В мировой практике доходные дома - это не только популярный бизнес, но еще и инструмент решения жилищного вопроса тех семей, чьи финансовые возможности не позволяют приобретать квартиры в собственность
В России этот вид бизнеса если и процветает, то лишь в столичных регионах - Москве и Санкт-Петербурге. Однако и там в большинстве случаев доходные дома не строятся, а реконструируются: чаще всего в ход идут небольшие особняки на тихих центральных улочках. Более 60% арендаторов апартаментов в таких домах - семьи иностранцев, приезжающих в Россию для работы по долгосрочным контрактам. Плюс командированные специалисты - как из-за рубежа, так и из российских регионов. Эта группа постояльцев снимает жилье на короткие сроки: кто - на месяц, кто - на пару дней. К слову сказать, по оценке аналитиков, именно высокая пропускная способность столичных городов и стала отправным пунктом в развитии бизнеса по созданию доходных домов. В прошлом году, когда стало ясно, что реализация нацпроекта о доступном жилье явно пробуксовывает, российские чиновники вспомнили о том, что в свое время в Европе в сегменте доходного жилья строились не только элитные комплексы для толстосумов, но и дешевые объекты. Квартиры в них арендуют семьи, чей доход не позволяет приобретать жилье в собственность
Завтра, завтра, не сегодня
Еще прошлой осенью в реализации жилищного нацпроекта наметилось новое направление: теперь доступной решили сделать не покупку, а аренду квартир
Столичный опыт
Понятно, что сама по себе идея создания доходных домов не нова. И в Европе, и в России их строили еще в XIX веке. Начиная с 1990-х годов, после 80-летнего "перерыва на социализм", в Москве и Питере вновь строятся или выкупаются в собственность здания, которые после реконструкции сдаются в дорогостоящую аренду - чаще всего иностранным служащим. На сегодняшний день стоимость апартаментов в таких домах стартует с отметки $4-5 тыс. в месяц и достигает $20-30 тысяч. В 2003 году в центре Москвы был реализован проект возведения 47-квартирного доходного дома, инвестором которого стал департамент инвестиционных программ строительства Москвы. Себестоимость проекта составила 15 млн рублей. Предполагаемый период окупаемости - 6-8 лет. Позже таким же образом было профинансировано строительство еще нескольких таких объектов. В основном же созданием доходных домов занимаются частные компании. И, как правило, речь идет не о строительстве новых, а о реконструкции старых зданий - иногда тем самым удается сократить затраты на реализацию проекта, а значит, и период его окупаемости.
А как у нас?
На сегодняшний день в Самаре нет ни одного доходного дома. Исключение составляют разве что сдаваемые в аренду коттеджи - в основном на просеках. По оценке одних, этот сегмент бизнеса и развивать-то особенно не для кого. Другие, напротив, указывают на то, что потенциальный спрос на аренду качественного, пусть весьма дорогостоящего жилья очень высок. Дескать, Самара, само собой, не Москва: иностранец здесь не такой уж частый гость, однако со временем число филиалов и представительств мировых компаний только растет. И все их сотрудники, приезжающие в Самару для работы по долгосрочным контрактам, проживают отнюдь не в отелях, а в съемных квартирах. Так что создание сетей доходных домов было бы как нельзя кстати.
Однако строить доходные дома, вне зависимости от степени их востребованности, не имеет смысла, считают эксперты рынка. На сегодняшний день себестоимость строительства настолько высока, что ни один умеющий считать инвестор не захочет входить в такой проект. С реконструкцией старых зданий пока тоже ничего не выходит. Еще лет семь-восемь назад у самарских операторов была идея вернуть статус доходных челышевским домам, но до сих пор из этого ничего не вышло. По оценке девелоперов, на сегодняшний день более или менее рентабельными могут стать лишь те проекты, в рамках которых власти разрешат выкупать для реконструкции объекты по инвентаризационной цене. Если же иметь дело с расселением жилых домов, не исключено, что совокупная цена вопроса (расселение + реконструкция) достигнет себестоимости строительства нового дома. В Самаре же, в отличие от столичных регионов, арендные ставки не настолько высоки, чтобы можно было надеяться на разумную рентабельность подобных проектов. Теоретически ситуацию могли бы исправить дешевые кредиты. Но на практике для начала неплохо было бы отработать механизм выдачи займов под куда более рентабельные проекты, предполагающие продажу жилья, а не его аренду.
Доходный - не значит элитный
Не так давно московские власти объявили о намерении начать строительство муниципальных доходных домов. Если не помешает дефицит энергоресурсов, нависший над всем столичным рынком застройки, первый из них предполагается построить до 2008 года. Квартиры в нем смогут снимать студенты, а величина арендных ставок составит $200-250 в месяц.
Еще раньше Правительство РФ поручило Минрегиону совместно с Росстроем разработать механизмы реализации программ строительства муниципального жилья эконом-класса на бюджетные средства для сдачи в аренду с последующим выкупом. Как вариант - привлекать к финансированию не только бюджетный, но и частный инвестиционный капитал.
Теоретически идея строить дешевые доходные дома - замечательная. В свое время едва ли не половина населения Европы решала жилищный вопрос за счет аренды вот таких дешевых квартир. К слову сказать, в той же Германии и Скандинавских странах доходные дома с щадящими арендными ставками на квартиры строятся по сей день.
Другой вопрос, что для реализации подобных программ потребуются огромные вливания. Как уже отмечалось, частные инвесторы вряд ли заинтересуются участием в подобных долгоокупаемых (точнее даже - неизвестно когда окупаемых) проектах. Надеяться на то, что средства на строительство доходного жилья отыщутся у муниципалитетов? Тоже вряд ли. Во всяком случае, на освоение площадок под аукционы пока не находятся. Выходит, вся надежда на бюджет федеральный. Более того, эксперты уже высказывают предположения об источниках финансирования подобных проектов. На сегодняшний день высказываются предложения избавиться от американской валюты в госрезерве, в связи с чем возникает вопрос: почему бы часть стабфонда не вложить в строительство жилья, в том числе доходного?
АКТУАЛЬНЫЙ ВОПРОС
Почему в Самаре не строят доходные дома и каков потенциал их востребованности?
Никита Петухов, директор подразделения готового жилья и ипотеки РСЦ "Мабис":
- Спрос на аренду качественного жилья очень высок. На сегодняшний день сотрудники Renaissance, Lufthansa и других крупных компаний, работающих в Самаре, проживают в съемных квартирах. Таким образом, теоретически строительство доходных домов было бы как нельзя кстати.
На практике же этого направления в регионе фактически нет, и, скорее всего, так будет еще долгое время. Главное препятствие в реализации проектов - очень высокая себестоимость строительства жилья. Для того чтобы окупить освоение двадцати соток земли, нужно построить как минимум семиэтажный дом и сразу продать все квартиры. Для того чтобы окупить проект на рынке аренды, потребуется много лет.
Единственный фактор, который мог бы способствовать развитию этого сегмента рынка - это участие государства: в таком случае аренда квартир в доходных домах будет дешевой, например, для тех, кто приезжает в Самару с целью развития региона. Еще один вариант: нужен закон, который позволит выкупать старые здания в центре города по низкой инвентаризационной цене, реконструировать их, после чего сдавать в аренду. Хотя срок окупаемости в любом случае будет длинным (если по коммерческим объектам - 3-4 года, то по жилью вдвое выше - 7-8 лет).
Игорь Рязанов, руководитель компании "Информатика":
- Сегодня востребованы дачные домики и коттеджи в районе просек в летнее время года - на данный момент это максимум развития этого сегмента рынка.
Из-за долгосрочности вложения в строительство доходных домов непривлекательны для инвесторов. На сегодняшний день на других инструментах можно заработать больше - в таком случае зачем пускаться в непонятные для инвестора авантюры?
Для реализации проектов в сегменте доходных домов нужно не только построить жилой объект, но и создать инфраструктуру. К тому же нельзя не учитывать и наш менталитет с его стремлением к оседлости. В отличие от жителей США, которые предпочитают арендовать жилье ("Живу там, где работаю"), мы изначально нацелены на приобретение недвижимости в собственность ("Работаю там, где живу").
Строительство многоквартирного доходного дома, а затем и управление им связано с целым рядом сложностей. Во-первых, сама специфика работы с частниками. Во-вторых, пробелы в законодательстве. И, как нюанс - культура населения: отношение к чужому имуществу у нас по-прежнему отличается от отношения к своей собственности. И этот фактор также сдерживает развитие сегмента доходного жилья: непонятно, в какие деньги в конечном счете выльется эксплуатация доходного дома.
И, наконец, главный вопрос в том, для кого все это создавать.
В столичных регионах больший процент приезжих, в том числе иностранцев. Пропускная способность Москвы и Санкт-Петербурга в разы выше, чем Самары, что и обусловило развитие сегмента доходного жилья. Возможно, создавать сеть доходных домов имеет смысл в северных регионах, поскольку население страны едет на Север на заработки.
|