Конфликты между арендатором и арендодадателями случаются довольно часто. С честью выйти из конфликтной ситуации помогает правильно составленный договор аренды.
"О том, чтобы всех арендаторов бизнес-центра выселяли, мы никогда не слышали, и подобных примеров не знаем, - рассказывает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании "Бекар-консалтинг". - При этом примеров, когда выселяли из офисного центра отдельных арендаторов, масса. Практически в любом бизнес-центре была такая ситуация.
Причины выселения
Выселение может быть связано с различными причинами. Зачастую условия, на которых арендатор занимает помещение, не соответствуют рыночным, то есть арендатор снимает офис по минимальной ставке, которая намного ниже рыночной. Минимальную арендную ставку собственник офисного центра или управляющая компания могли держать для арендатора по причине хороших/родственных отношений с директором или владельцем компании. Или, возможны какие-либо особые условия для арендатора, который в свое время за собственные деньги занимался, например, прокладкой инженерных сетей или ремонтом мест общего пользования.
Как правило, грамотный собственник бизнес-центра или УК не хотят скандалов. И всегда предложат арендатору по-хорошему перейти на новые ставки. Как считает Алексей Чижов из "Бекара", иногда переход на рыночные ставки связан со сменой собственника. При этом новый собственник не заинтересован избавляться от арендаторов (зачем ему тратить время и деньги, чтобы искать новых арендаторов?), а просто предлагает им работать на рыночных условиях, потому что старые отношения и "поблажки" уже потеряли силу. Если арендатор отказывается, приходится тогда искать нового. Иногда у собственника просто "открываются глаза", и он понимает, что арендатор платит ему очень мало.
Кстати, собственник/УК также стоят перед выбором - найти нового арендатора, который будет платить по рыночной ставке и заплатить штрафные санкции за расторжение договора аренды, либо дождаться окончания срока действия договора и заключить новый уже с другим арендатором, согласным платить в соответствии с требованиями рынка. Чаще всего собственник выбирает штрафные санкции и находит нового арендатора, если старый категорически отказывается платить по новой ставке.
В "Бекаре" утверждают, что в бизнес-центре низкого класса могут быть и другие причины досрочного расторжения договора аренды. Например, арендатор офисного центра С класса может нарушать существенные условия договора - то есть портить имущество бизнес-центра, нарушать режим доступа в центр. В офисном центре высокого класса, как правило, такие нарушения не встречаются.
Кроме того, еще одна причина, по которой арендатору закрывается доступ в бизнес-центр - это неуплата арендной платы. Такое существенное нарушение также чаще всего встречается в офисных центрах низшего класса, однако неуплата со стороны арендатора может быть и в БЦ высокого класса.
Надо сказать, что никакого криминала в этом нет - это обычная ситуация, которая может иметь место на рынке. Собственник, повышая арендную ставку, никакие нормы права не нарушает, да и этические нормы бизнеса тоже. Как говорится, "бизнес есть бизнес".
Механизм выселения
Как такового, специального механизма выселения, по мнению Алексея Чижова, нет. Это скорее обычные меры, которые прописаны в договоре аренды. Арендодатель вправе прекратить доступ арендатора в офис. Таким правом иногда собственникам и УК приходится пользоваться. При этом если такой ситуации можно избежать, грамотный управляющий и собственник именно так и поступят.
Все действия по прекращению доступа арендатора в помещение собственник/УК вправе осуществлять согласно договору и Гражданскому кодексу РФ, который и регулирует его отношения с арендатором. В редких случаях собственник/УК вправе вывезти имущество арендатора-нарушителя за пределы БЦ на склад временного хранения. Однако здесь все индивидуально - в каждом отдельном случае возможны разные действия.
Механизм защить
Эксперты "Бекара" советуют арендаторам защищать себя еще до заключения договора аренды: стоит включить в него все необходимые пункты, которые позволили бы защитить свои права в случае возникновения чрезвычайных обстоятельств. В договоре нужно предусмотреть максимальное число нестандартных случаев и обязательно оговорить штрафные санкции. Как правило, грамотный собственник стремится обезопасить себя, и дотошно подходит к каждому пункту договора. Штрафные санкции в случае расторжения договора - это на сегодняшний день норма для рынка коммерческой недвижимости. И арендатору стоит также указать штрафные санкции, которые будет платить собственник в случае досрочного расторжения договора аренды. Также стоит прописывать в договоре условия "арендных каникул" (ремонт за счет арендатора и исключения из арендной платы суммы, затраченной на этот ремонт).
Если здание захватили рейдеры (собственника в экономических целях поглотил рейдер), собственнику не выгодно избавляться от арендатора (если он не собирается в корне менять сферу бизнеса). Если здание ранее приносило доход, то избавляться от него или использовать его в других целях рейдеру не нужно. В случае, если здание не приносило должного дохода, использовалось не по лучшему назначению, тогда, возможно, рейдер и сменит арендаторов или избавится от одного здания и построит другое. Однако при поглощении новый владелец все равно получает все права и обязанности "старого" собственника, и ему придется платить штрафные санкции за досрочное расторжение договора аренды, или выполнять иные условия, указанные в договоре. Если он их не исполнит, то тогда арендатор вправе подать в суд.
Если же все вопросы выселения не отражены в договоре аренды, арендатору будет сложно отстаивать свои права. Можно будет обратиться в арбитражный суд для решения своих проблем, однако большинство грамотных собственников или управляющих прописывают свои права в договоре. Если арендатор не сделал этого со своей стороны - нужно в следующий раз быть умнее. Но в любом случае надо постараться не устраивать скандал - он не нужен ни одной из сторон. Разумнее решить дела мирным путем. Как говорят, "язык до Киева доведет".
|