Как часто возникают дефолты по ипотеке и как вести себя заемщику, если это произошло?
За пять лет российский кредитный рынок вырос в десятки раз. А значит, растут и суммы по невозврату долгов. Сегодня на сотню добросовестных (или, если хотите, успешных) заемщиков приходится один задолжник. По сути, процент ничтожный. Но это лишь официальная статистика. В реальности тех, кто не готов нести ответственность по кредитному долгу, гораздо больше. Просто банкиры не доводят дел до суда, предпочитая решать проблемы с клиентами полюбовно. Хотя, конечно, неплатежи и, как следствие, преждевременное расторжение кредитных взаимоотношений не на руку обеим сторонам: заемщик лишается приобретенного взаймы крова над головой, кредитор вместо длинных денег (ежемесячные платежи + проценты) получает короткие (единовременный возврат долга), что невыгодно.
К слову сказать, первыми с проблемой массовых неплатежей столкнулись банки, специализирующиеся на потребкредитах. Причем сначала нерадивым заемщикам все спускалось с рук. Однако долги росли, и спустя год-полтора после запуска "всероссийского ритейла" один из крупнейших операторов рынка потребкредитов банк "Русский Стандарт" создает "Агентство по сбору долгов", по свидетельству некоторых источников, укомплектованное бывшими сотрудниками спецслужб. Агентство является выделенной структурой АКБ РС и достаточно свободно в своих действиях, сообщают российские интернет-сайты. Всех злостных неплательщиков - 4 месяца неплатежей и более - передают им. Точнее - продают за часть стоимости. Те уже доступными им средствами выбивают деньги. Операторы рынка жилищного кредитования говорят о том, что к помощи коллекторских агентств не прибегают и пока сами справляются с проблемой неплатежей.
Почему возникают дефолты и кто в группе риска?
Если кредитор сомневается в заемщике, он найдет способ себя подстраховать. Например, с помощью более высокого первоначального взноса. Аналитики подсчитали: даже 5%-ный первоначальный взнос в состоянии покрыть риски банка, связанные с дефолтом заемщика. С другой стороны, если банк уверен в своем клиенте, кредит может быть выдан и без первоначального взноса (несколько банков уже работают по таким схемам). Кстати, по оценке аналитиков, именно первоначальный взнос повышает бдительность заемщиков и снижает риск возникновения так называемых безосновательных дефолтов.
Однако, судя по практике, предсказать, какой заемщик окажется проблемным, весьма сложно. Во всяком случае, здесь нет никакой системы. Нередко тот, кто изначально не может подтвердить свои доходы, а зачастую и не имеет их в том объеме, который достаточен для погашения кредита, как-то выкручивается и успешно возвращает долг - иногда даже раньше срока (например, молодым семьям помогают родители). Тот же, кто не вызывает и тени подозрений, нежданно-негаданно попадает в список злостных неплательщиков.
В одном из риэлторских агентств нам рассказали о таком эпизоде. Банк выставил на продажу четырехкомнатную квартиру, приобретенную в кредит преуспевающей бизнес-вумен - собственницей некогда рентабельного предприятия. Причина - дефолт заемщика, который произошел из-за пьянства и как следствие, развала собственного дела. Для заемщика-женщины фактор весьма нетривиальный. Ну не мог кредитор предположить, что через год после покупки недвижимости в кредит в личной жизни весьма состоятельной дамочки, владеющей прибыльным бизнесом, случится провал, вследствие чего на горизонте замаячит весьма печальный диагноз - "алкоголизм", несоциальный статус даст трещину, а в бухгалтерском балансе напротив сроки "доход" появятся белые пятна. Случай отнюдь не страховой. Проблему пытались уладить полюбовно: предложили сдать половину квартиры в аренду, а вырученные деньги направлять на погашение долга по кредиту. Помогло, но ненадолго: в итоге квартиру все-таки пришлось выставлять на торги.
В данном случае предсказать дефолт было практически нереально: ну в самом деле - не к гадалке же идти? И тем не менее не все так уж непредсказуемо. Иногда развитие событий можно предсказать куда более рациональным путем, а именно - более тщательной проверкой документов. Банкиры же иногда становятся чересчур доверчивыми. Вот цитата из интернет-форума, где бывалые заемщики делятся опытом с новичками: "Банк, проверяя сотрудницу, приехал к главбуху и попросил ведомости по зарплате. Результат: был послан с ответом, что на справке стоит печать и подпись руководства - если выяснится, что лажа, подавайте в суд. На следующий день кредит выдали".
Еще один момент: первый документ, который банк просит представить потенциального заемщика, - это справка о зарплате с основного места работы. Однако это не единственный документ, который может быть учтен при решении вопроса о выдаче займа. Во внимание принимаются подтвержденные доходы от работы по совместительству, а также доходы от аренды недвижимости или автотранспорта, дивиденды по акциям и так далее. Эти дополнительные источники, являясь спасительными на момент получения кредита, по сути, не являются стабильными: те же акции могут упасть в цене и не принести дохода.
По словам самих банкиров, тщательность проверки документов о зарплате во многом зависит от имиджа предприятия, где работает будущий заемщик. Если речь идет о маленькой, неизвестной фирме, банк будет скрупулезно проверять достоверность представленных данных. Если же это правовые или бюджетные структуры, а также крупные сетевые компании - владельцы известных брэндов, у банка нет оснований не доверять представленной документации. В таких случаях кредит может быть выдан без дополнительных проверок. Вместе с тем, даже если с доходами было все хорошо на момент получения кредита, не факт, что также будет и в течение всего периода кредитования. Кстати, согласно социсследованиям, в большей степени рискуют остаться без работы как раз таки менеджеры крупных предприятий: если по итогам работы компании за тот или иной период времени (полгода или год) деятельность сотрудника признается непродуктивной, его могут легко уволить. Впрочем, это не значит, что сотрудники и владельцы мелких фирм автоматически попадают в список безрисковых: их риски лежат в несколько иной плоскости - мини-предприятие может попросту не выдержать конкуренции и уйти с рынка.
Отдельный разговор о зарплатах в "конверте" - многие банки, идя навстречу заемщику, уже соглашаются их учитывать, что для рынка в целом скорее плюс (во всяком случае, если бы не лояльность кредиторов, развитие ипотеки затормозилось бы вовсе, поскольку 80% российских зарплат - "серые"). Для кредитора же главный минус не в том, что доход неофициальный, а в том, что в любой момент по усмотрению владельца или руководителя предприятия "серая" зарплата того или иного сотрудника может быть урезана - например, из-за снижения прибыли компании.
Иногда возникновение неплатежеспособности заемщика подпадает под страховой случай: например, потеря трудоспособности. К тому же сегодня некоторые банки рекомендуют, а иногда и требуют страховать потерю не только трудоспособности, но и временной платежеспособности. Понятно, что это делает кредит дороже. К тому же не все страховые компании готовы продавать такие страховые продукты - уж очень они рискованны. Хотя прецеденты уже созданы: на рынке есть примеры, когда страховщики в течение двух-трех месяцев погашали долги по кредитам вместо застрахованного заемщика.
Между тем в целом большинство операторов кредитного рынка склоняются к мысли, что распознать в заемщике будущего неудачника зачастую очень непросто, поскольку, как правило, изначально никто не планирует водить ипотечный банк за нос. Большинство дефолтов по ипотеке носят форсмажорный характер. К тому же дефолтов как таковых - единицы. Чаще всего до открытых судебных войн дело не доходит: вопросы с неплатежами решаются келейно, без выноса сора из избы.
Тет-а-тет
Если заемщик перестает выплачивать взносы, кредитор имеет право подать в суд, который признает заемщика банкротом, после чего залоговая квартира будет выставлена на продажу и кредитор вернет долг. "Но на практике этот вариант развития событий банку неинтересен, - считают эксперты. - Кредитору выгодно, чтобы заемщик выплачивал взносы и проценты по займу в течение всего срока кредитования". Посему кредитор предложит все возможные "терапевтические" средства решения проблемы и только в совершенно безнадежном случае прибегнет к "хирургии" - то есть продаже залога.
"В нашей практике дефолтов по ипотеке нет - возможно, потому, что не так давно работаем на этом рынке. Однако в случае неплатежей, прежде чем доводить дело до суда, служба безопасности банка сделает все для того, чтобы решить проблему без суда. Ипотечные кредиты берут серьезные люди, которые уверены в своем будущем. Так что дефолт по кредитам на приобретение недвижимости почти всегда обусловлены некими форсмажорными обстоятельствами, а не банальной забывчивостью. Если финансовые проблемы заемщика носят временный характер, будем пытаться решать их совместно", - комментирует тему региональный директор кредитно-кассового офиса в г. Самаре Инвестиционного банка "КИТ-Финанс" Леонид Мочалов.
Об этом же говорят и ипотечные брокеры. "На сегодняшний день на рынке ипотеки практически нет открытых дефолтов заемщиков. За всю практику работы компании в этом сегменте рынка могу припомнить не более 1-2 случаев реализации банком залоговой недвижимости с открытых торгов, - рассказал директор подразделения жилой недвижимости РСЦ "Мабис" Никита Петухов. - Как правило, если заемщик сталкивается с финансовыми проблемами, до суда дело не доводится: все вопросы решаются с заемщиком без привлечения посторонних - на взаимовыгодных для обеих сторон условиях".
"В случае угрозы дефолта банк может предложить заемщику сдать залоговую квартиру в аренду, с тем чтобы за счет вырученных средств гасить текущий долг по ипотечному кредиту, - рассказала "Новостям рынка недвижимости" руководитель отдела готового жилья и ипотеки РП "Дисса" Ирина Быкова. - Сейчас арендные ставки примерно равны, а зачастую и превышают кредитные платежи. Кстати, столичные заемщики вовсю эксплуатируют этот механизм: приобретают в кредит 5-6 квартир, после чего сдают их в аренду. В итоге, если все правильно рассчитать, через несколько лет квартира, приобретенная в кредит столь предприимчивым "оптовым" заемщиком, может обойтись в 30% (!) от ее рыночной стоимости".
Если без реализации залога все же не обойтись, существует несколько вариантов развития событий в случае невозврата кредита, рассказали еженедельнику операторы жилищно-кредитного рынка. Первый - с досудебным решением вопроса, второй - если дело дошло до суда, и третий - если уже есть решение суда. Если суд уже признал неплатежеспособность заемщика и в течение 10 дней заемщик добровольно не согласился продать залоговую недвижимость, она выставляется на торги. При этом клиенту выгоднее согласиться с досудебной продажей квартиры. В этом случае из стоимости реализованной квартиры будут вычтены только долги перед банком и услуги риэлтора. Дальше - больше: к сумме прибавляются госпошлина, исковые вычеты, стоимость организации торгов... "У нас был прецедент, когда от значительной суммы стоимости квартиры у упорствующего клиента на руках осталось 100 тысяч рублей. При этом если бы он остановился на первом этапе (досудебной реализации), вычет составил бы только 100000 рублей, а остальные деньги остались бы у него", - рассказали еженедельнику в одном из региональных банков.
С другой стороны, банки и сами весьма неохотно связываются с судами: и хлопотно, и огласка ни к чему - профессиональному имиджу вредит. "Банки лишь в исключительных случаях доводят дело до суда и публичных торгов, - говорит Ирина Быкова. - Кредитору проще и выгоднее договориться с заемщиком: для проведения торгов потребуется время (банк имеет право выставлять квартиру только через полгода, после нескольких предупреждений), к тому же на торгах стоимость квартиры будет на 30-40% ниже рыночной - этот фактор является минусом для заемщика".
Продать же залоговый объект до суда и без торгов не составит труда - в условиях нынешнего дефицита с руками оторвут. "Тот факт, что в распоряжении залогодержателя оказывается объект реального сектора экономики, снижает его кредитные риски", - в один голос заявляют банкиры. Да и для рынка недвижимости так называемые "точечные" дефолты вряд ли станут проблемой. Это в Соединенных Штатах с их массовыми задолженностями и перегретым рынком жилья выброс дополнительных предложений в какой-то момент сыграл на понижение продажных цен на дома и квартиры. России и тем более Самаре с ее платежеспособным потенциалом и нескончаемым дефицитом жилья это точно не грозит. Во всяком случае, не в ближайшие сезоны. "Во всем мире доля невозврата ипотечных кредитов в общем объеме кредитов составляет не более 1-2%. В СОФЖИ невозврат составляет меньше 1%. Не думаю, что невозврат кредитов каким-то образом негативно скажется на ипотечном кредитовании, поскольку наши кредиты еще и застрахованы", - комментирует тему заместитель исполнительного директора Самарского областного фонда жилья и ипотеки Татьяна Студенникова.
Так что, как ни крути, на сегодняшний день в ситуации с дефолтом по ипотеке главный и, по сути, единственный пострадавший - сам должник. Именно он заинтересован в том, чтобы изначально определить, сможет осилить ипотеку и в случае отрицательного ответа вовремя отказаться от жилищно-кредитной идеи. "Невозврат сложен не только с финансовой, но еще и с психологической точки зрения, - считают аналитики. - Человек должен решиться на то, чтобы не отдать деньги. Зачастую ему проще перезанять их, чем не отдавать первичному кредитору". Тем более что в России уже полтора года действует ФЗ-218 "О кредитных историях" - после его вступления в силу в столице и регионах был создан целый ряд бюро кредитных историй (БКИ), и сейчас банки, входящие в их состав, аккумулируют информацию о заемщиках в едином архиве. Банк включает в договор пункт, по которому имеет право передать информацию о невыплатах в кредитное бюро. Это означает, что у заемщика в случае невыплаты кредита на всю жизнь появляется клеймо неплательщика, а шансы получить другой кредит сокращаются до минимума.
Комментарий специалиста
Татьяна Студенникова, заместитель исполнительного директора Самарского областного фонда жилья и ипотеки:
- Безусловно, проблемы, связанные с невозвратом по кредитам или задержкой по платежам характерны и для СОФЖИ. На сегодняшний день основной долг составляет 7 млн 738 тыс. руб., в том числе определенная часть долга -1 млн 777 тыс. руб. - "лежит" на дольщиках "Содействия". Идя им навстречу, фонд приостановил начисление процентов по этим кредитам.
Кредиту присваивается статус дефолтного, если у заемщика образуется непрерывная задолженность свыше 30 дней или если в течение года было три пусть даже незначительных просрочки.
Заемщик перестает платить взносы по ряду причин. Это могут быть временные финансовые трудности, связанные с потерей работы или возникновением нетрудоспособности. В этих случаях, как правило, проблема решается в рабочем процессе: пишется письмо, в котором человек просит разрешить отсрочку по платежам, и такая возможность предоставляется. Есть категория и так называемых злостных неплательщиков, которые не выполняют обязательств по платежам без объяснения причин. В этом случае ими занимается служба безопасности фонда, которая, как правило, добивается того, чтобы платежи были возобновлены. В крайних случаях подключается и юридический отдел, в результате чего человек соглашается добровольно продать заложенную квартиру, погасить кредит и купить себе жилье меньшей площади. Если договоренности достичь не удается, дело передается в судебные инстанции. Чаще всего платить перестают те, кто не рассчитывает свои силы и возможности.
Инструментами борьбы с неплательщиками на первом этапе являются телефонный обзвон, рассылка писем. Согласно стандартам АИЖК, если в течение 30 дней задолженность не погашается, фонд имеет право выдвинуть требование о досрочном взыскании кредита. Далее в процесс включается служба безопасности. Если заемщик не возобновляет выплату взносов по кредиту, дело передается в суд. В основном все вопросы по проблемным кредитам нам удается решать по согласию с такими заемщиками, в досудебном порядке. Как бы то ни было, залог (в данном случае жилье) является ликвидным товаром. Проблема же заключается в том, что у нас нет переселенческого фонда. Но надо иметь в виду, что согласно новому законодательству судебные приставы имеют право выселить семью неплательщика практически при любых условиях (за исключением случая, если собственниками жилья являются несовершеннолетние дети. Тогда требуется разрешение органов опеки).
Первоначально риски по невозврату кредитов несет кредитор. Сегодня это отражено в трехстороннем соглашении между структурой федерального уровня, правительством Самарской области и СОФЖИ. Если происходит задержка платежей или кредит признается дефолтным, согласно нашему трехстороннему соглашению мы обязаны выкупить этот кредит у федерального агентства. Таким образом, федеральное агентство, которое должно являться гарантом надежности ипотечного кредита, ответственность на себя не берет, а перекладывает ее на регионального оператора.
По мнению экспертов, пик невозврата кредитов, так называемый кредитный кризис, наступает у заемщиков приблизительно через 3-4 года с момента выдачи кредита. Это является проблемой, которая тем не менее не выходит за реалии потребительского кредитования населения в целом, потому что любое кредитование предполагает определенный процент невозвращенных кредитов. Другое дело, что ипотечные кредиты обременены залогом недвижимости жилья и закреплением права собственности, что ставит под сомнение возможность массовых дефолтов. Кредит в любом случае возвращается кредитору, он не несет угрозу 100%-ной невыплаты или невозврата.
На не возврат кредитов может повлиять только снижение жизненного уровня населения. А мы видим, что в последнее время он растет, а не снижается, так что процесс будет развиваться в рамках наших ожиданий.
|