Стоимость услуг сторонних УК складывается из себестоимости работы и дополнительного вознаграждения за профессионализм. Существует много способов расчета вознаграждения. Самыми распространенными среди них являются: гарантированный доход собственника, процент от выручки и абонентская плата.
Гарантированный доход собственника
Схему, при которой собственник получает гарантированный доход, как правило, используется государственными структурами, например администрацией Санкт-Петербурга, при передаче объектов в доверительное управление. "При использовании этой схемы оговаривается ежегодный доход собственника от объекта недвижимости, - рассказывает Елена Афиногенова, генеральный управляющий УК "Бекар". - Все что зарабатывается на арендных платежах сверх оговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов, которые связаны с обслуживанием, эксплуатацией зданий и обязательными процедурами) является выручкой управляющей компании".
Для собственника такая схема работы не является самой выгодной, поскольку она создает у УК соблазн "выжать" объект по максимуму, сэкономив расходах. А, учитывая тот факт, что по закону договор о доверительном управлении заключается на 5 лет, после этого срока собственнику здания придется выложить крупную сумму для восстановления объекта.
Процент от выручки
Согласно этой схеме, УК ежемесячно в зависимости от оказываемых услуг получает от 5% до 20% от каждого договора аренды. Как правило, схема работы УК в данной ситуации строится так: компания выходит на объект, прописывает стандарты сдачи в аренду и стандарты эксплуатации, а затем начинает поточным методом искать клиентов и управлять клиентским потоком, ремонтными работами и прочим.
Для управляющих компаний это достаточно выгодная схема оплаты. "Собственники же обычно используют этот вариант на стадии запуска, когда необходимо быстро заполнить объект, - говорит Елена Афиногенова, - а после завершения работ предлагают УК перейти на другие условия оплаты".
Абонентская плата
В этом случае управляющая компания и собственник договариваются о постоянной величине выплат для управляющей компании (например, исходя из количества кв. м). Недостаток такой схемы заключается в том, что управляющая компания не заинтересована в улучшении качества работы и в достижении лучших результатов. От всех понемногу
Поскольку каждая схем имеет свои недостатки, на рынке часто применяются смешанные варианты оплаты услуг УК: одна из них берется за основу и к ней добавляются дополнительные условия. "К примеру, за основу можно взять схему абонентской платы, и к этой сумме добавить проценты от оговоренного превышения потока дохода", - рассказывает Елена Афиногенова.
Другой вариант - фиксированная сумма и бонус за определенные достижения (заполненность, безаварийность и т.д.), которые прописываются в договоре. Эти параметры зависят от того, чего хочет добиться собственник объекта.
В заключении, следует отметить, что оплата услуг УК зависит от того, какие функции на объекте она выполняет. Бывает ситуации, когда управляющая компания занимается только эксплуатацией бизнес-центра или только сбором арендных платежей. Однако, в случае, если речь идет о полной координации всех функций на объекте (доверительном управлении), стоимость услуг УК может составлять до 20% от выручки. "В то же время, при увеличении размеров объекта, удельные затраты управляющей компании на кв. м площади будут уменьшаться, - добавляет Елена Афиногенова. - В итоге получается, что небольшие объекты (до 5000 кв. м) ч точки зрения управления будут самыми дорогими".
|