"Что делать, просто не знаю", - сокрушается приятель, который вот уже который год не может решить жилищный вопрос. Восемь лет назад квартиру в Москве можно было купить за 25-30 тысяч долларов. Зато проценты по ипотечным кредитам не опускались ниже 15-18% в валюте. И зарплата была небольшая. А сейчас и зарплата вроде нормальная, и проценты опустились, зато квартиры в цене выросли так, что та же "однушка" уже за сотню перевалила. И опять жилье недоступно.
Вечный вопрос или вечное проклятие
Действительно, проблема жилья для нашей страны является уже чуть ли не историческим проклятием. Еще Булгаков писал о том, что "москвичей испортил квартирный вопрос". С тех пор вопрос этот успел "испортить" не только москвичей, но и население всей России. По данным экспертов, около 80% граждан нуждается в улучшении жилищных условий. Рост доходов россиян в последние годы вроде бы чуть приоткрыл дверь для решения насущной проблемы. Но суперрост цен на недвижимость, особенно в столичном регионе, не просто захлопнул эту дверь, но и закрыл на замок, а ключ для верности выбросил куда подальше. Тремя тысячами долларов за "квадрат" сейчас уже никого не увидишь. Разве только огорчишь.
Но тем не менее решаться на что-то надо. К тому же, как уверяют эксперты, никаких сигналов, что жилье подешевеет, на рынке пока не заметили. Практически единственным рецептом излечения хронического жилищного дефицита остается ипотека.
Нет слов: условия ипотечного кредита за последние годы действительно стали более щадящими, а проценты - менее высокими. Впрочем, нечто подобное происходит на всем секторе кредитования. Вспомните: пять-шесть лет назад тот же автокредит был возможен при наличии у вас не менее 30% от стоимости автомобиля. Спустя три года первоначальный капитал для этой покупки должен был составить уже 10%. А сейчас его можно взять, вообще не имея в кармане ни рубля.
Ипотечные кредиты тоже дешевеют. Сейчас, например, средняя ставка по ним составляет 15% годовых в рублях. Но если не полениться, то можно найти и гораздо более щадящие условия - около 9% в валюте и примерно 12% годовых в рублях. Однако ипотека по-прежнему остается недостижимой мечтой для большинства сограждан.
Шаг вперед и два назад
Попытки сделать мечту чуть доступнее предпринимались властями и раньше. Причем речь идет не об СССР, а уже о новой России. В основном это касалось отдельных групп и социальных слоев населения, вроде молодых сельских специалистов или многодетных семей. Но пользы от всех начинаний практически не было, и большинство программ тихо поумирали чуть ли не на следующий день после громкого официального объявления об их открытии.
А в это время в рыночных условиях и по рыночным принципам тихо развивалась ипотека. На которую наконец обратили внимание и нынешние власти. Решившие сделать ее гвоздем национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России". Судьба ипотеки в связи с тем, что ее теперь станут развивать чиновники, у здравомыслящих граждан сразу стала вызывать тревогу.
Действительно, в 2005 году, по данным ЦБ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза: с 17,8 млрд. руб. до 52,8 млрд. руб. ($1,8 млрд.). А не так давно первый вице-премьер Дмитрий Медведев пообещал, что к концу года ипотечный рынок удвоится и достигнет 110 млрд. руб. Вот только то, что творится сейчас на рынке жилья, позволяет усомниться в достижимости заявленных цифр. И дело здесь совсем не в кредитах и не в банках, которые готовы предоставлять ипотечные ссуды по более мягким условиям, чем даже год тому назад.
Проблема в том, что после принятия Закона о долевом строительстве количество строящегося жилья резко сократилось. По оценкам разных специалистов, в прошлом году в большей степени по этой причине рынок предложения жилья уменьшился на 20%, а то и на все 40%. Вообще как-то так получается, что в нашей стране до сих пор все законодательные изменения, касающиеся недвижимости, лишь ухудшали ситуацию на этом рынке: приводили к росту цен за квадратный метр, усложняли процесс оформления сделок, увеличивали затраты покупателей на сбор документов и так далее. Все это привело к тому, что, по данным риэлторов, только с декабря прошлого года и до начала апреля цены за квадратный метр в Москве выросли на 20%. Примерно на столько же, на сколько за весь предшествующий год. А в марте вообще был зафиксирован рекордный рост стоимости столичного "квадрата" - 7,5%. Что в годовом выражении равноценно 100% подорожания недвижимости. Дело дошло даже до того, что люди, берущие сейчас ипотечные кредиты, должны ориентироваться на большие суммы, чем им кажется необходимым. Ведь пока они пройдут все инстанции и оформят бумаги, пока банк выделит деньги, пройдет не меньше двух, а то и трех недель. За это время присмотренная квартира вполне может подрасти в цене на пару процентов.
Одним словом, чем больше чиновники и министры говорят о необходимости увеличения количества доступного жилья, тем меньше в природе его остается. А ближайшее будущее в связи с началом реализации нацпроекта по жилью вообще делает перспективы приобретения квартиры по ипотечной схеме еще более туманными.
Ведь государство собирается помогать в первую очередь льготным категориям: молодым семьям, очередникам, сельским специалистам, которым за госсчет будут субсидировать часть процентов по кредиту. А ипотекой хотят пользоваться все. И получится, что рядом будут существовать два рынка: один для льготников, а второй - для простых смертных. Если даже не трогать коррупционную составляющую (а там, где распределением льгот и финансами занимаются чиновники, без этого не обойтись), такое сосуществование само по себе задержит удешевление ипотеки. Поскольку любой банкир будет до последнего надеяться поучаствовать в госпрограмме и компенсировать свои риски финансовыми гарантиями властей.
"Я знаю, город будет"
Между тем некоторые аналитики просили не смотреть на ипотеку сквозь розовые очки, пока государство еще не взяло этот инструмент на вооружение. Массовая ипотека, говорили они, в нынешних условиях вредна для здоровья населения и экономики. Если спрос превысит предложение, то это приведет только к гигантскому скачку цен. А выросшая в стоимости недвижимость опять станет недоступной для большинства населения. Что в принципе сейчас и происходит.
Выход из всей этой ситуации только один. Прежде чем бросать финансы на то, чтобы сделать покупку жилья доступной, государству опережающими темпами надо вложиться в развитие индустрии стройматериалов. В наращивание строительных мощностей. Надо переставить акценты. Сделать главным слово "строить", а не "покупать". Тогда и купить будет проще.
Сейчас в России строится в общей сложности чуть более 40 млн. квадратных метров жилья в год. К 2010 году правительство намерено довести этот показатель до 80 млн. - практически удвоить. Но и этого явно недостаточно. Как подсчитали эксперты, в российских условиях для обеспечения баланса между спросом и предложением надо строить порядка 1 квадратного метра на человека в год. С учетом того, что население России составляет 143 миллиона человек, нацпроект "Доступное и комфортное жилье гражданам России" лишь тогда повлияет на решение жилищной проблемы страны, когда строители ежегодно смогут сдавать не менее 140 млн. квадратов новых квартир.
До тех пор ситуация не изменится. И строительные компании, как и сейчас, будут морщить носы от проектов, сулящих "всего лишь" 100-процентную рентабельность. И вкладываться лишь в сулящие гораздо более высокие прибыли.
А это значит, что, какие бы заверения о борьбе с ростом цен и с каких бы высоких трибун ни звучали, стоимость недвижимости в ближайшие 10 лет будет только расти. Если, конечно, не случится никаких апокалипсисов в экономике типа дефолта или массового перехода мировой экономики с нефти и газа на альтернативные источники энергии. Другое дело, какими темпами все это будет дорожать. Если нынешние тенденции сохранятся на какое-то время, то ждать благоприятной ситуации и откладывать решение жилищного вопроса явно не стоит.
К примеру, наши сограждане, взявшие ипотечный кредит хотя бы летом 2005 года, уже оказались в существенном выигрыше. Потому что в прошлом году средняя ставка по ипотечным кредитам варьировалась в диапазоне 10,5-11,5% годовых в валюте. И пусть она снизилась на процент-полтора, зато на протяжении 10 лет срока кредита даст экономию в 10-15%. Квартиры за это же время подорожали на все 20-30%, в зависимости от класса жилья. А снижение ставок по кредитам с наибольшим эффектом смогут использовать те из россиян, кто уже вселился в новую квартиру по ипотечной схеме. Для того чтобы перекредитоваться на более выгодных условиях. Надо только очень скрупулезно выбирать банк, чтобы потом не споткнуться о какой-нибудь подводный камень.
Место ипотеки в ряду кредитов*
Какими кредитами пользовались россияне (% от опрошенных)
Кредит в магазине (покупка бытовой техники и других товаров в кредит) 32
Кредит на неотложные нужды (ремонт, свадьба, лечение, срочные покупки) 9
Автокредит (покупка автомобиля в кредит) 2
Бизнес-кредиты 1
Кредит на образование 1
Ипотечный кредит (покупка недвижимости в кредит) 1
*по данным ФОМ СПРАВКА "МК"
А КАК У НИХ
Население США, пожалуй, как никто в мире привыкло жить в долг. Американцы покупают в долг абсолютно все, начиная от дома и заканчивая мебелью и компьютерами, не говоря уже об автомобилях. Свыше 70% всей кредитной задолженности среднестатистической американской семьи составляет долг, связанный с покупкой недвижимости. По данным American Housing Survey, средняя задолженность одной семьи по жилищному кредиту в 2001 году составляла более 69 тысяч долларов. А около 20% имеют задолженность по покупке недвижимости, превышающую 100 тысяч баксов. Лишь 2% домов в США выкуплены в собственность полностью. По законам США ежемесячный платеж по полученным ссудам и кредитам не может превышать 28% от общего дохода семьи. Это, а также то, что ипотечные кредиты в Америке выдаются сроком до 30 лет и меньше, чем под 6% годовых, привело к тому, что долги по жилью в США за последние 10 лет выросли практически в два раза. В Европе обычная ставка по ипотечным кредитам не превышает 3-4% годовых. При этом обеспеченность населения жильем в США и Европе в 2-3 раза лучше, чем в России, а качество жилья просто несопоставимо. Покупая квартиру или дом, семья въезжает в уже отделанное и оборудованное жилье, а не ищет срочно бригаду молдаван-ремонтников. Среднедушевой доход в прошлом году составил 8,5 тысячи рублей в месяц. В 2004 г. средняя стоимость строительства 1 квадратного метра жилья, по данным Росстата, составляла 9984 рубля. За 2005 год она выросла на 12,4% и дошла до 11 221 рубля. Но уже по итогам IV квартала 2005 года - I квартала 2006 года средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра жилья в России возросла на 17%. На свои доходы среднестатистическая российская семья, даже отказавшись от пищи и любых покупок, не оплачивая ЖКХ и транспорт, не может приобрести даже 1 квадратного метра. При этом в нашей стране сохраняются чуть ли не самые высокие в мире ставки по ипотечным кредитам.
|