Среди сделок, которые специалисты недвижимости считают трудными, числится и покупка квартир-новостроек. А ведь, на первый взгляд, должно быть наоборот: у новой квартиры пока нет своей истории, в которой могли бы встретиться значительно осложняющие оформление сделки наследники, несовершеннолетние дети.
Легкость и прозрачность
"Высокая степень готовности новостройки подразумевает легкость оформления, - говорит Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город". - Если дом завершен, принят госкомиссией - это уже во всех отношениях более прозрачная ситуация. Легче и проверить документы, и оформить сделку. Но такое, конечно, в жизни бывает достаточно редко - особенно сейчас, когда дома в основном распродаются на самых ранних стадиях".
По словам управляющей отделением "Черемушки" корпорации недвижимости "Рескор" Елены Овечкиной, в свете недавних скандалов с застройщиками и дольщиками сегодня работать с клиентами, желающими приобрести в собственность квартиру в новостройке, довольно сложно. Людям тяжело настроиться на то, что по ходу сделки застройщики могут поменяться, а сроки оформления документов на собственность - надолго затянуться. Бывает и так, что сделки срываются уже на стадии подписания документов о покупке - такие случаи воспринимаются риэлторами как кризисные: специалистам недвижимости приходится не только срочно подыскивать новые варианты, но и одновременно заниматься психологической реабилитацией клиентов.
Реальные истории
Риэлтор отделения "Китай-город" (корпорация "Рескор") Олеся Подлесная вспоминает подробности одной такой сделки:
- Мои клиенты, гражданские супруги, пожелали приобрести недорогую новостройку для матери мужа, так сказать, на будущее (сейчас они живут с ней в одной квартире). Так как вопрос времени перед ними остро не стоял, решили поискать жилье на нулевых этапах строительства, подешевле. Нашли удачную во всех отношениях квартиру в строящемся доме, причем пять этажей здания уже были возведены. Пакет документов идеальный, по цене новостройка не выделялась на общем фоне - словом, обстоятельств, которые могли бы как-то насторожить, не наблюдалось. Буквально за день до сделки представители застройщиков предложили нам подписать договор уступки права задним числом, объясняя это неким удобством для бухгалтерии. Наш юрист в этой ситуации, к счастью, сработал очень профессионально. Последовала целая цепочка разбирательств, в ходе которых выяснилось, что квартира... под арестом! Естественно, мы отказались от ее покупки и впоследствии приобрели другую новостройку.
Комментируя вышеизложенную ситуацию, сотрудник юридического управления корпорации Бэла Конюхова объяснила, почему сделка оказалась невозможной:
- Изначально насторожило то, что инвестиционный контракт был датирован 2003 годом, именно тогда к участию в строительстве были привлечены первые инвесторы. Потом объект оказался заморожен. По-видимому понадобились дополнительные средства для завершения строительства, и первые инвесторы переуступили свои права новым инвесторам. При этом первоначальный договор не предусматривал каких-либо дополнительных взносов с физических лиц. Вся эта финансовая неразбериха привела к тому, что на объект был наложен арест, а значит, никто не может поручиться за результат и сроки строительства.
Чем же можно объяснить столь непростые взаимоотношения застройщиков и покупателей строящихся квартир, ведь законодательством они давно урегулированы?
Б. Конюхова считает, что и после принятия небезызвестного 214-го закона на рынке новостроек лишь единицы работают по белым схемам.
- Несмотря на то, что 214-м законом прописаны нормы поведения участников рынка, застройщикам работать по белым схемам неинтересно, в первую очередь, финансово, - поясняет юрист. - Ведь по закону они, во-первых, должны открыто публиковать все сведения о своем финансовом положении; во-вторых, имеют право на привлечение денежных средств дольщиков только после получения основных документов на строительство. Понятно, что застройщикам выгоднее использовать деньги дольщиков (причем на самых ранних этапах строительства), чем кредитные средства. Свое нежелание жить по закону они оправдывают тем, что использование белых схем приведет к еще большему росту цен на жилье. Но, по большому счету, действуя в обход 214-го закона, строители снимают с себя львиную долю ответственности перед дольщиками.
Спрятаться в тень
Итак, в погоне за сверхприбылью застройщики стремятся уйти от ответственности, что существенно затрудняет работу специалистов на рынке недвижимости. Но, к сожалению, бездействующий закон - не единственный останавливающий фактор. По словам Б. Конюховой, любое инвестирование, долевое участие непременно связаны с риском. Скажем, покупая квартиру в доме на нулевой стадии строительства, разве можно заранее полностью исключить возможность банкротства застройщиков или другие финансовые риски? Для того чтобы строительство велось по плану, должны совпасть многие обстоятельства, начиная с цен на рынке строительных материалов и заканчивая общей экономической стабильностью в стране.
Конечно, если квартира приобретается в уже возведенном здании, которое принято госкомиссией, все сомнения, связанные с технической стороной вопроса, автоматически снимаются, риэлтор и покупатель рискуют значительно меньше. Но и в этом случае юристы должны тщательно проанализировать пакет документов, в том числе наличие предварительного протокола распределения жилой площади, а на завершающей стадии строительства - акта реализации инвестиционного контракта, в котором застройщики и дольщики не просто определяют доли, но и делают окончательное пообъектное распределение по квартирам. Хотя, как замечает Б. Конюхова, даже в этом случае судебные разбирательства не исключены.
Однако, несмотря на то, что приобретение новостроек представляется предприятием довольно рискованным, квартиры в строящихся домах все-таки активно покупают. "Это прибыльная инвестиция, - поясняет Б. Конюхова. - Кроме того, современного покупателя часто не устраивают старые дома даже хорошего качества, скажем, сталинские, - не те планировка, ремонт. А приобретатели новостроек сегодня могут рассчитывать на такие блага, как салоны красоты, фитнес-центры и подземные парковки. Причем развитая инфраструктура сейчас - это не только принадлежность объектов бизнес-класса".
По наблюдениям риэлторов, многих покупателей привлекает и психологический момент: приятно осознавать, что квартира новая, что в ней до тебя никто не жил, так сказать, отсутствует аура прежних хозяев. Конечно, прежде чем делать окончательный выбор, нужно тщательно взвесить все за и против. И все-таки, несмотря на многочисленные против, очень часто новостройку предпочитают вторичному жилью: она дешевле, а на сегодняшний день для большинства людей это обстоятельство является определяющим.
|