Италия давно и надежно занимает одну из лидирующих позиций в списке стран, в которых нашим соотечественникам хотелось бы приобрести недвижимое имущество. Интерес россиян стабилен, а их пристрастия обозначены вполне четко: это дорогие и качественные апартаменты и виллы в лучших уголках Италии - в регионах Лигурия, Тоскана, Ломбардия, Лацио. Но все течет, все меняется, и в последнее время география приобретений заметно расширилась...
Долгие годы желание россиян купить дом на Апеннинах практически не зависело от колебаний стоимости квадратного метра жилья: итальянские агенты с ходу предлагали им все самое лучшее, а стоимость недвижимости класса люкс часто не имеет ничего общего со средними ценами на рынке. И все же сегодня, когда на поприще приобретения курортной недвижимости выступил средний класс, а также растет число страждущих попробовать себя в роли инвестора, интересы наших сограждан стали заметно шире. И теперь уже существенная разница в ценах на недвижимость между югом и севером Италии, а также мониторинг темпов роста экономики в стране уже не кажутся россиянам лишней информацией. Они готовы учесть этот разброс цен. Именно поэтому обзор недвижимости по региональному принципу - совсем не лишняя мера.
Жаркий "носок сапога"
Юг Апеннинского полуострова поделен на пять регионов - это Молизе, Кампанья, Базиликата, Апулья и Калабрия. Сюда же относятся два крупнейших острова страны - Сицилия и более северная Сардиния. Россияне никогда не стремились жить на итальянском юге, невзирая на низкие цены на риэлторских рынках этих регионов (например, недвижимость Калабрии стоит менее 500 евро за кв.м даже в своем высшем сегменте). Чрезвычайно высокие по российским меркам летние температуры привели к тому, что даже жадные до впечатлений туристы приезжают сюда только в относительно прохладные сезоны года - с октября по май. Социальная неустроенность итальянских южан по сравнению с респектабельностью обитателей северных провинций так же отпугивала покупателей из России. И даже романтический образ сицилийской мафии не способствовал приобретению жилья нашими соотечественниками в окрестностях Палермо или в Сиракузах.
Исключение в плане привлекательности представляет собой остров Сардиния. Этот роскошный курорт и особенно его северо-восточное побережье населяют самые видные люди Италии, включая премьер-министра Берлускони. Трудно поверить, что не так давно, в 1962 году, Сардиния была глухой провинцией без дорог, водопровода и электричества, населенной фермерами. Внимание на прибрежные территории, которые у скотоводов считались самой бросовой землей, в те времена обратил глава мусульман-исмаилитов Карим Ага-хан IV. Именно он выдвинул проект создания курорта мирового класса на многокилометровом северо-восточном побережье Сардинии и привлек к нему внимание инвесторов. Сегодня преобразившийся район Коста-Смеральда (название побережья) выглядит очень современно и является одним из лучших уголков Средиземноморья. Приобрести здесь виллу можно, располагая суммой от 1,5 до 2 млн евро. Доход от сдачи ее в аренду в сезон доставит порядка 50 тыс. евро за вычетом всех расходов на содержание имущества. Купить можно и более скромное жилье - например, апартаменты с двумя-тремя спальнями и видом на море. Цена на них составит от 200 до 450 тыс. евро.
Широко известен факт противостояния между югом и севером Италии и то, что очень многие обитатели Сицилии, Калабрии, Апульи и Базиликаты эмигрировали в Эмилия-Романью, Ломбардию, Лигурию и другие более развитые районы страны. Между тем, согласно данным последнего исследования, проведенного социально-экономическим институтом Censis, наиболее перспективными в ближайшее время станут инвестиции отнюдь не в недвижимость севера и даже не в виллы Сардинии, а в строительство в регионе Кампанья. Эта область Италии вместе со своим крупнейшим городом Неаполем развивается довольно бурно, в последние пять лет опережая по темпам экономического роста северные регионы. Рост спроса на квадратные метры жилой площади происходит во многом благодаря демографической активности южан и огромному потоку переселенцев из Восточной Европы. И те, и другие не претендуют на элитное жилье, поэтому перспективным представляется строительство жилья экономкласса. Инвестиционной привлекательности проектов способствуют низкая себестоимость строительства и невысокие цены на землю в регионе.
В самом сердце Италии
Центральные регионы страны - Лацио, Тоскана, Марке, Умбрия и Абруццо - всегда были значительно более привлекательны для иностранцев, желающих купить недвижимость, нежели юг. Социальный статус населения здесь существенно выше. Кроме того, в этих регионах есть условия для развития перспективного бизнеса. Привлекательным моментом считается также наличие крупных учебных заведений, туристическая значимость городов (например, Флоренции в регионе Тоскана или собственно Рима, расположенного на территории Лацио) и во многом определяемый этими двумя обстоятельствами спрос на аренду.
Римский рынок недвижимости особенно оживлен в области предложения и спроса на жилые помещения. Каждый год приносит риэлторам примерно на 10% больше сделок, чем предыдущий, а рост цен на квадратные метры составляет от 3 до 7% в год. Если вашей целью является приобретение недвижимости с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, то специалисты советуют приобретать небольшие или средние по размерам апартаменты, спрос на которые значительно превышает предложение. Приобрести подобное жилье в центре Рима, в его исторической части, можно, располагая суммой от 250 тыс. евро, на окраине - от 150, хотя все зависит от того, новый или старый дом и какова его добротность. В любом случае приобретенное недвижимое имущество в итальянской столице обладает завидной ликвидностью. То же самое можно сказать и обо всем регионе Лацио: развитию рынка недвижимости здесь способствуют высокий уровень доходов населения и значительная доля неудовлетворенного спроса на жилье.
Центральная часть Италии - область, где развито приобретение иностранцами так называемой "летней" недвижимости. Одно из самых престижных мест в этом отношении - провинции Тоскана. Тоскана по признанию самих итальянцев - самый красивый регион Италии. С давних пор она славится уникальным климатом; невероятной притягательностью обладают ее горные вершины и холмистые предгорья, кипарисовые и оливковые рощи, прекрасное морское побережье. Теплый и влажный ветер сирокко является основой мягкого местного климата. Самый продаваемый товар на риэлторском рынке Тосканы - виллы. Их отличает особая элитарность, восхитительная романтическая атмосфера, вызванная их уединенностью и наличием в непосредственной близости уникальных исторических руин. Высокий уровень комфорта всегда был присущ жилью в этом регионе и потому большой разницы между современными строениями и теми, что уже имеют свою историю, нет. Цены колеблются от 2 тыс. евро за кв.м в "нераскрученных" городках региона до 12 тыс. евро за кв.м в самом престижном курорте Тосканы - Forte dei Marmi. Обладателем жилья на острове Эльба можно стать, заплатив за единицу площади от 2,5 до 7 тыс., а приобрести уединенный комфортабельный дом среди зеленых холмов, подальше от шумного побережья можно за 500 тыс.-1 млн евро (2-4 тыс. евро за кв.м).
Очень скромные апартаменты (спальня + кухня + терраса + ванная) где-нибудь в Сан-Винченцо обойдутся вам в сумму от 120 тыс. евро. Если и эта сумма представляется вам большой, обратите свой взор в сторону Умбрии. Не имеющий выхода к морю регион готов предоставить свои квадратные метры по цене от 700 евро. Примыкающие к адриатическому побережью регионы Абруццо и Марке в своих удаленных от моря городах также не поднимают планку выше этой цифры. Курортная недвижимость дороже, чем та, что расположена в глубинке, и вместе с тем примерно на 40% дешевле, чем аналогичное жилье в Тоскане. Весьма перспективным в плане инвестиций считается Абруццо, который вскорости, по прогнозам аналитиков, вполне сможет потягаться с раскрученным курортным местом Римини. В Абруццо есть все, что нужно для приятного во всех отношениях летнего времяпрепровождения. Этот регион с трех сторон окружен горами, а с четвертой омывается теплыми водами Адриатического моря. Такое географическое положение делает местный климат ровным и устойчивым. Ни затяжных дождей, ни шквальных ветров в Абруццо не бывает никогда. Другое важное преимущество Абруццо - полное отсутствие промышленных предприятий. Инвестиции в строительство курортной недвижимости именно здесь признаны экспертами весьма доходным мероприятием.
Обаятельный итальянский север
Север Италии - это высокий уровень жизни, респектабельность и перспективность вложений в недвижимое имущество. При этом обитать вы будете в условиях очень мягкой зимы (как правило, средняя температура +8С) и приятного, теплого и солнечного лета (+25С-+28С). Среди всех 8 северных регионов наиболее перспективной по части успешности капиталовложений является Ломбардия. Это самый богатый и развитый регион Италии. Расположенный на самом севере страны и граничащий со Швейцарией, он является экономическим, финансовым, индустриальным и торговым центром Италии. Уровень жизни здесь не уступает Швейцарии и Японии, а экономика в некоторых своих отраслях значительно опережает развитие этих же отраслей в других странах мира. Перспективы развития бизнеса в Ломбардии самые радужные, что не могло не привлечь сюда наиболее предприимчивых русских эмигрантов.
Больше половины населения Ломбардии сосредоточено в главных городах: всемирном центре - Милане, являющемся столицей региона, и в Брешии, которая путеводителем "Le petit fute" признана самым идеальным городом в мире для длительного проживания.
Миланский рынок недвижимости непрерывно растет как по объемам сделок (постоянный рост примерно на 5% в год), так и по базовым ценам, ставя своеобразный итальянский рекорд - примерно 10-12% в год. Для Европы это значительные цифры. Спрос на жилье заметно превышает предложение, что делает очень перспективными вложения в строительство жилых зданий именно здесь. Элитные кварталы Милана отличаются высокими ценами. Самые дорогие квартиры находятся в историческом центре города и поблизости от него. Найти скромную двухкомнатную квартиру в центре менее чем за 300 тыс. евро практически невозможно. В то же время, учитывая возрастающие требования к комфорту, дорогими делаются и новостройки, возведенные с учетом всех современных инноваций. Цена в 500 тыс. евро за квартиру в престижном районе на окраине Милана - отнюдь не удивительная, тогда как ее приобретение на начальных стадиях строительства обойдется в два раза меньшую сумму, а сдача в аренду будет приносить не менее 600 евро ежемесячно чистыми.
Обилие озер в Ломбардии (Гарда, Комо, Лаго-Маджоре и Лаго д'Изео) в сочетании с Альпами на севере делает регион привлекательным для тех, кто хочет купить жилье курортного типа или построить небольшой отель для туристов. Однако в этом отношении Ломбардия может проиграть другим северным регионам, например, Венето со его знаменитой "водоплавающей" столицей. Сами итальянцы неохотно селятся в Венеции: жить в полузатопленном городе, каналы которого становятся год от года все грязнее, а дома все более ветхими - не особенное удовольствие. А вот туристическая притягательность города бесспорна. И приобретя двухкомнатную квартиру в 60 кв.м за 330 тыс. евро в этой столице романтиков, можно, бесспорно, весьма выгодно сдавать ее непритязательным путешественникам.
Эмилия-Романья - самый южный из всех северных регионов Италии, с чрезвычайно плодородными почвами, знаменитый своей кулинарией и вином. Это центр гастрономического туризма, популярность которого неизменно продолжает расти. От Лигурии, Тосканы и Марке Эмилию отделяет частокол Апеннин, на востоке регион омывается теплыми водами Адриатики. Цены на апартаменты здесь колеблются от 200 до 700 тыс. евро, о приобретении виллы можно мечтать, имея на руках сумму от 1 млн евро.
Фриули-Венеция Джулия - весьма активно развивающийся регион, не так давно открывший свое представительство в Москве. Россияне уже давно облюбовали адриатическое побережье этой области, где владение собственным жильем хорошо сочетается с занятием бизнесом. Отличный курортный район, инвестировать в недвижимость которого сегодня достаточно перспективно и пока еще не так дорого, как в Лигурии - ближайшем к Французской Ривьере регионе Италии. Помимо красоты галечных и песчаных пляжей, именно близость к Франции часто становится движущей силой успешных продаж в этом регионе. И квартиры в средневековых районах городов Лигурии, и более современные дома, выстроенные часто в эклектичном стиле, довольно дороги. Цена квадратного метра варьируется в пределах от 2 до 11 тыс. евро. Недвижимость на побережье выгодно сдавать в аренду. Из-за близости Франции, где снять на лето хоть какую-нибудь площадь очень непросто, что к тому же обходится съемщику в кругленькую сумму (аренда даже небольшой двухкомнатной квартиры в Ницце в сезон не падает ниже 1,5-2 тыс. евро в месяц), огромное количество отдыхающих устремляется в приграничные итальянские города. Кроме выгодных цен на аренду (однокомнатная квартира - от 500 евро, двухкомнатная - от 650), здесь намного проще жить: цены значительно ниже французских, а население добродушно и приветливо.
Тем, кто далек от суеты курортов, советуем направить свои стопы в глубь Северной Италии - в регионы Трентино-Альто-Адидже или Пьемонт. Административным центром Пьемонта является Турин, совсем недавно принимавший у себя олимпийцев. Жизнь у подножия гор располагает к умиротворению. В многочисленных мелких городах региона гораздо меньше туристов и связанной с их присутствием суеты. Приобрести домик в горах можно за сумму от 150 тыс. евро, а поселиться в небольшой квартире в старом трехэтажном доме где-нибудь в окрестностях Алессандрии - всего лишь за 40 тыс. евро (по сравнению с ценами на московском рынке это сущие копейки). Может быть, именно из-за подобной разницы в ценах в последние годы Италия стала одним из лидеров в области иммиграции. К огорчительным моментам относятся следующие: итальянцы неохотно выдают долгосрочные визы, и порой граждане других государств, владельцы недвижимости в этой стране, с трудом "продираются" к своему недвижимому имуществу через бюрократические заслоны даже при условии наличия своего бизнеса в Италии.
Тем не менее, отрицать привлекательность итальянской недвижимости для россиян было бы очевидной глупостью. Внимательно изучив рынок, здесь можно найти и жилье для безмятежного отдыха, и очень перспективные инвестиционные проекты. Стабильный рост цен на жилье и его ликвидность говорят сами за себя: вы никогда не сможете назвать потраченные на итальянскую недвижимость суммы деньгами, зарытыми в землю.
|