Рынок недвижимости молод, но и сюда пробралась рука бюрократа - как любые серьезные отношения, долгосрочная аренда офиса требует регистрации. Закон предусматривает, что длится она не более месяца, однако для чиновников найти изъян в документе - привычное дело. Поэтому арендаторам и арендодателям нужно быть внимательными на начальном этапе сбора документов.
Крупные стабильные компании, как российские, так и иностранные, исключают при поиске офиса бизнес-центры, в которых практикуется краткосрочная аренда - перспектива оказаться через 11 месяцев "в подвешенном состоянии" их не прельщает. И тому есть причина. Краткосрочный договор не нуждается в государственной регистрации, но делает арендатора уязвимым - по его истечении собственник может попросить своего клиента освободить площадь. И даже несмотря на то, что после прекращения договора аренды добросовестный арендатор обладает преимущественным правом на насиженные метры и теоретически может отстаивать это право в суде, на практике арендодатель легко избавляется от "неугодного" - выставляя заранее неприемлемые условия, заявляя, что это помещение нужно ему самому и т.д. Вот почему крупные компании, арендующие помещения от 200 кв. м, крайне редко соглашаются на заключение краткосрочного договора.
Среди собственников бизнес-центров классов А и B также мало тех, кто заинтересован в краткосрочной аренде - они ориентированы на солидных клиентов, которые ведут серьезный бизнес и не скачут с места на место. Такие арендодатели часто рассчитывают на то, чтобы впоследствии продать бизнес-центр, и стараются сделать свой бизнес максимально прозрачным, официальным и прогнозируемым для повышения его инвестиционного рейтинга.
Ручная работа
Любой договор аренды, заключенный на срок от одного года, считается долгосрочным и требует обязательной государственной регистрации. Документы для нее готовят обе стороны, как арендодатель, так и арендатор. Помимо уставных документов, которые должна предоставить каждая сторона, требуются также бумаги, характеризующие помещение, и свидетельство, подтверждающее право собственника на данное помещение. Весь этот комплект вместе с двумя экземплярами договора и одной заверенной у нотариуса копией отправляется на регистрацию. Далее регистрационная служба проводит экспертизу ваших документов, проверяет законность сделки, отсутствие оснований для отказа и, если не выявляет нарушений, вносит запись в единый государственный реестр и ставитна договор аренды долгожданный штамп. В том случае, если придирчивые чиновники все же нашли нарушения, регистрация приостанавливается, но не более чем на один месяц. При этом они обязаны объяснить причину отказа. Если все три стороны приходят к соглашению, то регистрацию можно отложить и на срок до трех месяцев - пока будут вноситься коррективы или собираться дополнительные бумаги.
На практике процесс оформления права аренды помещения площадью до 200 кв. м занимает обычно не более полутора месяцев, из которых две недели уходит на сбор справок и месяц - непосредственно на регистрацию договора. "Согласно законодательству, - говорит Наталья Лобанова, юрист компании "МиэльНедвижимость", - процесс регистрации с момента подачи документов занимает не больше месяца". А вот при аренде более просторных помещений процедура может затянуться. Это связано с тем, что работники БТИ до сих пор трудятся вручную, в частности от руки наносят на кальку планы помещений. Поэтому арендодателю, арендатору или специально привлеченному юристу часто приходится форсировать их творческий процесс.
Забота для двоих
Услугами посредников пользуются чаще всего арендаторы, поскольку арендодатели имеют в штате собственных опытных юристов, которым и приходится заниматься бумажной волокитой - составлять договоры, собирать документы и ходить по инстанциям. "По закону участвовать в регистрации договора обязаны обе стороны - и арендатор, и арендодатель, - говорит Дмитрий Аверин, руководитель юридического департамента компании "Новое Качество". - Но на практике процессом чаще всего занимается только одна из сторон - та, которая больше заинтересована в долгосрочном договоре". К примеру, если собственник помещения объявляет длительную аренду непременным условием, он и берет на себя официальную регистрацию. В этом случае арендатору достаточно предоставить только уставные документы, а также нотариально заверенную доверенность от генерального директора на то, что он разрешает представлять его интересы "иному лицу".
Причем "иным лицом" может оказаться не только представитель компании-арендодателя, но и сотрудник компании-арендатора или привлеченный со стороны человек. "При открытии своих филиалов мы чаще всего заключаем договоры об аренде офиса на срок более 1 года, - рассказывает Владимир Федянов, руководитель отдела регионального развития банка DeltaCredit. - Сбором и подачей документов, которые требуются от нас, занимаются обычно риэлтеры. Оперативность сбора бумаг во многом зависит от их профессионализма. Сама регистрация занимает, как правило, месяц". В том случае, если для поиска помещения потенциальный арендатор нанимал брокера, его же можно привлечь к оформлению долгосрочного договора аренды.
Умение расставаться
Трудно сказать, кто больше заинтересован в оформлении долгосрочных арендных отношений - сегодня, наверное, обе стороны. Ведь при избытке спроса со стороны арендаторов современных помещений очень мало. Поэтому при заключении договора аренды обе стороны действуют вдохновенно и слаженно.
Интересы становятся разными при расторжении договора аренды, которое также требует государственной регистрации. Если арендодателю важно поскорее зафиксировать "развод", то арендатору это не нужно - он нашел себе новый офис, и судьба старого его уже не интересует. Поэтому, по словам экспертов, собственнику порой приходится даже бегать за своим бывшим клиентом. "При расторжении договора присутствует только одна сторона - собственник помещения, поскольку именно он заинтересован в его официальномрасторжении, - рассказывает Дмитрий Наринский, член совета директоров компании "Плаза Констракшн". - Потому он снова собирает бумаги и надоедает арендатору, чтобы тот быстрее предоставил необходимые документы. Здесь мы опять сталкиваемся с бюрократической машиной и волокитой, которые никому не нужны". Это одна из причин, почему некоторые собственники офисных помещений предпочитают краткосрочные договоры.
Бюрократия может вмешиваться в жизнь арендатора не только при заключении и расторжении долгосрочных отношений, но иногда и в промежутках между ними. Долгосрочный договор составляется тщательно, поскольку соблюдать его условия придется несколько лет. Тем не менее, жизнь вносит свои коррективы, и некоторые из них приходится оформлять официально, то есть заниматься перерегистрацией документа.
Самым нестабильным условием договора аренды является положение о ее стоимости. Впрочем, чаще всего изменение ставки аренды официально не оформляется - в договоре сразу прописывается возможность индексации арендной платы раз в год и не более чем на 10-15%.
Другое дело, если арендатору требуются дополнительные площади. "В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору, которое подлежит государственной регистрации", - рассказывает Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar. Commercial Property. Иногда меняется состав учредителей или название юридического лица компании-арендатора или арендодателя - тогда составляется новый договор, и процедура регистрации начинается заново.
Короткие отношения
Впрочем, несмотря на всю прелесть и функциональность долгосрочных отношений, есть причины избегать их. Во-первых, если по каким-то причинам "сработаться" с арендодателем не удалось, через 11 месяцев можно переехать в другое место и при этом обойтись без штрафных санкций. Во-вторых, заключить такой договор гораздо проще - необходимо лишь составить его, согласовать с арендодателем и подписать. Таким образом, экономится месяц-полтора, которые при долгосрочном договоре занимает регистрация. Есть несомненные достоинства у 11-месячного договора и для собственника. По словам Александра Пивко, генерального директора компании Nordblom, такой договор обладает юридической силой, но его не нужно показывать в налоговой отчетности, что позволяет сэкономить на налогах. Именно по этой причине 5-6 лет назад краткосрочные договоры не одобрялись столичными властями и налоговая инспекция не принимала их - дескать, предприниматели таким образом списывают на аренду свои расходы и уходят от уплаты налогов. Сегодня краткосрочный договор ни у кого не вызывает вопросов. Так что если помещение нужно срочно и времени искать офис своей мечты нет, не стоит гнушаться кратко срочными отношениями.
Кстати, несмотря на то, что краткосрочный договор называется 11-месячным, фактический срок аренды по нему составляет почти год. Название же многих вводит в заблуждение. "Если договор заключен с 1 января по 31 декабря - это действительно год, он считается долгосрочным и требует регистрации, - просвещает Наталья Лобанова. - Однако если арендные отношения длятся с 1 января по 29 декабря - это уже краткосрочная аренда, так как ее реальный срок составляет 11 месяцев и 29 дней". К сожалению, многие арендаторы не знают этого нюанса и предаются чемоданным настроениям раньше времени.
Правда, снять офис менее чем на год можно не везде, и современные бизнес-центры в этом случае обычно сразу отсекаются - уважающие себя девелоперы предпочитаютне разбрасываться. Бывают и исключения - так, существуют бизнес-центры "Регус" и "Миллениум Хаус", где практикуются краткосрочные договоры аренды. Арендовать в них офисы можно даже на неделю. Но и ценовая политика там особая - плата взимается не за квадратные метры, а за рабочие места.
Но чаще всего 11-месячная аренда царит в офисных зданиях классов B- и C. Помещения в них обычно небольшие, 100- 150 кв. м, занимают их часто не очень стабильные компании, что не позволяет практиковать долгосрочные отношения.
Иногда управляющие офисного здания заключают короткие договоры не по своей воле. Например, их могут толкать на это незаконные перепланировки в муниципальных административных зданиях класса С. Если на них еще не получено официальное разрешение, придется ограничиться краткосрочным договором. "Еще одной причиной, по которой собственник может настаивать на 11-месячном договоре, может стать желание продать данное помещение, - говорит Елена Жильская, руководитель коммерческого отдела компании DeltaRealty. - Долгосрочный контракт не позволит ему этого сделать, так как по закону зарегистрированная аренда считается обременением и препятствует сделке по купле-продаже".
Вообще, желающих снять небольшое помещение всегда очень много, поэтому собственникам офисных зданий классов В- и С невыгодно связывать себя длительными обязательствами. Через год они могут резко повысить арендную ставку и устроить тендер на свое помещение. К тому же им не приходится держать целый штат юристов, которых нужно обеспечивать рабочими местами и платить зарплату. В итоге политика краткосрочных договоров делает таких собственников маневренными и свободными.
|