Снести ветхий дом и воздвигнуть на его месте новый, разумеется, проще и дешевле. Однако не всегда в градостроительном процессе придерживаются подобного принципа. Чтобы не нарушить сложившуюся среду и сохранить историческую постройку, прибегают к реконструкции сооружений. Инженерные и технологические задачи по модернизации здания или переоборудованию его под другие функции требуют индивидуального подхода и особого строительного и архитектурного мастерства.
Сколько стоит дом надстроить?
Сегодня девелоперам, работающим на московском рынке, приходится становиться год от года все изобретательнее в поисках пятен застройки и все чаще прибегать к непростым решениям: добиваться сноса старых домов, начинать реконструкцию и даже надстраивать существующие здания. Все чаще это происходит в востребованном покупателями ЦАО. "Надстройка дешевле, проще и быстрее, - говорит Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов компании "МИАН-Девелопмент". - Потребительские свойства надстроенного жилья серьезно отличаются от характеристик нижних этажей дома. Возьмем для примера здание в Газетном переулке, где надстройка оказалась экономически выгодна инвестору. Из ее окон оказались видны Манежная площадь, Кремль и вся старая Москва, а ведь такая панорама стоит по сегодняшним меркам больших денег. Если себестоимость данного объекта - порядка $1,5 тыс. за метр, то цена реализации сегодня зашкаливает за $10 тыс., а рентабельность получается 100% и более".
Так что игра в таких проектах стоит свеч. Есть здесь и свои плюсы: "Для того чтобы начать работы по реконструкции, можно ограничиться распоряжением префектуры и в итоге получить все шансы для реализации проекта в течение года, в то время как при возведении дома "с нуля" необходимо пройти огромное количество инстанций, а на площадку девелопер сможет выйти, в лучшем случае, года через два, - говорит Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom. - Еще один плюс реконструкции в том, что объект остается в собственности и ничто не мешает продавать там квартиры, минуя 214-й Федеральный закон, - при этом просто заключается предварительный договор купли-продажи. При работе по инвестиционному контракту возврат вложенных средств будет несколько дольше, чем при реконструкции". Иногда реконструкция проводится, чтобы получить кредит под залог незавершенного строительства.
Однако эти работы подразумевают огромный объем капиталовложений, напоминает Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate. В частности, затраты на инженерное оснащение и современные коммуникации иногда составляют половину всех инвестиций в проект. Что касается расселения жильцов в реконструируемых объектах, то в районе Хамовники, по оценкам компании Nordblom, данная процедура обходится от 4,5-6 тыс. за кв.м.
Реконструкция, как правило, дороже и сложнее, чем снос с последующим новым строительством. А реконструкция с сохранением фасада - еще более дорогостоящий и трудоемкий процесс.
Нетиповой процесс
Классифицировать реконструкцию очень сложно, можно сказать, сколько проектов, столько и типов. "В ряде случаев, когда фундамент здания довольно прочен, а изношенность несущих конструкций составляет не более 20%, есть смысл говорить о капремонте и реконструкции здания", - говорит Елена Земцова. Одно ясно: эта процедура обычно имеет мало общего с реставрацией.
Ирина Жарова-Райт выделяет три вида реконструкции. Самый экономичный - замена перекрытий. Однако такой дом не всегда отвечает требованиям класса de luxe: он не имеет подземного паркинга, есть и ряд других недостатков, связанных с инженерными сетями, планировкой квартир и внутренней инфраструктурой. Такая реконструкция была популярна 4-5 лет назад. Примером может служить дом по адресу улица Большая Никитская, 60, кор. 3 (застройщик "Брок Инвест"), Трубниковский переулок, 4, стр. 2 (частный инвестор).
Следующий вариант более эффективен и подразумевает реконструкцию с сохранением фасада, когда остается только коробка и дом перестраивается заново. Удачный пример - Кривоколенный переулок, 5, где застройщиком выступила компания "Юнионпромстрой". Это барский особняк, где после революции шикарные залы и холлы были поделены на комнаты для коммуналок. В итоге на 110 кв.м располагалась 4-комнатная квартира. После реконструкции появились шикарные апартаменты по 210 кв.м. На сегодняшний день строительство этого объекта закончено.
Третий вид реконструкции - полный снос с частичным сохранением фасада. Это фактически возведение стилизованного под старину здания с нуля. Такой подход зачастую используется как при строительстве особняка на одну семью, так и клубных домов, где средняя стоимость площади составляет $15 тыс. за кв.м. Специализируется на подобного уровня объектах компания "КРТ". Довольно интересные проекты расположены в районе улиц Поварская, Никитская, а также в Замоскворечье. По такой технологии был построен дом 5-7 в Обыденском переулке.
"Реконструировать ветхий фонд можно по-разному, - подтверждает Эраст Жиряков. - Как это делать - надстраивать имеющиеся здания, как в Газетном переулке, реконструировать их опорно-стержневым методом, перенося несущие конструкции за существующий контур здания, или вовсе сносить - зависит, прежде всего, от возможностей инвестора, условий реконструкции или строительства. Хотя, конечно, нужно помнить, что срок эксплуатации вновь построенного дома больше, чем у дома после реконструкции".
История с продолжением
Большинство реконструируемых зданий в Москве - строения позапрошлого и начала прошлого веков, расположенные в пределах Садового кольца: городские усадьбы или особняки, бывшие доходные дома и постройки, созданные по проектам старых мастеров.
"Если здание представляет исторический или архитектурный интерес на уровне местного или федерального значения, власти не позволят его уничтожить, - рассказывает Елена Земцова. - Часто официально объект может проходить как "полная реконструкция", а на деле строение полностью подлежит сносу, а на его месте возводится "брат-близнец", оборудованный подземным паркингом, оснащенный современной инженерией и лучшими охранными системами. Внутренние интерьеры могут как соответствовать последним веяньям современности, так и быть старинными. Именно это произошло с домом на Большой Никитской, 45, когда полностью снесенный дом был восстановлен в своем первоначальном облике по сохранившимся чертежам прошлого века".
Сохранение исторического фасада - обязательный пункт реставрации старинных построек. Исключение, пожалуй, составляет дом на ул. Ефремова, 14. В свое время это здание принадлежало Министерству обороны и не отличалось изысканностью фасада. Итальянский архитектор Джулиано Маретти сохранил периметр постройки, но до неузнаваемости изменил фасад, превратив серое здание в шедевр градостроения.
Элитными также можно назвать реконструированные дома, расположенные по следующим адресам: Кривоарбатский переулок, 15-17, Трубниковский переулок, 4, стр. 2, Староконюшенный переулок, 15 (девелопер "Солнечный город"), упомянутая выше Большая Никитская, 45 ("Конкорд девелопмент"), Денежный переулок, 13 ("АРС-центр"), Мясницкая улица, 22. На Гоголевском бульваре, 29 кроме реконструкции фасада и сооружения подземной стоянки, застройщик (ОАО "СПК развитие") прибегнул к дополнительному созданию монолитного каркаса, внутреннему изменению конструкций, но общий облик старинного здания удалось сохранить.
Александр Исаев, директор по производству компании "Бенефит инжиниринг", рассказал об одной из первых реконструкций, затеянных в Москве в "новое время": "Дом-красавец, расположенный "на яру" на Валовой улице, на пересечении с Новокузнецкой, был памятником архитектуры, типичным на вид домом позапрошлого века. На самом деле он многое претерпел за свою историю. В XIX в. на этом месте был построен маленький одноподъездный трехэтажный домик, естественно, с деревянными перекрытиями. В середине 1950-х вплотную к зданию был пристроен пятиэтажный дом, а над существующим домиком надстроено еще два этажа. Таким образом, угловой дом на пересечении Садового кольца и Новокузнецкой улицы приобрел свой нынешний вид. Но к 1996 г. деревянные перекрытия сгнили, и фундамент под действием автомобильного потока стал рассыпаться.
В то время найти специалистов, способных воплотить проект реконструкции такого здания, было практически невозможно. Задача была крайне сложной. Мы собирали команду почти год, и в начале 1997 года начались работы. Под реконструкцию попала только центральная часть дома, самая старая. По сути, мы разобрали пятиэтажную секцию и собрали ее заново, заменив при этом ветхие части на элементы из современных прочных материалов. Разумеется, провели центральное приточное кондиционирование (тогда еще редкость) и установили скоростной бесшумный лифт. Тройных стеклопакетов тогда в Москве еще не было, мы их специально заказывали в Германии. Все работы заняли ровно год. Квартиры в доме на Валовой, выполненные в соответствии с европейскими критериями элитности, стали в то время заметным явлением на рынке недвижимости.
Несмотря на реконструкцию, дом сохранил свой старинный облик и тайну. Как и в позапрошлом веке, в арке дома даже в безветренную погоду довольно отчетливо слышен вой ветра..."
Престижный... сарай
Иногда реконструируемые особняки продаются нескольким собственникам, иногда - для владения одной семье. "Если особняк принадлежит одному собственнику, - говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт", - то этот объект в полной мере можно считать соответствующим классу А. Но по существующей классификации в доме должна быть устроена стоянка для машин - не менее двух мест. Однако устройство паркинга - одна из основных сложностей, с которой сталкиваются девелоперы. Подземный гараж сделать нельзя, а иногда стоянку невозможно устроить и на прилегающей к дому территории".
А вот компания SANTA Real Estate реализует дом на 5 квартир (впрочем, его можно купить и целиком). Это пятиэтажный особняк в готическом стиле начала XX в. Здесь как раз есть подземный паркинг на 9 машиномест. В 2005 г. была проведена полная реконструкция здания с надстройкой мансардного этажа и полным сохранением исторического фасада.
В доме стрельчатые окна, мраморные лестницы с бронзовыми перилами и инкрустацией поделочным камнем, лепнина, выполненная по индивидуальным эскизам, бронзовые ворота с золотыми вставками. По словам Милены Морозовой, заместителя генерального директора компании, прирост стоимости такого объекта составляет как минимум 20% годовых, а средняя окупаемость - не более 7-8 лет (даже включая ремонтные работы).
Но реконструируются не только памятники архитектуры и здания, представляющие историческую ценность. Александр Исаев рассказал, как компания "Бенефит инжиниринг" получила под реконструкцию ветхое, маленькое, невзрачное здание на Чистых прудах, на ул. Машкова, 5. "На вид дом был похож на старую конюшню, сарай сараем, - вспоминает девелопер. - Но благодаря превосходному месторасположению проект был очень привлекательным. К тому времени мы собрали лучшую в России команду специалистов по реконструкции и за 10 месяцев сделали из сарая премиальный дом с огромными квартирами.
Реконструкция, в первую очередь, - это усиление фундамента. Мы усилили фундамент не только реконструируемого здания, но и близлежащих домов. (Наша компания владеет патентом на бесшумный и безударный метод вдавливания свай.) Теперь дома простоят еще лет 200. Лифтовые шахты невозможно было вместить внутри дома, поэтому их пристроили снаружи. Архитекторы придумали остроумное решение, которое скрыло шахты на наружных стенах здания. Навесили балконы, которых до этого не было, установили центральное приточное кондиционирование, звукоизоляционные окна и огородили дом с игровыми площадками и зелеными зонами забором, на что в 1998 году, когда это делалось, невозможно было получить разрешение".
Как видим, реконструкция стала одним из способов производства элитного жилья в нашей перенаселенной столице. Возможности ее, конечно, небезграничны, и по своим характеристикам такие апартаменты могут несколько отличаться от площадей в новостройке, где все необходимое закладывается на стадии проектирования. Однако реконструированный дом по-своему интересен, ведь в него вложен как труд старых мастеров, так и творчество современных специалистов, порой не менее ценное.
|