Выложить сразу полную стоимость своих будущих квадратных метров сейчас мало кому под силу - большинство рассчитывает приобрести жилье в рассрочку или в кредит. Какая сумма для этого потребуется, чем отличаются разные способы накопления, каковы риски? Разбираемся вместе со специалистами.
ВАЖНО!
Обратите внимание, чтобы в уставе кооператива был пункт о том, что стоимость квартиры фиксируется на момент ее приобретения и возможное повышение цен на рынке недвижимости не влияет на условия погашения ссуды.
Чем отличаются ЖСК, ЖНК и ПК
Основных разновидностей кооператива три: жилищно-строительный (ЖСК), жилищно-накопительный (ЖНК) и потребительский (ПК).
ЖСК создается для строительства конкретного дома (его называют еще "кооперативом одного дома"). Задача ЖНК - обеспечить своих членов жильем как таковым: как посредством покупки квартир, так и путем строительства домов.
Различаются и схемы оплаты жилья. В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Члены ЖНК самостоятельно создают "общий котел", из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.
Также нужно иметь в виду, что закон позволяет накопительным кооперативам приобретать жилье для пайщиков не ранее чем через два года после вступления в кооператив.
В отличие от ЖНК и ЖСК потребительский кооператив не ограничен жесткими "рамками". В результате в таких кооперативах есть возможность получить жилье в собственность уже через 3 - 6 месяцев после вступления в ПК. При этом размер суммы, которую кооператив добавляет при покупке квартиры, может составить до 70%.
КСТАТИ
Риски и как с ними бороться
Нужно иметь в виду: во-первых, пайщик может рассчитывать на предоставление жилья, выплатив не менее 30% его стоимости. Во-вторых, до полной выплаты пая (читай: цены квартиры) жилье, как правило, находится в собственности кооператива, и если он разорится и будет ликвидироваться, то все его имущество, в том числе квартиры, может быть распродано для расчетов с кредиторами. Этот риск значительно уменьшается, если вы вступаете в надежный кооператив с опытными управленцами-профессионалами. Также обратите внимание: чем короче рассрочка и быстрее вы расплачиваетесь за ссуду, тем скорее получаете квартиру в собственность, и она становится "неприкосновенной".
Кооператив: в чем преимущество
Преимущество N 1
Попасть в кооператив куда легче, чем включиться в ипотеку. Стать пайщиком может практически любой - достаточно достигнуть 16 лет и иметь паспорт. Подтверждения размера доходов от вас не потребуют.
Преимущество N 2
Значительно меньше будут ваши траты на страхование: в кооперативе обязателен лишь один вид страховки, а при ипотеке их, как правило, несколько.
Преимущество N 3
Самый весомый плюс приобретения жилья через кооператив - это гораздо более низкая по сравнению с ипотекой плата за рассрочку (в форме членских взносов) - см. таблицу ниже.
Преимущество N 4
Благодаря личному полноправному участию в деятельности кооператива пайщики могут влиять на его решения и действия, получать информацию о состоянии дел. Это позволяет контролировать ситуацию, в том числе при необходимости вовремя продать свой пай, вернув вложенные деньги.
Осилим ли ипотеку?
Самый разрекламированный способ решения жилищного вопроса, на который делают главную ставку наши власти, - ипотека. Этот вариант имеет два важных преимущества по сравнению с другими способами рассрочки:
первоначальный взнос за квартиру может составлять 10 - 15%, а некоторые банки предлагают уже и до 7 - 8% от стоимости жилья;
включившись в ипотеку, вы сразу приобретаете квартиру в собственность (хоть и с обязательством залога). И даже если банк-кредитор разорится, то жилье у вас никто не отнимет - вы сможете спокойно продолжать выплачивать кредит на прежних условиях новому владельцу банковского капитала.
Однако, увы, наряду с "плюсами" у ипотеки есть и "минусы", причем такие, которые делают ее пока малодоступной для многих граждан. Это:
сложные условия получения кредита: требуется документальное подтверждение постоянных доходов, от размера которых зависит сумма кредита; поиск поручителей; оформление страховок (жизни, здоровья, права собственности), прочие дополнительные расходы;
высокий размер "издержек": отдавая проценты за пользование кредитом, "ипотечник" фактически переплачивает за квартиру минимум процентов на 70%!
Обойти все эти сложности можно, решившись на приобретение жилья через кооператив. Впрочем, и тут есть свои "подводные камни".
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Управляющий ипотечным небанковским альянсом "Центральный" Евгений ТИМОФЕЕВ:
- Кооператив - организация некоммерческая, не ставящая своей целью получение прибыли. Он выдает не кредиты под проценты, а ссуды, взимая с пайщика в виде членских взносов лишь суммы, необходимые для содержания кооператива. Поэтому заемные средства здесь дешевле, чем в банке.
Кроме того, банк требует от заемщиков страховать свои риски утраты ими здоровья, жизни, трудоспособности, а это тоже немалые деньги. Повышенные требования к заемщику не позволяют большинству желающих приобрести жилье с помощью банковской ипотеки. По статистике, не более 10% обратившихся в банк за ипотечным кредитом его получают.
В кооперативе же нет никаких ограничений. Практически любой может стать пайщиком кооператива и приобрести жилье с помощью ипотечной ссуды, подобрав наиболее подходящую для себя программу.
Председатель правления потребительского ипотечного кооператива "Жилищная перспектива" Анатолий МИХНО:
- В потребительском ипотечном кооперативе возможны два способа приобретения жилья: а) в собственность члена кооператива с залогом жилого помещения (ипотекой); б) в собственность кооператива с предоставлением в пользование члену кооператива. В последнем случае квартира становится собственностью гражданина после полной выплаты пая.
Обязательно страхование приобретенного жилья (на сумму ссуды). Потребуются расходы на услуги риэлтора при подборе квартиры - около 3% от суммы сделки.
|