Понятие "земля" включает множество аспектов. Земля как территория, как участок, как недвижимость наконец. И каждое определение нуждается в законодательном и правовом регулировании. Но создать совершенные законы, которые бы учитывали все многообразие функций земли, очень трудно. Недаром новое российское земельное законодательство, которое начало складываться в начале 90-х годов прошлого века, не прекращает реформироваться до сих пор.
Разобраться в уже существующем хитросплетении законов, которые регулируют сегодня земельные отношения, под силу не каждому специалисту. По словам Елены Марченко, директора координационно-аналитического центра Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, "сегодня, чтобы решить определенную земельную проблему, юрист-практик прежде всего должен определить, какой вид правоотношений применять в каждом конкретном случае: гражданское законодательство либо земельное. Если эта задача будет решена, полдела сделано. Правда, с оставшейся половиной разобраться бывает очень сложно. Виной тому - несовершенство и противоречивость законодательства. Как уже существующего, так и вновь принимаемого".
Площадь земельного участка - одна из важнейших его правовых характеристик. Она является основой для определения его стоимостных показателей и должна соответствовать минимальным и максимальным размерам для того или иного вида разрешенного использования участка.
Если ваш дачный участок расположен в удобном месте, но площадь его недостаточна по каким-либо причинам (нет достаточного места для постройки дома, например), то перед вами неминуемо встает вопрос об увеличении своего земельного надела. Обычно прирезаемая к основной площади участка дополнительная сотка стоит гораздо ниже цены земли, существующей на рынке. Одним из самых распространенных способов "наращивания" площади земельного участка является самостоятельный перенос ограждения хозяином надела на необходимое ему расстояние. Надо ли говорить о том, что действие это незаконное и оно повлечет за собой немалый денежный штраф, налагаемый земельной инспекцией. Помимо этого "изобретательного" хозяина увеличенного участка заставят своими силами переместить забор на прежнее место. Да и о дополнительном участке можно будет забыть, поскольку все та же земельная инспекция лишит землевладельца права уже на законных основаниях стать владельцем или арендатором подобного участка. К тому же каждый факт правонарушения (или его неустранения) фиксируется. Закон предусматривает административную ответственность за ряд нарушений, связанных с незаконным использованием земли, в частности за самовольное занятие земельного участка, который относится к водному или лесному фонду и т. п.
До недавнего времени в земельных вопросах царила полная неразбериха. Еще совсем недавно Государственная Дума приняла законопроект о так называемой "дачной амнистии", добиваясь тем самым, во-первых, ликвидации последствий разнобоя и непоследовательности, существовавших в деятельности регистрационных органов до введения в действие Земельного (в 2002 году) и Градостроительного (в 2005 году) кодексов. До того как они закрепили новые нормы и формы поземельных отношений, местные органы власти раздавали и продавали землю как хотели, а законодательство отличалось непоследовательностью и неполнотой. Как следствие - сейчас на основании документов, которые органы власти выдавали гражданам, оказывается невозможно оформить право собственности в соответствии с новым законодательством.
Во-вторых, амнистия узаконила плоды самовольной деятельности, которую граждане вели на своих участках. Процесс получения необходимых разрешений достаточно сложен и взяткоемок, поэтому строительство велось без оформления какой бы то ни было документации. Не оформлялись, конечно, и многочисленные прирезки, "спрямления границ" и прямые случаи самозахвата земли. Теперь государство готово облегчить гражданам легализацию их строений и владений.
Однако даже у этого документа существует множество недостатков. Так, по мнению Татьяны Нефедовой из Института географии, "дачная амнистия", безусловно, является шагом в верном направлении. Однако на практическом уровне огромной проблемой является перегруженность регистрационных органов: без увеличения их пропускной способности никакие законодательные меры не избавят граждан от стояния в очередях. Но все равно, как и в1990-е, не успевает за реальностью, а значит, создает почву для новых нестыковок и правовых коллизий.
Согласно Земельному кодексу, землю можно продавать, арендовать, передавать в пользование по наследству. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ. Для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для перечисленных выше целей, устанавливаются:
- федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;
- законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
- нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.
Но процедура расширения земельного участка нигде не зафиксирована. И тем не менее она популярна. Очень часто необходимость законного оформления дополнительной сотки возникает при продаже земельного участка. Однако оформление это происходит не сразу (в момент так называемой прирезки), а уже после того, как владелец огораживает участок больше, нежели предусмотрено документами, узаконивая подобное увеличение площади. По большому счету процедура прирезки земли ничем не отличается от первичного выделения земли. Нет и отличия в процедуре, как для юридических, так и для физических лиц. Однако особенности возникают при предоставлении прирезки просто к земельным участкам или к земельным участкам для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. То есть процедура зависит от принадлежности земель к конкретной категории. Все вопросы в отношении федеральных земель решаются через Федеральное агентство земельного кадастра, но любые решения все равно должны согласовываться с местными властями.
Основными документами, регулирующими присоединение земель в Московской области, являются:
1. Земельный кодекс.
2. Гражданский кодекс.
3. Градостроительный кодекс.
4. Региональный закон о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для ведения предпринимательской и некоммерческой деятельности.
5. Постановление правительства области о размерах земельных участков, предоставляемых органами местного самоуправления.
6. Постановление об утверждении перечня документов, входящих в состав землеустроительных дел.
Разумеется, что земли рекреаций, государственных природных заповедников и национальных парков, лесного фонда и военного назначения не могут быть присоединены, это запрещено законодательством. Могут быть введены ограничения для земель, занятых особо ценными объектами культурного и археологического наследия, предоставленных для нужд связи, организаций транспорта и других. Тем не менее местные органы власти могут разрешить присоединить не только немного леса, но еще и лесное озеро в придачу. Но первый же рейд Росприроднадзора не только выявит это нарушение, но и гарантирует собственнику серьезные неприятности. Чтобы их избежать, лучше перевести землю, которую хочется присоединить, в другую категорию. И Земельный кодекс, и закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" предполагают такую возможность. Подобное изменение позволит землепользователю не только получить участок, но и использовать его по своему усмотрению. Хотя земли лесного и водного фонда практически полностью исключены из оборота, они могут продаваться гражданам, если это разрешено законом. Следовательно, если изменить категорию земли, появится шанс оформить права на нее. Сложность процесса изменения категории земли зависит от того, в чьей собственности она находится. Поскольку к частным участкам чаще всего стараются присоединить земли лесного или водного фонда, заявителю придется иметь дело либо с федеральными властями, либо с региональными (то есть властями субъекта РФ). В остальных случаях заявление рассмотрят и местные органы. Заявление подается в виде ходатайства. В тексте надо указать кадастровый номер участка, категорию земель, в состав которых он входит, и категорию земель, в состав которых его хочет перевести заявитель, обоснование перевода и права на земельный участок. Но прав-то как раз и нет. Получается, что для перевода земли в другую категорию заявитель уже должен иметь хоть какие-нибудь права на нее. Землевладельцу придется сначала убедить местные власти предоставить ему участок, а потом обратиться с ходатайс твом об изменении категории земли. Причем это надо сделать до того, как район расположения участка станет объектом внимания природоохранных служб. Сделать это тяжело: к ходатайству нужно приложить следующие документы:
- выписку из Государственного земельного кадастра;
- копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- заключение государственной экологической экспертизы (если это необходимо);
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
- расчеты потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства.
Для сбора документов потребуется время. А как производить расчет потерь лесного хозяйства, обычный дачник, прирезавший себе 20 м леса, как правило, не представляет. Впрочем, не факт, что методиками расчета этих потерь хорошо владеют и органы, которые будут рассматривать ходатайство. А это значит, что размеры потерь могут не совпасть. Кроме того, при переводе земли в другую категорию землепользователю придется возместить потери. Так что процесс перевода земли окажется довольно дорогостоящим.
Когда земля находится в собственности муниципалитета, то технически процедура присоединения происходит следующим образом: пользователь земли подает заявку в муниципалитет, тот рассматривает возможность расширения участка и в течение месяца принимает решение о предоставлении или отказе. Дальше происходит межевание участка, затем он вносится в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), и муниципалитет, а фактически мэр, издает постановление о предоставлении земли.
Решая вопрос о расширении площади земельного участка, садовод должен руководствоваться статьей 28 Земельного кодекса, в которой определено, что приобрести дополнительные квадратные метры можно лишь за плату. Расширение земли - процедура платная. Цена складывается из многих факторов: стоимости сотки, работ землеустроителей, ставки земельного налога и, при необходимости, компенсационных выплат. Они могут потребоваться в случае, если земля находилась в сельхозназначении и прежнему владельцу надо компенсировать потери от изъятия земли из сельхозоборота. Его упущенная выгода складывается из расчета $40 тыс. за гектар. Сама же стоимость земли определяется из расчета 30-кратной ставки земельного налога. Базовая его ставка - 1,5 руб. за квадратный метр.
Если земля принадлежит, например, коллективному хозяйству. Земля в данном случае находится в общей долевой собственности, и фактически колхоз не является титулодержателем. Тогда изначально необходимо договориться с колхозниками, желающими продать или сдать в аренду свои земельные площади (доли), потом подготовить проект согласования выделения участка и вынести решение вопроса на общее собрание участников долевой собственности. Другое дело, когда прирезается земля бывших колхозов, сейчас ставших организациями различных юридических форм. У них земельные паи внесены в уставный капитал, поэтому земля принадлежит одному юридическому лицу, и ни у кого, кроме него, спрашивать согласие на отчуждение земли не надо.
Что касается садово-огородных товариществ, то каждому из них важно соблюдать устав. Садовые некоммерческие товарищества живут и действуют только по нему. Самые важные вопросы должны решаться на общих собраниях или конференциях уполномоченных. Процедура прирезки участков, находящихся в собственности садово-огородных товариществ, достаточно проста. Надо покупать участок с домом или без, находящийся в собственности его владельца. А вот когда прирезается крайний участок, то здесь необходимо пройти одну из вышеописанных процедур. Зависеть она будет от того, в чьей собственности земля, находящаяся за пределами садового товарищества. Увеличение имеющегося садового участка путем внесения изменений в утвержденный устав СНТ законодательством не предусматривается.
Подведем итог. Ваше решение о присоединении земли окончательно и бесповоротно, равно как и желание проделать все это легально. Теперь вам остается обратиться в органы местного самоуправления и добиться закрепления этого участка именно за вами, в границах вашего прежнего участка. Уточните категорию земли, дабы не попасть впросак, при необходимости нужно сменить категорию земли. В случае отказа местными органами власти в так называемой прирезке земли необходимо обратиться в суд (правда, процедура рассмотрения и разрешения вашего дела может порядочно затянуться).
Необходимо зарегистрировать новообретенный участок. Несмотря на то что решение соответствующих органов является основанием для регистрации прав на землю, стоит проконтролировать этот процесс. Если участок не включили в состав ранее полученного участка, на него требуются отдельные документы (план, свидетельство и т. д.). Также не забывайте про регистрацию прав на обретенный участок.
|