Советы начинающим арендаторам
Публикации в прессе по теме аренды жилья полны аналитики и прогнозов. Между тем человек, впервые приходящий на рынок в качестве нанимателя, зачастую не знает элементарных правил игры. Последствия этого незнания могут быть весьма плачевны.
Не тратьте время на звонки
Со страниц газеты о недвижимости было бы вполне логичным посоветовать читать объявления об аренде. Однако здесь есть некоторые оговорки. Главная проблема в том, что подавляющее большинство хозяев квартир не дают объявления об аренде в газеты. Для собственника услуга агентства по поиску нанимателей бесплатна. Именно так риэлторы добиваются, чтобы информация о квартирах попадала им в руки. Хозяину также выгодно, чтобы клиент заплатил комиссионные риэлтору - это гарантия, что он не съедет через месяц.
Разумеется, в газете объявления об аренде тоже представлены и весьма разнообразные - от сдачи места в общежитии до аренды элитных квартир на золотой миле. Однако, если вам нужна самая обычная квартира до 1000 долларов в месяц, будьте внимательны. Дело в том, что среди объявлений о реальных квартирах нередко печатаются и объявления, которые дают пресловутые информационные агентства. Обратившись к ним, вы гарантированно теряете время и около 50 долларов.
Происходит это следующим образом. Вы звоните, чтобы узнать о квартире, вам говорят, что эту квартиру уже сняли, но есть другие. Когда вы приезжаете в офис, вам предлагают заключить договор. Фирма обещает список квартир с нужными характеристиками по привлекательным ценам. Дальше оплата, получение списка и попытка дозвониться. Часть телефонов вообще не отвечает, по другим подходят бабушки, работа которых заключается в том, чтобы всем отвечать, что квартира только что сдана. Попытки вернуть деньги заканчиваются ничем.
Искусство быть нужным
Итак, первый совет - обращайтесь в риэлторское агентство. Отличить риэлторскую фирму от информационной просто - они не пытаются продавать вам списки и не требуют деньги вперед. Это, конечно, печальная необходимость к кому-то обращаться, но так уж устроен рынок: в дешевом сегменте (до 1000 долларов) найти вариант без посредников практически невозможно, не считая случаев, когда информацию дают ваши знакомые. Риэлторы, безусловно, расскажут обо всех преимуществах их услуги, но, по сути, это чистое посредничество.
Серьезное агентство проверит, что квартира имеет отношение к человеку, который ее сдает (посмотрит правоустанавливающие документы). На этом юридическая проверка заканчивается. Если вас все устраивает, и сошлись в цене, агент поможет заключить договор. Часто агентство предлагает бланк договора со своим логотипом. Это чистое лукавство - ни подписи представителя фирмы, ни ее ответственности по договору нет и быть не может. Риэлтор отвечает только за поиск варианта. Комиссионные платятся в момент сделки (если просят предоплату - отказывайтесь).
Доходчивый маркетинг
Рынок посреднических услуг в сфере аренды не является эксклюзивным. Эксклюзивные договоры возможны, но они имеют смысл только в элитном сегменте (там, где риэлтору комиссионные платит хозяин). Иными словами, вы можете позвонить сразу во многие агентства, и они начнут соревноваться друг с другом, чтобы найти вам квартиру и получить ваши денежки. Нет никакого смысла ограничиваться одним агентством - звоните сразу всем.
У компаний существует разный подход к сбору информации о сдаваемых квартирах. Крупные фирмы полагаются на рекламу в прессе и в Интернете. Мелкие компании часто работают на локальном рынке (несколько смежных районов) и привлекают расклейщиков объявлений. Такие объявления выглядят забавно - они имитируют частное объявление о съеме квартиры: "Семья москвичей срочно снимет... Порядок гарантируем..." Иногда они пишутся от руки, а потом распечатываются в типографии. Именно на такие вещи клюют многие пожилые владельцы квартир, так что подобный маркетинг вполне эффективен. Кстати, если вы сами расклеите такие объявления, их будут оперативно срывать. Друг у друга компании рекламу не срывают, но частников к потенциальным наймодателям они не допустят.
Не верь глазам своим!
Вам все равно, как найдена информация, лишь бы снять. Однако не забывайте, что агент ни за что не отвечает, он просто ищет вам вариант и сводит с хозяином (это относится и к частным маклерам, и к большим сетевым компаниям). На этой стадии тоже возможны накладки. Явный криминал встречается редко, но стоит все же понимать, где находятся зоны риска. Всегда надо проявлять бдительность, если цена хотя бы немного ниже рынка. Сегодня нужно опасаться однокомнатных квартир без серьезных изъянов дешевле 500, двухкомнатных - дешевле 600 долларов. Не то, чтобы таких вариантов не было, но рассуждайте логично: почему именно вам?
Встречаются дешевые предложения, когда хозяева требуют большую предоплату (именно этим объясняется низкая ставка). Но с ними надо проявлять особую бдительность. Представьте, вы платите 500 риэлтору и еще 500, помноженные на 12 за год вперед. Итого 6500 долларов. Когда вы приезжаете, то выясняете, что ключ не подходит. Дальше можно долго выяснять, что случилось и искать свои деньги. Может оказаться, что у сдавшего квартиру история психических заболеваний (с такими деньгами можно купить любую историю). Либо появится другой собственник, который скажет, что его родственник не имел права сдавать, а где он теперь - неизвестно.
Готовьте три суммы
Вообще, нормой является выплата трех сумм месячной арендной ставки при заключении договора. Одна - комиссия риэлтора. Две другие хозяину - за первый месяц и страховой депозит, который обычно называют залогом. Это плата за возможный причиненный ущерб. Залог помогает хозяину снизить потери от возможного хищения имущества, неоплаченных телефонных разговоров и прочее. Грамотный хозяин никогда не согласится, чтобы залог был использован в качестве платы за последний месяц, хотя многие наниматели именно об этом и просят. В таких случаях часто и начинаются проблемы для хозяина, а оплатить их уже нечем. Обращаться в милицию хозяину бесполезно, поскольку... ну, вы в курсе.
Бывают и более изощренные криминальные схемы. Преступник снимает квартиру, просит у хозяина копию документов на квартиру. Потом меняет фамилию или делает доверенность. И начинает квартиру "сдавать" по привлекательной, но не слишком подозрительной цене. Собирает залоги и плату за первый месяц, просит несколько дней подождать, чтобы съехали предыдущие жильцы (они для убедительности присутствуют и рассказывают всякие байки). К назначенному сроку образуется целая очередь из арендующих эту квартиру. Деньги искать бесполезно.
|