На одной ипотеке в жилищный рай не въедешь
В конце марта в Президент-отеле состоялось очередное заседание Международного ипотечного клуба. На сей раз его участники обсудили последние новости законодательства рынка недвижимости и ипотеки. Новости оказались весьма плачевными, правда, касались они не собственно нововведений, а мониторинга исполнения ранее введенных новшеств, проведенного фракцией "Единая Россия" в регионах РФ.
Универсальный рецепт
С докладом, посвященным новостям законодательства рынка недвижимости и ипотеки, выступил депутат Государственной Думы РФ, член комитета по бюджету и налогам Александр Коган. Известно, что вся законодательная мощь в последнее время была направлена на разработку и принятие законов, которые должны были обеспечить гражданам РФ доступное жилье (при этом большое внимание уделялось развитию ипотечного кредитования). Проведенный мониторинг показал, что доступного жилья как не было, так и нет, есть только рост цен. Также обнаружилось, что в 80% случаев действующее законодательство в области, касающейся выделения площадок под строительство жилья, нарушается самым грубым образом, вплоть до полного игнорирования.
По мнению А. Когана, для наиболее адекватного описания наблюдаемой в этой области картины более всего уместен термин "саботаж". Представители бизнес-сообщества, присутствующие на заседании, не только согласились с ним в оценке текущей ситуации, но и в чем-то "уточнили" ее в худшую сторону. Закономерно был поднят и второй главный русский вопрос "Что делать?". Универсального рецепта присутствующие дать не смогли, но приблизительный список наиболее болезненных болевых точек нынешнего жилищного законодательства все-таки смогли составить.
По мнению большинства выступавших, разработанный и принятый на данный момент пакет законов, регулирующий вопросы ипотечного кредитования, весьма грамотен и тщательно проработан. Положительные результаты его принятия уже можно наблюдать, что называется, невооруженным взглядом: проценты по ипотечным кредитам, условия кредитования, скорость развития рынка ипотеки, по общему мнению, вполне адекватны состоянию российского рынка жилья. Но, тем не менее, на одной ипотеке в жилищный рай не въедешь, и неаккуратное с ней обращение приводит не к росту доступности жилья, а, наоборот, к росту цен на него. Почему? А потому, что для того чтобы быть доступным, жилье, прежде всего, обязано существовать физически, а это достигается отнюдь не заботами клерков в банках, а работой строителей на стройплощадках. А вот со стройплощадками в России на данный момент ситуация почти катастрофическая: несмотря на 15 лет развития рыночной экономики, сейчас объем ежегодно вводимого по России жилья более чем вдвое ниже, чем в последние годы расцвета застоя.
Есть мнение
Кстати, а откуда возникло мнение, что ипотека может стать тем звеном, за которое "удастся вытянуть всю цепь"? Когда в начале 90-х началось обсуждение путей реформирования российской экономики, приглашенные американские эксперты вполне резонно помянули свой опыт времен Великой депрессии, когда широкое распространение ипотеки было действительно одной из ключевых мер, позволивших из нее выйти. Но при этом и эти эксперты, и их российские ученики как-то упустили из виду, что введение нового ипотечного законодательства было не единственной, не первой и даже не главной мерой, позволившей Рузвельту вытянуть Америку из депрессии. До того как стимулировать ипотеку, он достаточно долгое время развивал инфраструктуру страны, и построенные к моменту введения ипотечного законодательства дороги мало того, что обеспечили работой достаточно большое количество граждан страны, но и резко повысили доступность загородных земельных участков, что, в свою очередь, позволило рынку недвижимости без особых проблем переварить хлынувшие на него ипотечные деньги. У нас же наблюдается резкий недостаток земельных участков, имеющих необходимую инфраструктуру, причем эта проблема усугубляется еще и откровенно нерыночным поведением низового звена исполнительной власти. В результате этого приходящие на рынок ипотечные деньги приводят не к увеличению объемов строительства жилья, а только к возрастанию его цены. Таким образом, вполне очевидно, что подталкивание народа к ипотеке методом государственного субсидирования низких процентных ставок по ипотечным кредитам - это едва ли не худшее, что государство может в этой ситуации предпринять.
А вы в каком классе?
Теперь пару слов о том самом среднем классе, который во всем мире является основным потребителем ипотеки, а у нас (извиняемся за каламбур) "отсутствует как класс". Для того чтобы образовать в стране средний класс, надо не только повышать доходы населения, но и гарантировать населению хотя бы минимальную стабильность.
В процессе дискуссии, плавно перешедшей к проблемам налогообложения, мнения кардинально разделились. Если президент Международной академии ипотеки Иван Грачев заявил, что существующая система налогообложения душит малый и средний бизнес (и тем самым объективно препятствует образованию в стране среднего класса), то А. Коган считает, что российская налоговая система куда либеральнее и американской, и большинства членов Евросоюза.
Оба оратора приводили в подтверждение своей позиции достаточно много цифровых данных, но единственным пунктом, по которому был достигнут консенсус, было то, что налоги платить никому не хочется.
Кроме того, всплыл и еще один интересный вопрос: существуют налоги, которые не работают, не стоит ли их вообще отменить (как это было сделано, в частности, с налогом на обмен валюты, от которого уходили всеми правдами и неправдами)? Как образец подобного налога в жилищной сфере был упомянут налог на прибыль, который продавец квартиры обязан был платить с разницы в цене покупки и продажи в том случае, если он владел квартирой менее трех лет, а сумма сделки превышала миллион рублей. При просмотре реестра сделок за последние несколько лет возникали интересные ассоциации с рекламными щитами: у всех сделок со сроком владения менее трех лет цена состояла исключительно из девяток: 999 999 рублей 99 копеек. А это, между прочим, статистика, и на ее основе тоже принимаются законы. Впрочем, и этот вопрос повис рядом с предыдущим.
Дело в психологии
Но все-таки (как мы обещали ранее) вернемся к исполнительной власти и нюансам исполнения ею "пожеланий" власти законодательной. Либерально настроенное бизнес-сообщество подняло вопрос: а можно ли вообще как-либо замотивировать исполнительную власть на исполнение законов? Например, законодательство, регулирующее процедуру предоставления земельных участков под строительство жилья, прозрачно и логично, введено оно было не с бухты-барахты, а с достаточно длительной отсрочкой после опубликования (данной именно на то, чтобы местные власти успели подготовиться) и действует уже ровно полтора года. Но, тем не менее, список социальных обременений, полученный при проведении упомянутого мониторинга, был больше похож на подборку провинциальных анекдотов, над которой можно было бы посмеяться, если бы эффект этих обременений не был бы настолько грустным и разрушительным для страны. Причем, ладно бы, этим дело и исчерпывалось бы...
Почему так происходит? А вот тут мы уже переходим в область психологии. Совместными усилиями участников МИКа был нарисован обобщенный портрет главы муниципального образования и его команды (все признали, что есть, конечно, и блестящие исключения, но погоды они, увы, не делают). Итак, человек долго и упорно прорывается к власти, теряя при этом здоровье и нервы (в то время как остальные живут и радуются жизни). Вот, наконец, он добрался до заветного кресла. Как он будет воспринимать вверенную ему землю? Правильно, как удельное княжество. Какую реакцию у него вызовет пожелание "управлять процессами, а не объектами"? В лучшем случае, непонимание, а то и искреннюю обиду. Это, как же: я объявляю тендер, его выигрывает инвестор, который от меня никак не зависит (и вообще, ну не по нраву он мне, и все тут), а потом ходит и улыбается, а я не при делах?! Не-ет, пока я жив, этому не бывать!
То, что этот портрет, увы, слишком близок к истине, и никакая финансовая заинтересованность исправить ситуацию не может, показала кампания по выкупу земли, занимаемой предприятиями. По существовавшей практике, до половины суммы выкупа поступало в бюджет муниципального образования, на территории которого предприятие находилось. И, тем не менее, понятен интерес местных властей направленный на то, чтобы не допустить выхода этой земли из-под непосредственного контроля.
На всякого "мудреца" - достаточно закона
Психология понятна, но на всякую психологию, как справедливо заметил А. Коган, есть закон и обязательность его исполнения. Так как принцип материальной заинтересованности на нынешний день не работает, то возникает вопрос о других способах мотивации.
Поскольку ситуация, когда власть законодательная и власть исполнительная существуют "в параллельных реальностях", друг с другом никак не пересекающихся на данный момент, и является основным тормозом развития не только рынка жилья, но и страны в целом, усилиями депутатов инициирован комплекс мер, направленных на исправление этой ситуации.
В конце концов, закон - не золотой червонец и не обязан всем нравиться. Его не нужно любить или не любить, его нужно исполнять.
|