Механизм взаимодействия банков и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на рынке ипотеки
Активный рост рынка ипотеки сопровождается расширением количества игроков на рынке. За 2005 год количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, выросло с 241 до 395, составив больше половины кредитных организаций, выдающих кредиты на покупку жилья.
Основным препятствием для выхода банков на рынок ипотечного кредитования, особенно для мелких и средних банков в регионах, является дефицит оборотных средств. Доля долгосрочных депозитов в структуре банковских ресурсов не превышает 5%.
Подавляющее большинство кредитных организаций не могут привлекать долгосрочные ресурсы с фондового рынка по ставкам, позволяющим сегодня кредитовать ипотеку, сохраняя приемлемую маржу. Кроме того, выход на рынок с эмиссией долговых ценных бумаг предполагает существенные накладные расходы, высокую степень информационной открытости.
Эффективным решением данной проблемы, применяемым во всем мире, служит рефинансирование выдаваемых банками кредитов специализированной организацией. Суть рефинансирования заключается в выкупе такой организацией у банков выданных ими ипотечных кредитов.
Банку возвращается полная сумма выданных заемщикам средств, и он может снова осуществлять кредитные операции. При этом комиссия за выдачу остается у банка. Очевидно, что чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает кредитор от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.
Важным условием рефинансирования является кредитование в соответствии с определенными правилами (стандартами), устанавливаемыми рефинансирующей организацией.
В настоящее время основным оператором, выкупающим ипотечные кредиты у банков, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентством сформирована унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов во всех субъектах Российской Федерации. В рамках этой системы банки (первичные кредиторы) выдают кредиты населению в соответствии со стандартами кредитования и сопровождения ипотечных кредитов и рефинансируют их через региональных операторов (специализированные компании, созданные с участием региональной или местной администрации, в рамках формирования инфраструктуры рынка ипотеки в регионах). Начиная с 2005 года АИЖК при желании банков заключает прямые договоры поставки закладных в агентство, что сокращает совокупные расходы системы и позволяет снизить конечную стоимость кредитных ресурсов.
Доходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК складываются из:
комиссии, уплачиваемой заемщиком. Причем поскольку банк получает комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, которое, как правило, рассчитывается по отношению к сумме кредита, то доходы первичного кредитора растут пропорционально росту цен на недвижимость;
дохода от удержания кредита на балансе. Пока банк не продал кредит агентству, он получает процентный доход от заемщика;
разницы между ставкой кредитования и рыночной ставкой финансового инструмента. Премия (дисконт) зависит от скорости досрочного погашения и макроэкономической конъюнктуры;
продажи других розничных услуг. Привлекая заемщика в ипотечное кредитование, банк укрепляет долгосрочные отношения с клиентом, который будет в дальнейшем пользоваться услугами данного банка.
Расходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК состоят из маркетинговых затрат, прямых и косвенных производственных издержек (персонал, инфраструктура, аренда), оплаты услуг третьих лиц (экспертиза, скоринг, и т.д.).
Работа банков в системе АИЖК предоставляет им целый ряд рыночных преимуществ. Прежде всего это доступ к источнику финансирования. При заключении договора с агентством банк получает возможность пополнения оборотного капитала, расширения объемов активных операций, выхода на новый перспективный рынок.
Кроме того, банк попадает в "стандартное поле" агентства, что подразумевает единые правила (документы и процедуры) выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Стандартизация позволяет существенно снизить риски всех участников рынка, совокупные издержки первичного кредитора.
Созданная агентством Единая информационная система (ЕИС) является уникальным информационным полем, объединяющим заемщиков, кредиторов, рефинансирующие организации и инвесторов в ценные бумаги. Подключение к ЕИС позволяет первичным кредиторам снизить временные и материальные затраты по запуску программы ипотечного кредитования.
Несомненно, у банка появляется преимущество в маркетинге. Ипотечный кредит -- сложный для продвижения продукт, требующий проведение информационной и рекламной кампании по внедрению продукта на рынок. Кроме того, "Стандартный ипотечный кредит" АИЖК является конкурентоспособным на рынке -- анализ рынка позволяет сделать вывод об увеличении доли стандартных кредитов АИЖК на рынке в 2005 году до 12,5% в общем объеме рынка и 35% в рублевом сегменте рынка.
Наконец, проблема обучения. Агентство сформировало систему обучения и проводит регулярные обучающие семинары, позволяющие быстро приобрести начальные теоретические и практические знания по выдаче и облуживанию ипотечных кредитов.
Таким образом, взаимодействие с АИЖК позволяет банкам развивать эту ветвь розничного бизнеса, завоевывая долю рынка и не имея при этом значимых объемов долгосрочных источников.
Особенности денежно-кредитной и финансовой политики на современном этапе позволяют прогнозировать большую эффективность привлечения средств с финансового рынка по сравнению с фондированием ипотеки за счет депозитных ресурсов.
Внедрение единых стандартов кредитования, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов способствует формированию положительного восприятия ипотеки как потенциальными заемщиками, так и профессиональными инвесторами.
Параметры развития рынка ипотечного кредитования определены Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, одобренной правительством Российской Федерации. Кроме того, контрольные цифры роста объемов рынка зафиксированы в национальном проекте "Доступное и комфортное жилье -- гражданам России". В соответствии с концепцией, в 2006 и 2007 годах в стране должно быть выдано 108 млрд руб. и 151 млрд руб. ипотечных кредитов соответственно. Из них агентство должно рефинансировать 21,6 и 22,7 млрд руб. закладных.
|