В бизнесе предприятия и при ведении деловых операций часто возникает необходимость в проведении оценки. Оценка имущества может проводиться в двух случаях: по желанию собственника имущества и по закону. В середине 1990-х в России появилась новая профессия - независимый оценщик. За прошедшие десять лет сформировался рынок оценочных услуг, появилось законодательство, регулирующее оценочную деятельность, образованы профессиональные общественные организации. Сейчас в России зарегистрировано около 6 тыс. фирм, предлагающих услуги по оценке, из них примерно 40% действуют в Москве.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса, к объектам недвижимости относятся: земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Понятие "недвижимое имущество" включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с владением объектом недвижимости.
Информация и документы, необходимые для проведения оценки недвижимого имущества:
правоустанавливающие документы на земельный участок;
кадастровый план земельного участка;
правоустанавливающие документы на улучшения;
документы БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажный план);
остаточная балансовая стоимость объекта недвижимости.
Как утверждают сами оценщики, граждане обращаются к ним в двух случаях: при попытке взять ипотечный кредит и при разделе имущества. В среднем в Москве, по данным компании "НЭО-центр", за оценкой для ипотечного кредитования обращаются 800-1000 клиентов в месяц, стоимость одного отчета - $100. Таким образом, объем рынка можно оценить в $960-1200 тыс. в год. Тем не менее "рынок оценки для физических лиц развит очень слабо, - говорит генеральный директор оценочной компании "НЭО-центр" Валерий Есауленко. - Граждане в основном обращаются за этими услугами при ипотечных сделках, поскольку банк требует обязательной оценки. Это характерно для рынков Москвы и Петербурга. Но даже в этих городах на рынке действуют две-три компании". При этом, по словам Есауленко, сам бизнес по оценке квартир является высокорентабельным. "Оценка квартир - это розничный бизнес, - говорит он. - Достаточно отработать технологию и поставить его на поток - и он сможет приносить серьезные прибыли. Если будет более широкий спрос, то многие компании захотят работать на этом рынке. Но сейчас рынок настолько неразвит, что даже лидеры не задумываются о технологичности этого бизнеса".
С принятием закона о налоге на недвижимость ситуация может кардинально измениться, поскольку многие налогоплательщики, по мнению экспертов, окажутся несогласны с той оценкой их недвижимости, которую выставит государство. Собственно, государство, по всей видимости, проведет массовую оценку всего жилого фонда в России по кадастровой методике, так же как это было с землей. Города разобьют на зоны, присвоят каждой зоне свой - повышающий или понижающий - коэффициент и таким образом оценят. Эксперты полагают, что недовольство населения станет стимулирующим фактором для рынка оценки. "Можно предположить, что граждане начнут в массовом порядке оспаривать заявленные цены, что в разы увеличит спрос на оценку помещений, - считает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко, - поскольку любая массовая оценка неточна, а любой налогоплательщик стремится заплатить как можно меньше". Валерий Есауленко, тем не менее, не уверен в перспективности подобных исков. "Если методика оценки будет прописана в законе достаточно четко, то оспорить в суде стоимость жилья, рассчитанную с ее помощью, будет невозможно", - сказал он.
Работа оценщика стоит недорого, особенно в сравнении с теми суммами, в которых измеряется стоимость жилья. Как уже говорилось выше, настоящий, полноценный отчет для типового московского жилья, выполненный в соответствии с законом об оценочной деятельности, стоит от $100. Если объект сложный, относящийся к категории элитных, цена может дойти и до $500. Для загородных объектов цена, как правило, выше: для дачных домиков она начинается от $150, оценка же большого коттеджа со сложной и дорогостоящей начинкой может стоить $1-2 тыс. Это объясняется, во-первых, тем, что такие объекты имеют большую площадь, а во-вторых, выезд на них требует дополнительных затрат. Что касается сроков, то на оценку квартиры в Москве потребуется минимум два-три дня, а оценка коттеджа займет три-четыре дня.
По данным ООО АКЦ "Департамент профессиональной оценки", последовательность в работе оценщиков должна быть следующей: "Первое - это заключение договора. Затем происходит сбор информации, определение целей и задач, которые стоят перед оценщиком, - заказчик не всегда сам понимает, что ему нужно: он выяснил, что ему необходим отчет об оценке, но сам не знает, для чего оценка производится. Это выясняется вместе с оценщиком, составляется техническое задание, подписывается договор. После этого оценщик производит анализ рыночной информации, расчеты".
Существуют три подхода, которые оценщик должен использовать в своей работе: сравнительный, доходный и затратный. По закону должны применяться все три подхода, либо обосновывается отказ от какого-либо из них.
Последний этап - написание отчета и согласование результатов с заказчиком. Согласование в данном случае заключается не в том, чтобы написать в отчете то, что хочет заказчик. Оценщик, который идет на поводу у заказчика, - плохой оценщик. Если он так поступает, он не будет работать на этом рынке. Минимущество отзывает лицензии недобросовестных оценщиков, а когда контрольные функции будут переданы саморегулируемым организациям, такие оценщики будут исключаться из их рядов. Фирме просто будет ставиться запрет на работу в этой области. Да и самому заказчику станет невыгодно заказывать работу такому оценщику - экспертиза не подтвердит подобный отчет. А если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что заказчик ввел оценщика в заблуждение, именно заказчик будет нести за это ответственность.
При согласовании итогов работы задача оценщика заключается в том, чтобы доказать заказчику правильность своих выводов либо уточнить неправильно переданную информацию и внести исправления.
После сдачи отчета должны состояться подписание акта приема-передачи работ, выплата денежного вознаграждения. Оценщик обычно работает на условиях 50% или 100% предоплаты.
При наличии всех документов для несложного объекта недвижимости работа занимает от семи до 15 дней.
Есть коэффициенты, которые рассчитываются самим оценщиком, и есть те, которые рассчитываются институтами бывшего Госстроя. Регулярно публикуются индексы изменения сметных цен строительства по отраслям промышленности и для различных строительных элементов. Те же риэлтерские агентства, общественные организации, которые занимаются изучением рынка, также публикуют результаты своей работы. Но на самом деле оценщик каждый раз, работая с конкретным зданием, вынужден добывать эту информацию и доказывать свои выводы. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена при условии, что покупатель и продавец достаточно информированы. Оценщик в своей работе должен становиться на позицию и покупателя, и продавца, выстраивать логику и того, и другого подхода. Если информация общедоступна, оценщик о ней обязан знать. Кроме того, он должен выявить ту информацию, которая не лежит на поверхности. Ее тоже необходимо привести, указать источники, из которых эта информация была взята, и таким образом доказать покупателю и продавцу логику определения цены.
Рыночная стоимость - это вероятная величина. На Западе нормальной считается погрешность в 15%. Потому что даже условия торга - как минимум те же самые 5-10%.
Соломон Дарсания рассказывает об ответственности оценщика за выполненную работу: "Я знаю один случай, когда было возбуждено уголовное дело и вынесен приговор оценщику за мошенничество - кажется, два года. Как и любой человек, оценщик может ошибиться, и эта его ошибка в обязательном порядке страхуется - таково требование закона. У оценщика должен быть полис страхования ответственности страхователя перед третьими лицами. Сумма специально не оговаривается, но, исходя из общей практики, это не менее 1 млн руб.".
Проведение неквалифицированной и непрофессиональной оценки может иметь серьезные последствия для заказчика. Низкое качество оценки может привести к существенным потерям, как прямым, так и косвенным.
Людмила Доровикова, эксперт-оценщик консалтинговой группы "Лекс" комментирует ответственность работы оценщиков: "Здесь мы сталкиваемся с одним из камней преткновения взаимоотношений между заказчиком и оценщиком. Очень часто заказчик приходит к оценщику не с заказом на оценку, а с заказом на отчет об оценке, в котором обосновано желаемое заказчиком значение стоимости объекта оценки. Заказчик, преследуя свои сиюминутные цели, забывает о том, что отчет об оценке имущества, по сути дела, является финансовым документом. Оценщики, выдавая липовый финансовый документ, не только компрометируют профессию оценщика, но и готовят себе и заказчику встречу с уголовным законодательством. В Уголовном кодексе присутствуют статьи, предусматривающие уголовную ответственность заказчика и оценщика: статья 174 "Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенного незаконным путем"; статья 199 "Уклонение от уплаты налога с организаций"; статья 200 "Обман потребителей" и другие".
С деятельностью оценщиков связано немало громких скандалов. В частности, в 1990-х годах они были вызваны тем, что занижалась стоимость приватизируемых предприятий. Последовавшая после кризиса 1998 года волна банкротств привела к обогащению одних кредиторов за счет других тоже не без помощи оценщиков. Общее количество невозвращенных кредитов, выданных банками под обеспечение, стоимость которого была завышена в несколько раз, вообще не поддается исчислению. Это было обусловлено тем, что до недавнего времени деятельность оценщиков практически не контролировалась со стороны государства. Сейчас ситуация изменилась.
Введение лицензирования оценочной деятельности, утверждение государственных стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, растущий контроль за работой оценщиков со стороны государства должны заставить оценщиков работать по цивилизованным правилам.
Ошибки и умышленные противоправные действия оценщиков известны и за рубежом. Проблемы европейских коллег сходны с нашими российскими. Рейн Пютсепп, заведующий оценочным отделом Pindi Kinnisvara рассказывает о сложившейся ситуации с оценщиками в Эстонии: "В случае акта оценки - у каждого человека есть свое мнение о состоянии своей квартиры и о ее стоимости, но оценщик, будучи специалистом, сможет более адекватно определить рыночную стоимость. Будем честны - бывают и ошибки, но у настоящих специалистов они случаются очень редко. В то же время человек должен учитывать, что если ему нужно взять кредит, сделав объект залогом, то он должен позволить независимому оценщику недвижимости спокойно выполнить свою работу.
Фирмы, занимающиеся оценкой недвижимости, используют различные методы, которые сглаживают споры на тему стоимости. Самым распространенным, например, является метод сравнения, в ходе которого сравниваются сделки, заключенные в последнее время в определенном районе.
Исходя из особенностей оцениваемого объекта, определяется и его рыночная стоимость.
Вторая возможность - метод доходности, когда рыночную стоимость определяют по доходности объекта. Все методы, используемые в крупных фирмах недвижимости Эстонии, одобрены Международным комитетом по оценочным стандартам (IVSC - International Valuation Standard Committee). Так как в этом комитете представлены ведущие в мире специалисты по оценке, нет причин сомневаться в созданных ими стандартах.
Несмотря на основательность работы, время от времени случается, что клиент пытается повлиять на оценщика согласно своим пожеланиям. К счастью, это напрасный труд. Профессиональный оценщик не может позволить оказывать на себя влияние при оценке недвижимости, так как тем самым он ставит под удар все свое будущее. Но даже если попадается оценщик, который готов принять предлагаемую взятку и изменить результат оценки, возможность удачи ничтожна. Во-первых, потому, что если оценщик производит основательный осмотр объекта и вычисляет рыночную стоимость, ему приходится защищать свою оценку в оценочном комитете фирмы по недвижимости. До достижения консенсуса ни один акт не выйдет из фирмы по недвижимости, и часто споры могут длиться несколько часов - будь то большое конторское здание или же крошечная квартирка в Копли. Вторая причина, почему оценщику не стоит предлагать взятку, состоит в том, что банки хорошо информированы о состоянии рынка в данную минуту. В случае малейшего сомнения банк велит клиенту заказать новый акт оценки, и клиенту придется самому его оплатить. Тем самым владелец недвижимости, предлагающий взятку, рискует заплатить тысячи крон без всякой выгоды. Так что если обман выйдет наружу, возникнут проблемы как у оценщика, так и у его работодателя, и у клиента, который пытался обмануть доверие банка как кредитора.
Бывали попытки подделать акт оценки, но более крупные фирмы, в том числе и Pindi Kinnisvara, сделали свои акты оценки такими, что подделать их очень и очень трудно. Возможность подделки вскоре исчезнет совсем, так как более крупные фирмы по недвижимости вводят электронную отправку актов оценки в банк, и заказчику-клиенту не придется больше бегать между фирмой и банком. Акт будет поступать в банк быстрее, и благодаря этому ускорится принятие решения о выдаче кредита".
|