Чтобы купить апартаменты, дом или офис в Дубае, можно заняться оформлением сделки самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости - российского или местного. Но какой бы способ вы не выбрали, нужно держать ухо востро и тщательно перепроверять все документы, предупреждают риэлторы. Ведь если в бумаги вкрадется ошибка, защитить свои права будет очень непросто.
Хотя процедура оформления недвижимости в собственность в ОАЭ проще, чем в России, здесь есть свои нюансы, которые иностранцу не так-то просто уловить. "Документы продавца нуждаются в тщательной проверке, - предупреждает Жанна Гусейн, руководитель отдела продаж зарубежной недвижимости компании "Пересвет-Девелопмент". - Поэтому весь процесс оформления нужно постоянно контролировать, на каждом этапе проверяя и перепроверяя любую мелочь. Ведь обмануть иностранца, который не знает тонкостей местного законодательства, не разбирается в конъюнктуре местного рынка, в любой стране достаточно просто".
Лучше всего разбираются в тонкостях местные риэлторы. Если вы решили доверить покупку недвижимости одному из них, надо иметь в виду, что в любом случае все сделки оформляются через девелопера проекта. Если недвижимость приобретается на стадии строительства, то, как объясняет Марина Голомедова, инвестиционный аналитик CCIM, руководитель компании Sunmarina Realty, первый шаг оформления сделки - заключение договора о бронировании. При его подписании покупатель вносит 10-20% от стоимости договора. По всем инвестиционным проектам предлагаются схемы рассрочки оплаты на 2-3 года, т.е. на время строительства объекта.
"При продаже объекта договор заключается только между двумя лицами: инвестором и девелопером объекта, как в случае приобретения у девелопера, так и через агентство недвижимости, представляющее интересы девелопера, - говорит Марина Голомедова. - На вторичном рынке переуступка инвестиционных контрактов регистрируется только через компанию-девелопера проекта. Эта услуга у большинства девелоперов стоит 2% от стоимости объекта. Стои мость услуг агентства недвижимости колеблется от 2 до 5% от стоимости объекта".
Дополнительную гарантию можно получить, прибегнув к услугам юристов. Полное оформление сделки через адвокатов обойдется в среднем в $3-4 тыс.
Оформив недвижимость в собственность, покупатель может претендовать на вид на жительство. Так называемая резидентская виза распространяется только на владельца недвижимости (мужчину), его супругу, сыновей, не достигших совершеннолетия, и незамужних дочерей. Впоследствии документ продлевается каждые три года на общих основаниях. Полная стоимость одной визы составит примерно $1500. Вид на жительство дает право неограниченного въезда и выезда, а также не ограничивает время пребывания в стране. Резидентская виза выдается на три года и обновляется по истечении этого срока за $1000. Право на работу при необходимости следует получить дополнительно.
Оформление покупки недвижимости на жену хотя и возможно, но может осложнить выдачу виз на остальных членов семьи. Ведь по законам ОАЭ спонсором выступает муж, он же открывает визы жене и детям. Альтернативный вариант - зарегистрировать на имя одного из супругов офшорную компанию, на которую потом зарегистрировать недвижимость.
Если вы решите воспользоваться услугами российского агентства недвижимости, приобрести квартиру в Дубае можно и не выезжая за МКАД. "Процесс покупки недвижимости через риэлтора начинается с того, что вы резервируете выбранную квартиру или виллу с помощью депозита, впоследствии засчитывающегося в качестве частичной оплаты. Получив небольшую сумму (обычно это 10-15% от стоимости жилья) в качестве залога, агентство снимает данное жилье с рынка продаж. При этом между инвестором и агентством оформляется внутренний договор купли-продажи, включающий такие пункты, как описание приобретаемой недвижимости (название проекта, адрес, тип планировки), ценовые детали, схема дальнейшей оплаты, условия и срок действия договора. Данный документ действует до дня переоформления в собственность на имя нового владельца, и для его оформления требуется лишь загранпаспорт физического лица, совершающего покупку, - объясняет Жанна Гусейн. - При этом удобнее всего покупать недвижимость в ОАЭ через российскую фирму, имеющую в партнерах местную крупную и надежную компанию. Это позволит минимизировать риски и накладные расходы".
Российские компании, давно и серьезно работающие на рынке, обычно предлагают покупателю полный комплекс услуг по приобретению недвижимости за рубежом: специалисты помогут выбрать с учетом пожеланий клиента апартаменты, офисы, торговые помещения или виллы, организуют поездку в Дубай, оформят документы. Стоимость услуг - 2-6% от стоимости сделки.
Где взять кредит
Ипотечные кредиты нерезидентам дают и местные, и иностранные банки - разница только в требованиях к заемщикам и сроках. Например, National bank of Dubai выдает ипотечные кредиты и резидентам, и экспатам (сотрудник компании, приглашенный из другой страны), и нерезидентам. Но для резидентов минимальный доход, позволяющий претендовать на кредит, составит минимум 8 тыс. дирхамов ($1 равен 3.66 дирхама), для экспатов - 10 тыс., для нерезидентов - 25 тыс. дирхамов. Резидентам могут дать кредит на срок до 20 лет, экспатам - до 15 и нерезидентам - до 12 лет. Первоначальный взнос - 10-20%, но в некоторых банках он зависит от оценки дохода заемщика. Проценты по кредитам - 5-8% годовых.
Если сам объект ипотеки, то есть недвижимость, при выдаче кредита страхуется обязательно, то требований к обязательному страхованию жизни и здоровья заемщика местные банки не выдвигают. Этим, как нам рассказали в одной консалтинговой компании, не преминули воспользоваться российские граждане. И обвели местные банки вокруг пальца.
Дело в том, что по законам ОАЭ кредит получает мужчина - глава семьи. В случае его смерти вдове долг прощают. В течение нескольких месяцев в банк, выдававший кредиты на покупку недвижимости Дубая, обратились 15 "вдов", предъявив свидетельства о смерти своих мужей, которые приобрели недвижимость в кредит. Женщинам долг п ростили, но, как уверяют местные риэлторы, теперь россиянам в кредитах отказывают.
|