Один из наиболее распространенных способов изменить жилищные условия - обменять имеющуюся квартиру на другую, которая имеет более подходящие параметры. Эта сделка, как и любая другая, связанная с недвижимостью, должна быть скреплена соответствующим договором. Юрист М2 рассказывает о правилах составления договора мены и мерах предосторожности, которые необходимо принять, чтобы не стать жертвой мошенничества. Договор мены заключается в простой письменной форме. В нем необходимо точно указать отличительные особенности обмениваемого имущества, с помощью которых можно будет точно определить, что именно подлежит обмену (адрес, площадь и количество комнат). Если в договоре просто указано: "Я, Иванов Сергей Сергеевич, меняю квартиру, принадлежащую мне, на квартиру, принадлежащую Сергееву Николаю Николаевичу...", такой документ будет признан недействительным. Та же участь ожидает договор, по условиям которого недвижимость или иное имущество обмениваются на деньги, поскольку в данном случае применяются нормы договора купли-продажи.
Деньги не исключаются
Вместе с тем, если предметом сделки являются предметы разной стоимости, при заключении договора мены может быть предусмотрена денежная компенсация. В соответствии с п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса РФ предметы считаются равноценными, если в договоре не указано иное.
Если предметы обмена неравноценны, та из сторон, которая получает более дорогую вещь, обязана возместить второй стороне разницу. Несмотря на то что одна из сторон получает не только имущество, но и некоторую сумму денег, к договору мены не применяются правила купли-продажи, поскольку присутствует момент обмена имущества. Таким образом, обмен с доплатой - явление абсолютно законное.
Разумеется, стороны имеют право признать предметы договора равноценными, но и в этом случае им придется доказывать свою позицию. Возьмем две принципиально разных ситуации. В первом случае при обмене квартир стороны договорились считать равноценными трехкомнатную квартиру площадью 100 кв. м и однокомнатную площадью 40 кв. м (при прочих равных параметрах). Соотношение истинной стоимости этих объектов будет как минимум 2:1. Никакие ссылки на то, что стороны считают предметы договора равноценными, не помогут.
Во втором случае стороны заключили договор мены квартир, одна из которых стоит $125 тыс., а другая - $130 тыс. Формально стоимость этих объектов разная, но владельцы вправе указать не точную цену квартир, а среднюю стоимость подобного жилья на рынке недвижимости. Подобное "усреднение" может "съесть" незначительную разницу в стоимости. Вместе с тем благодаря такой оценке все формальные требования будут соблюдены, а документы - оформлены без нарушений. Стоит учитывать, что, если цены на обмениваемые квартиры имеют существенную разницу, указанный способ не подходит: есть вероятность, что договор признают недействительным по иску какого-либо заинтересованного лица. Лучше всего произвести оценку обмениваемого имущества - это позволит в случае необходимости документально доказать чистоту и законность намерений сторон договора.
Пример. Между гражданином К. и гражданином П. был заключен договор мены квартир. Через некоторое время в суд был подан иск о признании сделки недействительной. Истцом выступал банк, в котором П. взял кредит, но не смог вернуть его. Кредитор через суд добился наложения ареста на все имущество П. Выяснилось, что квартира, которую П. занимал ранее, была значительно дороже той, которую он получил по договору мены. Банк настаивал на признании сделки недействительной. Суд счел банк косвенно заинтересованной стороной, поскольку имущественное положение П. влияет на его способность погасить кредит. В итоге договор мены был признан недействительным, а имущество возвращено прежним владельцам. П. был вынужден не только расстаться со своей квартирой для погашения задолженности перед банком, но и возместить ущерб К.
"Натуральный" обмен
Возникает вопрос, реально ли при обмене неравноценных квартир компенсировать разницу не денежной суммой, а каким-либо другим имуществом? К сожалению, однозначного ответа на этот вопрос дать нельзя. В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса по договору мены одна сторона обязуется передать другой стороне один товар в обмен на другой. Данная формулировка расценивается как указание на то, что обменивается строго один предмет на другой. Но норму можно истолковать и таким образом: если несколько вещей считать одним товаром, предоставляемым взамен другого, это не нарушит существующего законодательства.
В том случае, если квартира обменивается на несколько вещей, все имущество желательно оформлять в качестве единого предмета договора, предоставляемого в обмен на недвижимость. В этом случае в договоре указывается только общая стоимость группы передаваемых вещей.
Процедуры и рецепты
В договоре обязательно необходимо указать сроки передачи имущества. Если одна сторона уже передала предмет договора, она имеет право потребовать от второй стороны аналогичных действий независимо от зафиксированной в договоре даты. Если вторая сторона отказывается от исполнения своих обязательств или "тянет" время, обманутый партнер требует возврата своего имущества либо обращается в суд с требованием обязать контрагента к исполнению обязательств по договору. В качестве подтверждения факта передачи им своей квартиры (т. е. исполнения обязательств по договору) он вправе использовать акт приема-передачи квартиры.
Данный документ должен оформляться во время непосредственной передачи имущества (если это делается раньше, многократно возрастает риск оказаться жертвами мошенников, которые в случае претензий смогут предъявить документ, подтверждающий их добросовестность). Поэтому, как бы вы ни доверяли партнеру по договору, акт приема-передачи квартиры стоит подписывать только тогда, когда вы получаете ключи и документы на квартиру. Более того, при этом желательно находиться в самой квартире во избежание того, что вам вручат другие ключи.
Финальный этап сделки - получение свидетельства о праве собственности на квартиру. Несмотря на то что Гражданский кодекс РФ по договору мены предусматривает переход права собственности на имущество с момента его передачи, это право еще необходимо надлежащим образом оформить. При обмене процесс оформления свидетельства происходит так же, как и при покупке жилья, но в качестве документа, подтверждающего права на квартиру, в данном случае выступает договор мены (вкупе с оформленными актами приема-передачи обеих квартир).
Каждая из сторон оплачивает оформление права собственности на новоприобретенную квартиру самостоятельно (если иное не предусмотрено договором). Свидетельство получено - сделка завершена благополучно.
|