Традиции совмещения жилого и делового пространства с давних времен были сильны в Европе. Достаточно вспомнить испанских грандов, которые вели "прием населения" во время утреннего туалета, или бальзаковского Гобсека, которого парижская красавица принимала лежа в постели, - тогда так было модно. Врачи и юристы испокон веку вели практику в своем доме, не говоря уж о частных детективах, про которых мы все так много читали! С тех пор способы ведения бизнеса изменились, но квартиры-офисы существуют и по сей день.
В одном флаконе
За границей, где люди психологически более свободны и независимы, такой образ жизни, когда специалист создает рабочее пространство в собственном жилище, очень распространен. "На Западе это действительно частое явление, - говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости "Агент 002", - и, кстати, не только среди частнопрактикующих специалистов. Есть компании, чья деятельность сводится к высококвалифицированной работе одного-двух человек, которым рабочее место нужно только для того, чтобы создать ощущение офисной зоны, где можно было бы раз в полгода принять партнеров и быстро настроиться на рабочий лад". Спектр профессий для "надомной" работы весьма широк: врачи, психоаналитики, разного рода консультанты, адвокаты, представители всевозможных творческих профессий.
Москва, как город продвинутый, тоже может похвастаться людьми, не желающими тратить драгоценное время на дорогу от дома до работы и обратно. Надежда Архипова, руководитель управления рекламы и PR ГК "КРТ", знает "немало примеров, когда в квартире организовывались дизайн-студии или аппаратные для монтажа фильмов и телевизионных проектов. Но на такой рискованный шаг идут фанаты своего дела, для которых работа превыше всего. Часто жилое помещение используется в качестве офиса среди бизнес-консультантов. Одна из ведущих московских психотерапевтов организовала в своей квартире рабочий кабинет и приемную. Все встречи проходят исключительно по предварительной записи, посторонних людей среди ее клиентов нет, поскольку специалисты такого уровня не нуждаются в рекламе и ее контактные данные передаются от одного клиента к другому".
Разделяй и действуй
Специально жилища-офисы в России не строятся, поэтому под них приходится оборудовать помещения различного типа. Идеально, если они находятся на первом этаже и имеют отдельный вход. Это может быть таунхаус или две квартиры на первом и втором этажах многоэтажного дома. Очень удобно приспособить под "двойное назначение" многоуровневую квартиру и, в частности, пентхаус. Как правило, внизу находится рабочая зона, наверху - жилая. "Подходят и бывшие индустриальные помещения - лофты, - замечает Ольга Побединская. - Здесь уж точно больше квартира похожа на офис, чем офис на квартиру. Но сейчас это модно". "Гораздо проще оборудовать подобный офис в квартире, которая продается без отделки, поскольку в этом случае можно функционально использовать пространство и при наличии грамотного архитектора достичь максимально комфортной рабочей обстановки, - добавляет Надежда Архипова. - Уверена: размер квартиры не имеет большого значения, если это не 40-метровая "однушка". Главное, насколько удачно будет выполнено зонирование пространства на жилое и рабочее".
Действительно, такое разделение должно быть четким. "Планировка решает много вопросов, и тут необходима консультация дизайнера, который сможет спланировать помещение исходя из специфики бизнеса, - считает Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании "Бергер&Партнеры". - Если бизнес связан с консультационными услугами и предполагает постоянный поток посетителей, необходимо предусмотреть зону reception и переговорную. Если же он построен на работе двух-трех людей, которым не нужно "принимать гостей", достаточно будет пары кабинетов и зоны отдыха, которую обычно совмещают с кухней". Если квартира одноуровневая, для работы по понятным причинам отводятся комнаты, ближайшие ко входу.
Вот что рассказал Владимир Кузнецов, генеральный директор бухгалтерской компании "ИнфоСпецСервис", имеющий в прошлом опыт обустройства офиса для пяти сотрудников в собственной квартире: "Зонирование пространства было достаточно простым. Планировка квартиры идеально подходила под наши потребности: длинный коридор, двери из которого вели во все остальные помещения: туалет, кухню и три комнаты; вход в нашу спальню находился в дальнем углу квартиры и закрывался на ключ. Кстати, кухня была "местом общего пользования", но никаких проблем по этому поводу не возникало. Единственный минус для хозяйки - посуду в мойке грязной не оставишь, ведь утром сюда на работу придут чужие люди. Но это и дисциплинирует!.. Проблемы, на самом деле, возникают не с организацией пространства - это все решаемо, если домашние готовы идти на компромисс".
Во многом успешное обустройство зависит и от наличия нужного оборудования. Абсолютно необходима выделенная линия для Интернета и комфортная обстановка.
Важную роль играет и месторасположение квартиры, которое напрямую связано со спецификой работы, считает Надежда Архипова: "Беспроигрышный вариант - квартира в пределах ТТК. Но если работа связана, например, с перевозкой грузов, то тогда зачем квартира в Центре? Достаточно разместиться недалеко от МКАД".
"Интерес к этому виду недвижимости у нас вполне очевиден, - утверждает Петр Жаров, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Инвестиционной группы Sesegar. - Такие предложения весьма популярны в районе Остоженки и Пречистенки ("Золотая миля"), вы можете обнаружить подобные квартиры-офисы в Обыденских и Коробейниковом переулках.
В нашей практике был случай, когда хозяин галереи на Мясницкой принципиально искал себе такую квартиру-офис, чтобы арт-галерея занимала первый уровень, а апартаменты для семьи - второй".
Удобно или нет?
Наличие квартиры-офиса, конечно, существенно экономит временные затраты владельца бизнеса, а также бюджет фирмы. "Это позволяет некоторым компаниям выживать и работать в прибыль, - говорит Ольга Побединская. - Минусы такой экономии могут быть вызваны только недовольством жильцов-соседей, которые могут быть против открытия офиса в подъезде. Хотя компромисс, думаю, найти всегда можно".
Проще всего приспособить квартиру под одного работника - самого владельца бизнеса. Многим с лихвой хватает рабочего стола с компьютером. Учесть интересы нескольких человек сложнее, но и это возможно. "Когда штат компании не превышал пять человек, снимать квартиру было более целесообразно, нежели арендовать офис, - рассказывает Владимир Кузнецов. - Правда, были некоторые нюансы при наборе персонала. Некоторые кандидаты хотели работать в полноценном офисе в бизнес-центре, чтоб было перед кем костюмчики "выгуливать". А офис в квартире предполагает, увы, только работу и перерывы на обед - ни поболтать с коллегами в курилке, ни пофлиртовать с сотрудником соседской компании в столовой "
Есть и более экзотические варианты, когда сотрудники не только работают, но и проживают в доме своего работодателя. Тогда может возникнуть коллизия, о которой упоминает Петр Жаров, когда "босс, поднимая зарплату, может одновременно увеличить и квартирную плату".
Как отмечает Ольга Побединская, квартиры-офисы именно благодаря тому, что к их созданию относятся очень творчески, бывают комфортабельными, и работать в таком помещении одно удовольствие. Надежда Архипова привела пример удачной организации жизни и работы. Один довольно известный архитектор, после того как окончил строительство загородного дома, переехал туда жить, а свою городскую квартиру, расположенную в районе Садового кольца, использует в качестве офиса. Во время авралов он одновременно в ней и живет, и трудится. Вся некогда жилая зона используется теперь сотрудниками его архитектурного бюро в качестве рабочего помещения. Здесь же проходит и большая часть деловых встреч. Неприкосновенной остается только одна небольшая комната, где и изволит почивать хозяин квартиры. Зато когда проект окончен, архитектор с удовольствием уезжает в свой загородный дом.
Вообще, творческие люди и их образ жизни весьма специфичны, поэтому при отсутствии "запасного аэродрома", как в предыдущем случае, в подобных квартирах жить бывает тяжеловато. У дизайнеров, авторов интернет- и телепроектов рабочий день часто не нормирован, так как самое главное - не выбиваться из графика. В любое время дня и ночи люди приходят на работу и расходятся по домам, иногда режиссеры по нескольку дней не выходят из аппаратной. Если не нанять домработницу, то из-за большого потока людей образуется и довольно большое количество мусора.
Но самым распространенным камнем преткновения являются проблемы быта. Если компания оказывает услуги приходящим клиентам, последних могут оттолкнуть "кухонные" запахи, им могут мешать присутствие домочадцев, беготня детей, лай собаки и т.д.
Регистрировать ли "отношения"
Теоретически, если квартира не выведена из жилого фонда, то в ней запрещено вести коммерческую деятельность, даже при условии, что ее осуществление не предполагает шума, большого количества людей. Также частная квартира не может стать юридическим адресом. Однако, как утверждает юрист Юлия Кондратенко, после принятия ЖК РФ есть возможность использования жилого помещения и без перевода его в нежилое, правда, только для определенной категории частнопрактикующих предпринимателей: адвокатов, юристов, нотариусов, педагогов. В жилом помещении можно вести прием и оказывать услуги, если оно принадлежит на праве собственности или на праве найма, то есть практикующий в такой квартире гражданин имеет законные права на проживание в ней и должен быть в квартире зарегистрирован - это первое условие для организации ведения такого бизнеса.
Осуществляя свою профессиональную или предпринимательскую деятельность, недопустимо нарушать права и интересы проживающих в этом доме других граждан. Это второе обязательное условие. Не менее значимо соблюдение мер противопожарной, санитарно-гигиенической и экологической безопасности, т.е. тех мер, которые важны для всех проживающих в доме граждан.
|