Продолжаем разбираться, как оформить непростую сделку - куплю-продажу земельного участка с капитальной постройкой.
Сегодня займемся проверкой дома.
ЧТО ПОЧЕМ
По опыту риэлторов и других специалистов, помогающих оформлять самострой, сейчас на практике на узаконивание может уйти от 3 до 6 месяцев и от $800 до $4000 (с учетом стоимости соответствующих проектных и прочих работ, справок, а также "вознаграждений" чиновникам).
Смотрим документы
Одна из основных задач - убедиться, что продавец не подсовывает вам "самострой". Иначе потом с его узакониванием хлопот не оберетесь. А то и вовсе можете потерять незаконно возведенный дом и прочие постройки (баню, гараж и т. п.).
Легальность коттеджа и права продавца на свободное распоряжение им подтверждает следующий набор документов, которые вам должны предъявить при подготовке сделки:
разрешение на строительство дома,
постановление о вводе дома в эксплуатацию,
техпаспорт БТИ,
поэтажный план БТИ,
домовая книга,
справка БТИ о принадлежности дома,
свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом или иной правоподтверждающий документ,
справка об оценочной стоимости БТИ.
На бумаге - одно, во дворе - другое
В советские годы дома строились без "буржуазных" излишеств, и впоследствии многие хозяева переделали их: добавили веранды, балконы, бани, а то и целые этажи.
При этом далеко не все удосужились получить соответствующие разрешения и зарегистрировать изменения в БТИ. Поэтому может оказаться, что продавец предъявит вам устаревшие документы, в том числе акт о вводе в эксплуатацию совсем иной постройки, чем дворец, возведенный на участке. В таком случае "переделанный" дом может быть признан самовольной постройкой.
"Всплыть" это может, например, при визите работников коммунальных служб, которых вы пригласите для ремонта, установки стиральной машины или газовой плиты.
Тогда вам придется узаконивать "фантазии" прежнего собственника, платить штраф, проходить согласования в инстанциях...
! Так что внимательно сверяйте описание дома в документах с его реальным состоянием!
Как узаконить самовольную постройку
В принципе закон позволяет легализовать самовольную постройку. Так что некоторые продавцы предлагают покупателям: мы оформим сделку с землей, на которой якобы ничего нет, а потом вы сами узаконите дом. За это при продаже предоставляется скидка. Что ждет покупателя?
По закону
Строго по закону (ст. 220 Гражданского кодекса РФ) самовольная постройка легализуется через суд. Для этого надо собрать массу документов, подтверждающих, что ваше строение соответствует строительным, противопожарным, санитарным и прочим нормам. В суд придется предъявить положительные заключения органов архитектуры и градостроительства, противопожарной службы, Роспотребнадзора и др. инстанций. Кроме того, потребуются документы, подтверждающие ваши права на земельный участок под домом, и техпаспорт постройки.
Если суд придет к выводу, что ваше строение не нарушает прав и законных интересов других граждан, не угрожает их жизни и здоровью, то выносится решение о признании права собственности на постройку. С этим решением можно отправляться в Федеральную регистрационную службу (ФРС), чтобы окончательно оформить свое право собственности на дом - получить свидетельство о государственной регистрации этого права.
На практике
Конечно, походы по судам - не самое приятное занятие. К тому же затянуться все это может надолго. Поэтому на практике самострой зачастую узаконивается в административном порядке, без обращения в суд. Во многих регионах местные власти установили специальные правила такой "упрощенной" легализации самовольных построек.
В Москве, например, действуют соответствующие постановления городского правительства (аналогичные акты существуют и в Подмосковье). Согласно им, для узаконивания самостроя нужно обращаться в окружную комиссию административного округа по рассмотрению фактов самовольного строительства. Потребуется предъявить заключения специалистов Москомархитектуры, Роспотребнадзора, противопожарной службы, органов природопользования и охраны окружающей среды, специалистов надзорных и инженерных служб города и ряд других документов. То есть в любом случае придется посетить немало инстанций и получить в них подтверждения, что ваша постройка "вписывается" в строительные, санитарные, природоохранные и прочие нормативы.
Кроме того, надо будет оплатить штраф за самострой. На сегодня он не бог весть какой - от 3 до 5 МРОТ, т. е. от 300 до 500 руб.
В итоге, если постройка не представляет опасности и не причиняет вреда окружающим, будет принято решение о сохранении самовольной постройки. Вы получите разрешение на строительство и акт о вводе объекта в эксплуатацию. С этими документами можно отправляться в ФРС и оформлять свое право собственности на постройку.
Р.S. В минувшую пятницу Госдума приняла в первом чтении законопроект о "дачной амнистии". В нем, в частности, официально узаконивается практика легализации самостроя без обращения в суд. Подробно об этих и других новшествах мы расскажем, когда законопроект будет принят во втором чтении - к тому времени он значительно изменится за счет поправок.
|