиента значительно повысится, если ему можно будет сдать лишь копии.
Впрочем, жесткие эксклюзивные договоры заключаются и в Самаре, в том случае, например, если клиент вынужден уехать и не сможет в нужный момент поменять копии на оригиналы.
Так в чем же плюсы?
"Жесткий" или "мягкий" - оба варианта эксклюзивных договоров имеют ряд неоспоримых преимуществ по сравнению со стандартными.
При заключении стандартного договора ответственность риэлторских компаний (их, как правило, несколько) - "размыта". Иная ситуация при "эксклюзиве": серьезность намерений клиента приводит к серьезному отношению компании к его сделке. Кроме того, составление эксклюзивного договора исключает возможность мошенничества, поскольку очень мала вероятность, что информация о продаже или аренде квартиры станет доступна преступникам. По этой же причине никто не будет донимать собственника звонками и визитами, говорит Никита Петухов. При обращении в одно агентство вместо десяти гораздо больше вероятности, что информация поступит скорее к потенциальному покупателю, чем к мошеннику.
Как же фирмы доносят информацию потенциальным покупателям? В основном с помощью рекламных объявлений. Причем если заключен эксклюзивный договор, компания размещает рекламу объектов в дорогих специализированных журналах, на престижных интернет-сайтах, а не только в газетах бесплатных объявлений, сообщает Ольга Баранова. "Компании также используют передовые и очень эффективные технологии визуальной презентации объектов недвижимости - такие, как фототуры, виртуальные туры, 3D и flash-презентации, а также видеоролики", - говорит Наталия Михайлюк-Шугаева. При заключении стандартного договора фирмам редко удается уделять столько внимания и денег объектам.
Наталия Михайлюк-Шугаева также говорит, что у "эксклюзива" есть еще одно преимущество: собственник квартиры имеет возможность продать недвижимость по максимальной цене. Дело в том, что покупатель, обратившийся в эту же компанию, знает, что история эксклюзивных объектов недвижимости тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше, поскольку подготовленных, "чистых" объектов недвижимости на рынке не так уж много. Компания тратит деньги и время на проверку объекта, на его подготовку к продаже, а покупатель обычно готов заплатить за гарантии своего спокойствия даже выше рыночной стоимости, рассказали нашему еженедельнику в компании "Миэль-Недвижимость".
Как сообщили в подразделении жилой недвижимости РСЦ "Мабис", одной из особенностей эксклюзивного договора, точнее - одним из важнейших его достоинств, является возможность клиента добавить в договор свои условия. Если говорить об аренде жилья, то, например, если собственник квартиры хочет по тем или иным причинам сдать свое жилье исключительно иностранцу, то без "эксклюзива" ему не обойтись. Дополнительные требования могут быть связаны с предоставлением продавцу квартиры охраны после завершения сделки, если с ним, к примеру, расплачиваются наличными. Также клиент может предложить свои условия, касающиеся показа квартиры, рекламы и многого другого. Подобный индивидуальный подход очень ценится клиентами риэлторских компаний. Фирмы же, в свою очередь, предпочитают работать именно по эксклюзивному договору, поскольку точно знают, что их не обойдет более "шустрое" агентство и за качественную работу они гарантированно получат вознаграждение.
Таким образом "эксклюзив" выгоден обеим сторонам. "При заключении эксклюзивного договора продажа квартиры будет осуществляться по плану. Чем более четко выяснены условия взаимоотношений риэлторских компаний и их клиентов, тем больше вероятности, что сделка совершится быстро и с выгодой для обеих сторон", - считает Полина Карпенко, директор АН "Визит".
Есть ли минусы у "эксклюзива"?
Недостатки эксклюзивного договора, по мнению Ирины Быковой, - в жестких условиях, в которые поставлен клиент. После заключения "эксклюзива" от собственника квартиры будет зависеть очень мало. Впрочем, не нужно делать из этого трагедии: когда мы обращаемся в ателье, мы также не имеем возможности повлиять на процесс шитья платья. Главное - изначально выбрать нужное агентство, где работают профессионалы, и таких фирм в Самаре становится все больше. Рынок недвижимости, в том числе и самарский, приобретает все более цивилизованные черты, и в связи с этим будет расти количество эксклюзивных договоров.
Еще один минус "эксклюзива" также кажется незначительным, по сравнению с недостатками стандартного договора. "После заключения эксклюзивного договора может потребоваться больше времени на поиск покупателя или квартиросъемщика, но это связано прежде всего с дополнительными требованиями клиента", - говорит Никита Петухов.
То же самое можно сказать и о цене - она будет соответствовать количеству дополнительных требований, предъявляемых клиентом. К примеру, если собственник желает, чтобы его объект рекламировался по телевидению, заплатить придется больше. Также придется оплатить транспортные расходы в том случае, если, например, происходит обмен между Самарой и Тольятти. Таким образом, "баснословная" стоимость самого эксклюзивного договора - это миф. С подобными мифами борются сами компании, обычно именно они являются инициатором эксклюзивного договора. И это понятно: зачастую клиент обращается к риэлторам впервые, как правило, не всегда разбирается в юридических нюансах и отличиях "эксклюзива" и "стандарта", поэтому именно компания объясняет преимущества нестандартного договора. А клиент уже делает правильный выбор.
|