Цены на рынке недвижимости растут как снежный ком. Потенциальным покупателям вторичного жилья уже ясно, что откладывать сделку не имеет смысла: дешевле жилье не станет, а решать квартирный вопрос все равно надо. Но вместе с ценами на жилье дорожают и услуги риэлторов. Стоит ли на них экономить?
Проблема действительно непростая: самим искать подходящие варианты некогда, оформлять сделку страшновато, обращаться к риэлтору и платить ему за услуги 4-6% от стоимости квартиры (считай $120-180 за каждый квадратный метр) дороговато, а дальше будет еще дороже. Впрочем, если знать, за что именно риэлтор берет деньги и какие при этом дает гарантии, и подсчитать, сколько рабочих дней надо потратить на самостоятельное решение квартирного вопроса, получается не так уж дорого.
- Главное, что клиенты получают от риэлторской услуги - свое свободное время и квалификацию агента. Все мы, кроме своей основной профессии, способны и потолок покрасить, и туфли зашить, и машину отремонтировать. Но регулярно нанимаем других людей лишь потому, что за то же время можем больше заработать своей основной профессией, - говорит Михаил Гороховский, президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов. - К нам часто обращаются клиенты, которые пытались проделать операцию на рынке недвижимости самостоятельно, и с горечью рассказывают, как потеряли год-два, а то и деньги.
В какую же риэлторскую компанию обращаться и чего от нее ждать? Это зависит от стоимости квартиры и объема услуг, которые вы хотите получить. "Риэлторские компании зачастую выступают не только в качестве консультанта, но и помогают оценить недвижимость, выбрать оптимальную схему покупки, в том числе кредитование, анализируют документы, выясняют историю сделок с данной квартирой. А поскольку компания действительно помогает минимизировать риски при сделках купли-продажи жилья, проверяет юридическую чистоту недвижимости, выступает гарантом сделки, то размер оплаты такого полного комплекса услуг не должна быть ниже 6%, - считает Юрий Стретович, директор департамента вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Если же речь идет о простой консультации по проведению сделки, а вся ответственность будет возложена на клиента, комиссионные могут быть минимальными - не более 2-3%. Но тогда не стоит надеяться на проверку юридической чистоты и обеспечение безопасности сделки.
Однако из этого правила есть исключения. Клиент бюро недвижимости "Агент 002", например, платит за полный комплект услуг, включая проверку юридической чистоты недвижимости и анализ документов, только 2% от стоимости квартиры. Как уверяет Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002", "исследования рынка показывают, что брать за посреднические услуги при купле-продаже квартиры в Москве больше 2% как минимум не обоснованно". Скромное по сравнению с другими компаниями вознаграждение она объясняет новаторскими технологиями, которые использует "Агент 002", в частности принципом разделения труда, который действует в компании: консультант общается с клиентом по телефону, эксперт подбирает варианты, агент организует показы, юрист завершает сделку. "Кроме того, каждая квартира, выставленная на продажу через бюро, представлена на нашем сайте в виде виртуального тура. Это дает возможность потенциальным покупателям оценить основные плюсы и минусы предлагаемого варианта и таким образом сэкономить время", - говорит Ольга Побединская.
Возможно, скандально низкая для рынка цена услуг этого агентства объясняется и тем, что компания занимается ограниченным кругом операций - только сделками на вторичном рынке - и экономит на офисных помещениях и соответствующей инфраструктуре: вместо того, чтобы открывать новые филиалы, компания развивает автопарк. Агенты разъезжают по адресам на фирменных авто, что увеличивает скорость обслуживания.
Однако в большинстве компаний действует другая схема - клиента от первого звонка до завершения сделки "ведет" один сотрудник. По такой схеме, в частности, работает компания Blackwood. "Сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынк е проводится по стандартной схеме. У нас всю работу с клиентом ведет брокер, который подыскивает различные варианты квартир, смотрит их вместе с клиентом, помогает готовить все документы, проверяет юридическую чистоту квартиры, участвует во взаимодействии с банком, - рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Единственный, кто еще может быть задействован в процессе проведения сделки, это юрист, который привлекается для проверки всех документов и юридической поддержки переговоров с клиентом или продавцом. Но не во всех компаниях брокер участвует в процессе заключения сделки от начала до конца, часто в его обязанности входит лишь поиск клиентов и объектов, а всеми остальными вопросами занимается юридическая служба".
Несмотря на стандартную схему работы, стоимость услуг в Blackwood составляет 4% от суммы сделки, а вовсе не 6%. "Единственным исключением могут стать лишь крупные сделки, например на $1-1.5 млн., по которым комиссионное вознаграждение по договоренности сторон может быть снижено до 2-3%", - уточняет Константин Ковалев.
Когда речь идет о крупных сделках, обычно имеются в виду операции с элитной недвижимостью, а этот рынок отличают не только крупные суммы, но и особенные отношения с клиентом. "Юридически сделки в разных сегментах не отличаются друг от друга, но уровень общения часто различен. Как правило, с клиентом в нашем секторе работает индивидуальный консультант, который является специалистом высокого уровня. Все техническое, юридическое и финансовое сопровождение осуществляется внутренними структурами агентства, консультант же является своего рода "проводником" для клиента. Все коммуникации с внутренними и внешними структурами, задействованными в сделке, осуществляет он, - объясняет Александр Илюхин, руководитель департамента элитного жилья агентства элитной недвижимости "Новое Качество". - Кроме того, в сегменте элитного жилья сопровождение сделки часто дублируется со стороны клиента. Например, юридическое сопровождение входит в услуги по сделке со ст ороны агентства, но часто клиенты привлекают и собственных юристов".
Еще меньше могут попросить за работу частные риэлторы, но, разумеется, никаких гарантий они не дают. Если у вас нет хороших друзей, которые могли бы порекомендовать надежного маклера, лучше с ними не связываться - велика вероятность, что фамилия и координаты приглянувшегося вам специалиста давно и прочно закрепились в черных списках риэлторов, "гуляющих" по интернет-страницам. Самостоятельные попытки купить или продать квартиру, впрочем, тоже могут завершиться успешной сделкой, но и в этом случае стоит обратиться к риэлторам хотя бы за консультацией на первом этапе и за юридической поддержкой на завершающем.
|