Что бы ни говорили сторонники логики, перепрыгнуть пропасть в два прыжка реально. Обыкновенная история: цены еще "чуть-чуть" выросли, и оказалось, что доступного вам кредита на загородный домик никак не хватит. Тогда вам в голову приходит отличная мысль: взять кредит на покупку участка, а, расплатившись, еще один - на возведение дома. Но идея хороша только на бумаге. Дело в том, что если лишних денег нет, вам придется все делать самостоятельно: ездить по выбранному направлению, искать объявления, вести переговоры и просто общаться с людьми, которым до ваших проблем дела нет. Не заставляйте их ломать голову - помогайте принимать необходимые вам решения.
Домик будто срисован с туристического буклета (говоря по правде, действительно срисован): компактный, двухэтажный, с мансардой и всего на четырех сотках. Он стоит в положенных 5 м от соседских заборов слева и справа, целых 10 м - на заднем дворе. Сам дом уместился на половине сотки. Это 40 кв. м первого этажа, более 60 кв. м второго (за счет надстройки над гаражом-мастерской) и еще 20 кв. м - мансарда. Конфигурация дома - изящная буква "Г" внутренними окнами на юг. Несущие стены из пенобетона D900, облицовочный кирпич, металлочерепица. Все про все, включая землю, стоит чуть более $50 тыс. (участок маленький, неликвидный, стоимость сотки ниже средней).
Но есть один маленький минус: нет $50 тыс., чтобы перенести этот домик из воображения на местность, а зарплата не позволяет взять кредит. Но есть и плюс: можно попытаться сначала получить кредит на покупку участка (незастроенного или со строением "под снос"), а потом другой заем - на возведение дома.
Правило N1: читайте и звоните
Объявлений о продаже "пустых" участков в газетах до обидного мало. Хороший участок по привлекательной цене обычно покупает кто-нибудь из соседей. Обзвонить агентства недвижимости полезно в любом случае, даже если вам в девяти случаях из десяти с ледяной вежливостью намекнут, что им клиенты такого уровня не интересны. Но ведь остается еще один случай, тот самый, когда вам подробно распишут ситуацию на интересующем подмосковном направлении.
Если вы не рассчитываете на счастливый случай, то с первого же звонка настройте голос на умеренно-вальяжную тональность и скажите, что хотите купить (лучше говорить "прикупить") приличный домик в таком-то районе сотках на 15. Да, конечно, вы понимаете, что нужно заехать в агентство, но хотелось бы предварительно обговорить то, что вам нужно и что они способны предложить.
Вам сначала предложат дом в строящемся коттеджном поселке. "Отбиться" от него реально разными способами. Например, сказать, что дом в поселке de luxе вам не потянуть, а вы хотите прикупить рядом домик для тещи. Ей вполне хватит четырех соток. Сколько может стоить такой участок в приличной деревеньке в том же районе? Редко выходят на рынок? О! Я вот что подумал, а может быть, от него и начнем плясать?
Правило N2: не задавайте вопросов "в лоб"
Кроме будних дней, которые вы посвящаете изучению печатных и электронных объявлений, а также обзвону агентств, у вас есть выходные. Надо ехать в деревню, ходить и спрашивать. Удивительно, но почти всегда неликвидные участки удается найти именно таким способом.
Поехать вы можете и на своей машине, но имейте в виду, что из окошка ни с людьми не поговорите, ни объявлений не увидите. Впрочем, поиск лучше начинать с поселковой администрации, а также местного филиала агентства недвижимости - они теперь появились даже в небольших поселках. Зайдите, поговорите, обязательно оставьте свои контактные телефоны.
На площади, станции, у торгового центра вас ждут в основном сомнительные объявления "информагентств" (вы платите 1-2 тыс. руб., а вам дают сотню липовых адресов жилья в аренду). Эти организации активизируются с началом весны. Местные же лепят свои объявления где попало: на артезианских колонках, дверях сельской библиотеки, на лиственнице у тропинки в лес.
Здесь, на окраине поселка, меньше посторонних (отдыхающих), а жители охотнее идут на контакт. Все же старайтесь не задавать прямых вопросов ("Кто тут продает участок?"). Поздоровайтесь и спросите бабулек о тех же объявлениях ("А где у вас тут объявления о продаже домов клеят?") и брякните ненароком, что вы вообще-то учитель. Врачей в деревнях тоже уважают, но кто его знает, на какие болячки вам станут жаловаться? Если в ближайших трех-четырех кварталах кто-то заикался, что собирается продать пол-участка, вас обязательно сведут.
Однажды подсказали адрес в соседней деревне (в этом случае обязательно запомните имя-отчество бабушки, давшей адрес). Грибники в лесу заверили: никаких свалок и вредных производств поблизости нет, а ближайшая стройка - на шоссе, километрах в трех. Вроде бы торговый центр. И помогайте людям думать: "Поселок Н. - туда? А свалка будет правее? Нет никакой свалки? Вообще? А если я прямо пойду, то выйду на шоссе? А! Там, кажется, есть стройка, она будет вправо или влево? А что там строят?" и т. п. В общем, хорошее оказалось место. Жаль, опоздал.
В конце концов ничто не мешает вам самому обойти и объехать окрестности, выяснить перспективы местности. Интересную информацию о районе реально найти на официальном и общественных интернет-сайтах области, а также на сайте районной администрации. Там вы найдете громадье планов жилищного, промышленного, складского, дорожного строительства. Некоторые из них действительно осуществляются. Решайте сами, в вашу ли пользу.
Правило N3: побывайте на объекте заранее
В следующие выходные отправился по объявлению, которое сорвал у детского сада на круглой тумбе (встречаются еще такие в Подмосковье). Садово-дачное товарищество по Симферопольскому направлению. В ближайшее время территория будет переведена из сельхозназначения в поселение - поселок присоединят к соседней деревне. Свет, газ, скважинная вода хорошего качества (достраивается водопровод). С одной стороны в 1,5 км за лесом - железнодорожная станция, с другой - трасса в 500 м. Восемь соток и приписка: "Возможно расширение участка". В телефонном разговоре хозяин нетвердым голосом сообщил, что дом сгорел, дети выросли, а жена ушла. Чутье подсказывало, что запрошенную цену удастся "подвинуть".
По описаниям продавца, участок находился на границе, примыкающей к лесу. К ней я и вышел от станции. Граница поселка оказалась какой-то странной: одни участки выдвигались в лес дальше других. Из-за одного забора ответили, что ничего и никого не знают, хозяин другого участка оказался более словоохотливым: объяснил, где находится участок "погорельца Вовы" и даже рассказал историю волнообразной границы. "Стоял где-то здесь столбик, - старожил неопределенно махнул рукой. - Потом его какой-то грузовичок свернул. Ну, он еще года три полежал и исчез".
В документах граница поселка была описана так: "Вдоль дороги по кромке леса". Дорога, правда, 12 лет назад была не совсем дорогой, а скорее несколькими колеями, петлявшими между деревьями. Чтобы не биться бортами о заборы, редкие машины стали забирать дальше в лес. Тем более дачники устроили не только ворота со стороны проезда, но и калитки с лесной стороны, а рядом с калитками появились лавочки ("Не на проезде же их ставить, где машины туда-сюда и гравий из-под колес").
Потом чуть впереди сделали большой стол для домино. Вернее, стол сам образовался: там березовая купа торчала, как раз получились ножки для стола и двух лавок. Соседние березки тоже сгодились: превратились в столбы для беседки над столом. Рядом расчистили баскетбольную площадку. Если водитель проезжавшего грузовика просил топорик, чтобы как-нибудь расчистить дорогу и проехать, не задевая беседку и площадку, то охотно давали и даже помогали. А стволы и ветки в новую колею клали, чтобы ее колесами не разбило.
А потом соседи разругались. Потраченных трудов было жалко, и общественную зону честно поделили: "Вон, смотрите. Одно баскетбольное кольцо на одном участке, а другое - на другом. Доминошный стол вон тому достался. Он его своротил, и, видите, там новый дом поднял. Теперь локти кусает: к нему уже несколько раз приходили, чтобы дом снес. А в той стороне видите забор-развалюху? Не верьте, это маскировка. Он его неделю назад поставил, когда про дачную амнистию заговорили, мол, раз уж амнистируют, то и это с рук сойдет. Тогда три сотки к рукам прибрал и сейчас еще одну. Я-то что? Меньше двух соток прирезал, огород. Прижмут - за полдня забор перенесу назад".
Интересно, что у новых заборов тоже были устроены калитки, а рядом с ними стояли лавочки. Участок "погорельца Вовы" оказался в настоящем "тупике" между соседними владениями. "Возможное расширение участка" обещало не меньше трех соток. Хозяйских запросов хватило на лавочку, качели и штакетник вокруг молодой елочки. Познакомиться с Вовой не довелось. Он позвонил в субботу вечером и сообщил, что жена вернулась.
Правило N4: найдите недоброжелателя и союзников
Еще одно интересное объявление подкинул коллега. Позвонил, договорился о встрече, приехал накануне. Разговорился с двумя жительницами поселка. Надо было как-то объяснить свой приезд без продавца и свой интерес к его дому. Вид у меня был свежий, поэтому я не стал врать про тяжелую ночную работу и про то, что перепутал день. Честно признался, что договорился с продавцом встретиться здесь в воскресенье, но проезжал мимо сегодня, в субботу, и не удержался.
После чего сказал, что хотел бы поговорить с кем-нибудь "из его друзей". Почему-то отвечая на этот простой вопрос, люди сообщают прямо противоположное: начинают рассказывать, что с хозяином дома N 12 ваш продавец в прошлом году "в кровь" подрался, а жильцы дома N 14 с ним даже не здороваются. Если же вам назовут действительно друзей, действуйте методом исключения.
Если повезет, то вы узнаете, что, например, фундамент баньки давал трещину ("вон там, где краска потемнее"). При осмотре участка с хозяином ковырять баньку и вздыхать надо не слишком нарочито (если пережмете, продавец поищет менее наблюдательного покупателя), но немного сбавить цену удастся. Если же трещину давал сам дом, то тем более понадобятся союзники.
Прием довольно распространен. Покупатель засылает на объект (городской или загородный) по очереди двух-трех и более своих друзей, которые бьют в одну и ту же точку. В данном случае озабоченно водят пальцем или постукивают ботинком по фундаменту здания, тем самым подводя продавца к мысли, что "шила в мешке не утаишь" и надо соглашаться на любую цену. Если кто-то из друзей ощутит в себе особый артистический дар, то пусть бросит в сердцах продавцу, что за такое жульничество надо морду бить. Но лучше не переигрывать.
Конечно, можно нанять и привезти на просмотр специалиста-строителя. Но зачем платить профессионалу за то, что соседи расскажут бесплатно? К тому же и владелец мог нанять специалиста, чтобы замаскировать недостатки дома. Про конкретный интересовавший меня участок ничего особо примечательного доброжелатели сообщить не сумели, они и нового владельца за два месяца толком не разглядели. Всего-то и рассказали, что "вон там, у облепихи, вода до июля стоит".
В воскресенье, не успел я поковырять носком ботинка почву у облепихи, как подъехал еще один "покупатель", который тут же заявил, что ему участок нравится и он "готов добавить". И здесь "аукционы"?
Правило N5: деньги против ордеров
Однажды мне позвонили из сельского филиала агентства недвижимости. Не вздумайте заключать договор на "подбор вариантов" и вносить залог! Сначала посмотрите участок, а там видно будет. У агентства уже есть договор с продавцом, значит, они ничем не рискуют. В подавляющем большинстве случаев риэлтор с вами согласится (вероятно, он решит наказать вас "за наглость", подняв цену, но до этого еще дожить надо).
Предлагаемый участок был выдан владельцу в бессрочное пользование птицефермой, от которой не осталось даже запаха. Благодаря дачной амнистии это уже не важно: участок реально оформлять в собственность. Поэтому спросил риэлтора, не поможет ли она уговорить продавца подождать недельку-другую, пока я оформлю ипотечный кредит. Если, конечно, участок мне понравится. Нельзя сказать, чтобы она слишком удивилась. Просто убрала со стола тяжелый степлер и рассказала все, что слышала на семинаре для новых сотрудников загородного сектора. Сделайте лицо изумленного идиота: молодым риэлторам это нравится.
Итак, до 90% подмосковных участков имеют документы неправильно оформленные, не до конца оформленные, вовсе не оформленные и даже поддельные. Закон о дачной амнистии позволяет бесплатно оформить участок в собственность при наличии любого документа, который зафиксировал выделение участка в пользование. Согласно действовавшему в тот момент законодательству, разумеется. Но, как всегда, есть одно "но". Для регистрации права собственности требуется описание участка, его план. Иначе будет непонятно, на какой участок регистрируется право собственности и чем это в дальнейшем обернется.
Правило N6: документы стоят дорого
Проблема в том, что две трети земельных участков описания не имеют, т. е. межевое дело не составлялось, данных на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) тоже нет. То есть участок оформляется в собственность бесплатно, но только после проведения землеустроительных работ. А проводят их частные конторы. Прогулка геодезиста вдоль периметра и чертеж стоят от $1 тыс. Для успешного "продвижения" документов, чтобы оформление не затянулось на год, а то и полтора, придется выложить не меньше. Например, документы у вас просто не примут, а в положенные сроки вернут с указанием на ошибку в оформлении. Правда, при этом порекомендуют соответствующую контору, где из пакета документов сделают "конфетку". В принципе все честно.
Хозяин выбранного дома милостиво согласился ждать хоть два года, но все расходы мне придется взять на себя. Включая пакет документов для оформления сделки купли-продажи. Это свыше двух десятков справок: об отсутствии арестов, запрещений задолженностей по имуществу, отсутствии задолженностей по налогам, отсутствии межевых споров, об ограничениях и обременениях на участок (например, прохождение по участку электрокабеля). Естественно, потребуется справка из ЕГРП, еще один выезд геодезиста, а также сотрудника БТИ, даже если на участке нет ни одного строения. И, конечно, справки из психоневрологического и наркологического диспансера о вменяемости продавца.
- Вдруг я все это соберу, но вы откажетесь продавать?
- Не откажусь, - заверил продавец. - Да, и еще я 13% подоходного налога с реальной цены платить не собираюсь. Сделку запишем по минимуму.
В общем практика общепринятая, но связываться с этим продавцом расхотелось. Тем более что появился еще один вариант - участок, документы на который оказались в полном порядке. Оставалась сущая мелочь - найти банк.
Правило N7: сначала в банк
Кажется, с этого следовало начинать. Оказывается из 40-50 банков, работающих по земельной ипотеке, только четыре-пять выдают кредиты на незастроенные деревенские участки. Остальные если и употребляют словосочетание "земельный участок", то исключительно применительно к коттеджным поселкам.
"Дикий" участок очень сложно оценить. С квартирами проще: они типовые (даже те, что возведены по индивидуальному проекту). Все ясно с престижностью того или иного района и его перспективами. В деревнях же все сложнее. В Городском ипотечном банке подтвердили историю о том, как они подбирали себе компанию-оценщика и дали нескольким на пробу один и тот же участок. Оценки отличались в десять раз: от $17 тыс. до $165 тыс.!
К тому же давать кредит под залог самого участка - большой риск. Представляете, если клиент с продавцом наймут компанию, склонную к завышенной оценке, честно поделят кредит (плату за участок) и, скажем, крепко запьют. Что банк будет делать с участком? По этой причине или по другой, но, как сообщили в банке, с июня они "по этой программе не работают".
Райффайзенбанк рискует только на короткой дистанции: срок кредита - до трех лет. Банк Сосьете Женераль Восток выдает деньги на покупку участка при наличии контракта на постройку дома. И все кредиторы требуют не менее 35% первоначального взноса. Что тоже почти подвиг.
Сельское жилище менее защищено. Деревянные дома чаще горят, кирпичные же... Скажем, стояла себе избушка 100 лет и еще 100 простояла бы. На основании чего геологи сделали вывод, что грунт нормальный и выдали соответствующую справку. По-хорошему, они должны бы пробурить пару шурфов, но это стоит немалых денег, которых продавец и покупатель пожалели. Видимо, сработала какая-то "договоренность".
Новый владелец решил построить трехэтажный кирпичный коттедж. Где-то на стадии завершения второго этажа дом с треском просел. Ужас ситуации заключается в том, что участок превратился в совершенно неликвидный. Стоимость его реабилитации равноценна стоимости дома.
При оформлении ипотечного кредита клиент страхует и сам объект. Но сложности с оценкой участка, специфика индивидуального строительства, не говоря об административных препонах в области, создают неприемлемо высокие риски для страховых компаний. Стало быть, неприемлемы и для банков.
Но выход есть! Кредит под залог другого имущества - собственно ипотечный кредит, который почему-то называется "ломбардным". Его дают многие банки. Вы закладываете городскую квартиру, и банк не беспокоится о том, что случится с вами и вашим участком. Ну что ж, а с этими деньгами будет несложно довести сделку до конца.
|