Процедура приобретения недвижимости в Греции подчиняется общим европейским правилам, однако требует участия профессиональных консультантов, архитекторов и гражданских инженеров из-за большого количества местных ограничений и особенных правил. При этом различные местные особенности характерны для любой юрисдикции Средиземноморья, и выбор оптимального соотношения привлекательности и барьеров в отношении конкретной территории недвижимости всегда остается за покупателем, его семьей и консультантами.
На греческом острове Корфу формальности выглядят по-европейски стандартно: выбрав объект недвижимости, для активизации процесса достаточно назначить своего уполномоченного адвоката, оформив на него соответствующую доверенность, и предоставить согласованный с продавцом депозит (выплачиваемый или гарантированный). Процедура оформления сделки обычно занимает от 4 до 6 недель (в зависимости от степени готовности документов продавца).
Общие требования греческого законодательства:
контракт купли-продажи греческой недвижимости должен быть удостоверен нотариусом;
перед совершением сделки покупатель должен получить налоговый регистрационный номер в местных налоговых органах;
перед совершением сделки покупатель должен оплатить налог на передачу недвижимости и представить нотариусу подтверждение оплаты;
для совершения сделки стороны должны представить все необходимые документы нотариусу и заключить контракт в его присутствии;
контракт составляется нотариусом только на греческом языке и должен быть устно переведен слово в слово при его заключении;
заключение контракта у нотариуса может быть совершено сторонами самостоятельно или представителями по доверенностям, выпущенным и оформленным в соответствии с общеевропейскими правилами;
процедура завершается регистрацией нового титула недвижимости в государственном реестре залогового кредитования или в государственном земельном реестре.
Расходы
Полные расходы обычно ограничены 10-12%, в зависимости от оценки недвижимости налоговыми органами для расчета всех официальных платежей.
Методы снижения оценочной стоимости в Греции достаточно просты, в отличие, например, от Германии, где существует удивительно простое и остроумное положение, по которому муниципальные органы имеют законодательное преимущественное право приобретения объекта по цене, декларируемой при его регистрации.
Указанные расходы, в соответствии с действующим греческим законодательством, включают следующие обязательные платежи покупателя, рассчитываемые в процентах от стоимости контракта:
адвокат: 1% для контракта до 45 тыс. евро и 0,5% - свыше 45 тыс. евро;
нотариус: 1,5 % без учета сборов на проверку титула в реестре;
налог на продажу недвижимости: 7-11% в зависимости от условий;
регистрационный сбор: 0,5%.
1. ВЫБОР ОБЪЕКТА И ЕГО КОМПЛЕКСНАЯ ПРОВЕРКА
Выбор объекта
Особенности выбора объекта недвижимости на Корфу в основном относятся к определению цены продавца. Первоначально указываемая цена может значительно отличаться от объективной цены - как в сторону завышения (иногда неоправданного), так и в сторону, как ни странно, занижения. Это вызвано особенностями местного менталитета и самих объектов недвижимости.
Равнозначные объекты могут находиться на различных побережьях острова, отличия которых по природе, урбанизации, коммуникациям, морю, пляжам и другим параметрам могут быть значительными. Особое значение имеют местные ограничения лесного, археологического, морского, пляжного и иного природоохранного характера.
Консультант или местный адвокат обычно хорошо ориентируется в этих деталях "особых" территорий. Однако для получения исчерпывающей информации при выборе объекта важно учитывать базовый принцип любого цивилизованного европейского консультанта: "квалифицированный ответ дается только на заданный вопрос". Недоуменное: "Почему же вы это не указали заранее?" обычно разбивается о стандартное: "Вы об этом не спрашивали". Этот феномен можно объяснять по-разному, но при обращении к профессиональному консультанту важно помнить главное: вы тратите его время и свои деньги.
Участие адвоката
По действующему греческому законодательству участие греческого адвоката в заключении сделки купли-продажи недвижимости путем заключения соответствующего договора обязательно для покупателя и продавца, если стоимость объекта больше суммы 29,137 евро для объектов в области Афин-Пирей и 11,739 евро для всех других частей Греции.
Адвокат совместно с нотариусом готовит и согласует контракт купли-продажи, оказывает услуги в отношении обязательного присутствия при подписании контракта, а также может консультировать своего доверителя по всем юридическим аспектам сделки.
Оплата услуг адвокатов свободно согласуется с доверителем с учетом минимального вознаграждения, регулируемого Кодексом греческих адвокатов (Законодательный декрет 3026/1954). В диапазоне стоимости недвижимого имущества до 44 тыс. евро минимальное вознаграждение установлено в 1%; между 44,021 и 1,467 тыс. евро стоимости - 0,5 %; при увеличении стоимости - 0,4 %. При этом 35% вознаграждения адвоката удерживается соответствующей коллегией адвокатов. Вознаграждение обычно уплачивается до заключения сделки у нотариуса и покрывает только подготовку контракта и услуги в отношении обязательного присутствия адвоката при его подписании у нотариуса. Услуги по фактическому и юридическому поиску, анализу и иным юридическим аспектам сделки, в зависимости от ее особенности и сложности, согласуются и оплачиваются дополнительно.
Комплексная проверка
Наиболее важным действием адвоката является комплексная проверка в отношении объекта недвижимости.
Проверка юридической чистоты производится путем поиска в земельных и залоговых реестрах на предмет принадлежности титула недвижимости продавцу, а также отсутствия исков, залогов, запретов и иных требований, приводящих к обременениям объекта недвижимости. Проверка должна быть полной и доходить до момента рождения объекта в юридическом смысле, а также тщательной, так как указанные реестры обычно находятся в архаичном бумажном состоянии. Если проверка показала добросовестное владение продавцом объекта в течение срока, по крайней мере, 20 лет, он получает права так называемого "подлинного собственника".
Проверка "природоохранной чистоты" объекта осуществляется путем запросов в соответствующие органы на предмет отсутствия ограничений или запретов лесного, ландшафтного, археологического, морского и любого иного природоохранного характера.
Проверка "налоговой чистоты" продавца производится путем запросов в налоговые органы на предмет отсутствия налоговых долгов и иных налоговых обязательств.
Проверка "гражданской чистоты" покупателя производится путем запросов в соответствующую префектуру (для граждан ЕС) или в Министерство обороны (для граждан стран не ЕС) на предмет отсутствия ограничений на приобретение недвижимости для иностранцев.
2. РЕГИСТРАЦИЯ В НАЛОГОВОЙ ИНСПЕКЦИИ
Для иностранного приобретателя, чтобы быть идентифицированным греческими финансовыми органами, необходимо иметь персональный Налоговый регистрационный номер (AFM).
Присвоение AFM сопровождается приобретением ограниченной налоговой ответственности (в основном в отношении налога на имущество).
Иностранные покупатели должны запрашивать и получать Налоговый регистрационный номер в иностранном отделе местной Налоговой инспекции (D0Y Katoiton Exoterikou).
3. УПЛАТА НАЛОГОВ
Обязательства по уплате налогов касаются в основном налога на передачу недвижимости (НПН) - Real Estate Transfer Tax, затраты на который несет покупатель.
Ставка НПН в настоящее время установлена в размере 9% при стоимости имущества до 15 тыс. евро и 11% для избытка этого. В областях, где отсутствуют пожарные команды, ставки составляют 7 и 9% соответственно.
Налоговые преференции касаются освобождения от уплаты НПН для граждан ЕС (в т.ч. Греции) при первоначальном приобретении недвижимости для их основного места жительства.
Существует система льготного налогообложения членов греческих общин, работающих за границей, а также система льгот при рождении или опекунстве детей.
4. ПОДГОТОВКА КОНТРАКТА
Документы для сделки
Формально продавец, кроме удостоверяющих его документов, должен представить для заключения сделки следующие документы и декларации:
свидетельство об отсутствии финансовых долгов;
декларация об отсутствии прибыли от объекта продажи в течение последних 2 лет;
свидетельство о включении объекта в налоговую декларацию продавца;
свидетельство оплаты налога на имущество в отношении объекта;
свидетельство оплаты соответствующих налогов, если продавец наследовал или получил в дар объект;
свидетельство об отсутствии задолженности за эксплуатацию, обслуживание или любые иные платные услуги жилищных органов по месту расположения объекта продажи;
разрешение на произведенные планировочные, строительные и любые иные работы в отношении объекта;
свидетельство земельного или залогового реестра о статусе объекта.
Формально покупатель, кроме удостоверяющих его документов, должен представить следующие документы:
свидетельство об отсутствии задолженности по налогам;
свидетельство о предварительной оплате налога на передачу недвижимости.
Участие нотариуса
Договоры купли-продажи имущества в Греции требуют письменного оформления в определенной форме и нотариального удостоверения. Контракты, заключенные с нарушением этих требований, являются ничтожными без права взыскания убытков.
Функции и обязанности общественного нотариуса очень ограничены в Греции и включают обязанность сообщить и обеспечить понимание сторонами их обязательств и прав, являющихся результатом соответствующей сделки. Это осуществляется практически только через прочтение содержания контракта перед его подписью на языке, понятном сторонам. Обычно стороны принимают нотариуса по рекомендации продавца.
Затраты на нотариальное удостоверение для типичной сделки зависят от соответствующей стоимости имущества, указанной в контракте купли-продажи, и от объема работы по подготовке документов.
Стоимость услуг нотариуса в настоящее время состоит из двух основных частей. Одна часть рассчитывается в зависимости от стоимости, указанной в контракте, и установлена в размере 1,2% от полной его стоимости. При этом 9% от гонорара нотариуса поступают в пользу Фонда юристов и 6% - в пользу Фонда социального обеспечения нотариусов. Вторая часть определяется соглашением сторон и зависит от объема документов, необходимых для подготовки сделки. Например, для полной стоимости, указанной в контракте в размере 100 тыс. евро, общий гонорар нотариуса составит 1 235 64 евро. Для стоимости 500 тыс. - 6 035 64, для стоимости 1 млн евро - 12 035 64, для стоимости 5 млн - 60 035 64 евро.
5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛКИ
Стороны могут заключить сделку путем подписания контракта в Греции или в греческом консульстве самостоятельно, а также через своих представителей.
Процедура в консульстве
Греческое консульство в стране постоянного проживания покупателя может выполнить юридические действия, которые в Греции находятся в компетенции нотариуса. Контракт может быть подписан в присутствии уполномоченного консульского сотрудника бесплатно.
Представительство через доверенность
Каждая из сторон, путем оформления соответствующей, может передать полномочия своему представителю, включая адвоката, представляющего его интересы в Греции. Доверенности имеют свои особенности. Доверенность должна содержать не только точное указание предмета, объекта и субъектов сделки, но также все существенные условия предполагаемого контракта. Если, с точки зрения греческого нотариуса, какой-либо пункт отсутствует или сформулирован недостаточно корректно, такая доверенность может быть отклонена, или могут быть затребованы дополнительные документы. Доверенность, заверенная иностранным нотариусом, может быть признана в Греции, если содержит или удостоверяющую надпись греческого консульства в соответствующей стране, или Апостиль, а также переведена на греческий язык с заверением подписи переводчика.
6. РЕГИСТРАЦИЯ ТИТУЛА
Передача прав на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в земельном или залоговом реестре. Если контракт учреждает права и обязанности сторон, то регистрация учреждает соответствующую передачу этих прав и обязанностей. Регистрационный сбор составляет 0,475% от стоимости, указанной в контракте. Затраты на регистрацию несет покупатель, если иное не согласовано сторонами.
Если территория, на которой расположен объект, уже переведена из системы реестра залогового кредитования в систему земельного реестра, то существующие владельцы обязаны в определенный срок декларировать титул недвижимого имущества для внесения его в новый земельный реестр. Затраты на декларацию составляют 20 евро за каждое право собственности, указанное в регистрационных документах. Декларация и внесение титула недвижимости в новую систему земельного реестра является гарантией полного завершения сделки и предпосылкой для получения разрешений на проектные, планировочные, строительные и иные работы.
|