В этом году в России планируется отменить лицензирование строительной деятельности. О перспективах саморегулирования и проблемах строительного рынка рассуждает один из участников Петербургского ипотечного форума-2007, председатель Комитета по собственности Государственной Думы РФ Виктор Плескачевский.
- Виктор Семенович, строительный рынок готовится к переходу от государственного регулирования - к саморегулированию. Будет ли приниматься отдельный закон о саморегулируемых организациях (СРО) для строительной сферы?
- Речь в данном случае идет о поправках в Градостроительный кодекс, который, собственно, описывает, что такое строительная деятельность. Поэтому у нас есть возможность прописать в нем и то, каким образом эта сфера должна регулироваться. В Градкодексе появится отдельный раздел - саморегулирование в строительстве. Уже на подходе и общий закон о СРО, который был принят в первом чтении еще в 2003 году. После четырехлетней паузы эта тема наконец вновь становится актуальной.
- Какой из законов будет принят раньше?
- По большому счету это не имеет значения. Если вначале появится общий закон о СРО, то нам будет легче вносить поправки в Градкодекс. Очень многие инструменты не потребуется подробно описывать, просто будем делать ссылки на основной закон. Если первым будет принят проект о регулировании строительной деятельности, тогда этот документ немного утяжелится за счет введения норм общих для всех саморегулируемых организаций. В частности, это нормы, кающиеся компенсационного фонда, органов управления и т. д.
- Насколько высока вероятность, что оба документа Госдума утвердит в этом году? И означает ли это, что лицензирование в строительной отрасли больше не будет продлеваться?
- Законопроекты - в хорошей степени готовности. Кроме того, на самом высоком уровне принято решение продвигать тему саморегулирования, несмотря на "выборный" год. Вероятность того, что законы будут приняты в текущем году, очень велика. Тем более что нас подгоняет грядущая с 1 июля отмена лицензирования в строительной сфере. Скорее всего, отсрочек больше не будет.
- Но многие профобъединения как раз настаивают на сохранении механизма лицензирования, считая его на сегодня единственным способом обеспечить контроль и качество в строительстве...
- Мы столкнулись с тем, что большинство компаний, работающих в стройкомплексе Москвы и Петербурга, стремятся под каждый конкретный объект создать юрлицо, которое ликвидируется сразу после завершения строительства. Претензии предъявлять уже не к кому, хотя именно генподрядчик впоследствии должен нести ответственность за качество строительства.
Эти вопросы лицензирование не снимает. Мы констатируем, что оно превратилось в фетиш, в обман потребителя. Никакими уголовными наказаниями проблему не решить.
При этом сегодня деятельность стройиндустрии регулируют примерно 15 ведомств федерального уровня, имеющие право выпуска различных нормативных актов. А еще есть примерно 13 органов надзора и контроля. В таком уникальном множестве действительно - у семи нянек дитя без глазу. Поэтому переход от государственного регулирования к саморегулированию назрел.
- Волнующая всех тема - финансовая ответственность саморегулируемых организаций. На какие инструменты делается ставка - страхование ответственности, компенсационный фонд...?
- Когда мы говорим об отмене лицензирования при производстве хлебобулочных изделий, думаю, мы можем обойтись и без компенсационного фонда. Но в сфере строительства создание фонда для компенсации возможных убытков должно быть хотя и не единственным, но основным инструментом. Такой фонд формирует механизм корпоративной ответственности, а значит, и взаимоконтроля. Если СРО допускает нового члена в свое сообщество, то есть - и на рынок, оно берет за него ответственность. Этот механизм контроля во всяком случае справедливее, чем любой чиновничий надзор.
- Насколько данный механизм будет способен защитить, допустим, участников долевого строительства?
- Давайте для начала разберемся с так называемыми обманутыми дольщиками. Сегодня в 90% случаев пострадавшие - это не дольщики, а участники хозяйственных обществ и кооперативов. Например, жертвы "Социальной инициативы", широко прошагавшей по стране, - это члены коммандитного товарищества. Здесь работают не договорные отношения, а ответственность лиц, принявших на себя риск хозяйственной деятельности.
Наш закон о СРО касается лишь участников долевого строительства, заключающих договор со строительными компаниями в рамках 214-го закона.
- Хорошо, сформулируем вопрос по-другому. Будет ли достаточно средств фонда для компенсации в случае некачественной работы строителей?
- В законе будет указана минимальная планка отчислений членов СРО в фонд, сейчас эта цифра обсуждается. Но в любом случае, каким бы большим ни был фонд, он не сможет собой покрыть все возможные риски. Речь идет о создании так называемого механизма лимитированной ответственности. Наша задача сформировать хотя бы первые элементы системы управления рисками. Система материального наказания будут работать в пользу потребителя и на самодисциплину членов СРО. Впрочем, если размер отчислений будет недостаточным и вскроются факты злоупотреблений, финансовую ответственность будем ужесточать.
- Сколько саморегулируемых организаций появится после введения нового порядка?
- Этот вопрос обсуждается. Есть предложения, чтобы их количество не превышало 30-40 на всю страну. В крупных городах число компаний, входящих в СРО, должно быть не менее 75.
- Высказывается опасение, что если отбором желающих строить займутся профобъединения, то малым и средним строительным компаниям места на рынке не найдется.
- А что такое рынок малых строительных компаний? Много ли мелких фирм строят высотные дома в 30 этажей? И вряд ли можно представить, что какой-то крупный объект в центре Парижа будет возводить компания, образованная в январе текущего года и с минимальным уставным капиталом. Ее просто не допустят на рынок. Малые компании никто не гонит с рынка, никто не вытесняет, просто не нужно их регулировать законом о СРО. Пусть они занимаются субподрядными работами или осваивают сегменты рынка, которые для них более характерны - строительство коттеджей, малоэтажную застройку и т. д.
- Виктор Семенович, участники Петербургского ипотечного форума-2007 активно обсуждали проблемы и перспективы реализации национального проекта. Судя по ценам на квартиры, лозунг о "доступности жилья" по-прежнему далек от воплощения. Какие факторы, на ваш взгляд, тормозят процесс?
- Да, мы употребляем термин "рынок доступного жилья" уже примерно пять лет. Иногда создается впечатление, что он звучит как заклинание, которое должно действовать само по себе. Но, как гласит пословица, "сколько ни говори "халва" - во рту слаще не станет".
Основным критерием доступности является цена. Проблемы ценообразования сегодня не решаются системно, и мы фактически не имеем возможности влиять на текущие цены. Можно назвать несколько факторов, которые увеличивают стоимость жилья. В первую очередь это отчисления застройщиков на инфраструктуру. В Москве и Петербурге эти суммы сегодня составляют порядка 30-50% от стоимости жилья. В российских городах поменьше - 2-10 %. Таким образом можно констатировать, что гражданин, приобретающий жилье в двух столицах, второю квартиру оплачивает в пользу города. Другой проблемой является долгий и мучительный порядок получения разрешений, согласований для ведения строительства и сдачи объекта. "Административные" издержки компаний достигают по меньшей мере 10% от стоимости жилья.
- Существенно ли влияние такого фактора, как вложение лишних сбережений в недвижимость?
- В Москве мы выясняли, сколько квартир приобретается не для проживания, а под инвестиционные цели. Оценки расходятся. Некоторые эксперты называют цифру в пределах 50%. Да, мы вынуждены констатировать, что в ситуации ненадежности иных инструментов размещения накоплений народ научился сберегать деньги в недвижимости. В основном это касается Москвы, Петербурга, Екатеринбурга и других крупных городов. Это реальный фактор, который требует обсуждения для поиска оптимального решения.
- А есть ли факторы, которые способны повлиять на снижение цены?
- Разумеется, есть. Например, существует проблема дефицита пятен под застройку. У нас мало свободной земли в силу разных причин, в том числе из-за сложности процедуры подготовки участков к торгам. Но уверяю вас - ресурсы есть. Например, во всем мире урбанистика выдавливает промышленные производства из городов для появления на этой территории административно-жилой застройки. Градостроительство советского типа оставило нам тяжелое наследие "родимых пятен" - заводов и фабрик в центре городов. В Германии, например, это называют "строительным грехом", который рано или поздно надо исправлять. Сегодня в Петербурге и Москве минимум 25% территорий промышленных зон могут быть использованы как ресурс для жилищной застройки. Это, конечно, невозможно сделать в ближайший понедельник, но для стратегического развития уже сегодня нужно внедрять механизмы высвобождения этих территорий.
- И последний вопрос. Вы уже второй год приезжаете на Петербургский ипотечный форум. Чем для вас важно участие в этом мероприятии?
- Я хотел бы поблагодарить всех организаторов форума от имени депутатов Госдумы и ее председателя Бориса Грызлова. Почему нам нужны такого рода мероприятия? Во-первых, чтобы услышать мнение практиков о "работе" существующего законодательства. Во-вторых, для того чтобы поделиться планами. Я хочу пожелать всем дальнейшего плодотворного общения, эффективного решения проблем и, конечно, оптимизма.
|