Немногие российские заемщики задумываются о том, как улучшить условия погашения кредита. О подобной возможности я узнала отнюдь не из банковских бюллетеней, а из разговора с моей приятельницей - немецкой журналисткой Гизеллой Шад. Как выяснилось, граждане этой благополучной страны испытывают не меньшую необходимость в ипотечном кредитовании. Но в отличие от наших соотечественников они обладают огромным опытом в использовании заемных средств. Это неудивительно: например, семья Шад оформляла свой кредит еще 25 лет назад. Всю долгую историю выплат супруги стремились выгодно использовать даже незначительные возможности для снижения кредитного бремени. Они открывались, как выяснилось, благодаря использованию рефинансирования, иначе говоря, перекредитования.
Нашим соотечественникам не присущ как немецкий педантизм, так и особая склонность все и всегда просчитывать. Более того, мы еще не накопили опыта приобретения квартиры в кредит, а поэтому часто не в состоянии оценить по достоинству многие возможности ипотеки. Это обстоятельство досадно, поскольку условия, предлагаемые банками, обнаруживают значительные различия.
Тариф "Квартира плюс автомобиль"
Термин "рефинансирование" может толковаться по-разному. Этот процесс постоянно происходит внутри банковской среды и выражается в том, что эти коммерческие организации выдают кредиты и затем продают их другим банкам. Предмет нашего внимания - рефинансирование частных лиц, используемое с целью уменьшения кредитной ставки. Представим себе ситуацию: существует заемщик, выплачивающий проценты по ипотечному кредиту в одном из банков (назовем его банк Х). Он узнает о шансе оформить аналогичные услуги под более низкий процент в банке Y. Схема дальнейших действий хорошо отработана. Владелец обращается в "более выгодный" банк Y, оформляет в нем ссуду для выплаты остатка по кредиту в банк X; после процедуры досрочного погашения он становится клиентом банка Y.
Теперь та же картинка, но в цифрах. Итак, мы берем ипотечный кредит на $100 тыс. под 12% при наличии 30% первоначального взноса. Если предположить, что срок его выплаты растянут на 15 лет, то ежемесячные выплаты составляют $1260. Предположим, что при прочих равных условиях можно получить кредит под 11%. Ежемесячная сумма выплат составит уже $1190. Итого мы получаем ежемесячную экономию в размере $70. Этих средств, между прочим, достаточно для покрытия коммунальных платежей по содержанию приобретенной квартиры. Если же сложить сбереженные таким образом деньги, реально купить автомобиль, поскольку сумма в $13 тыс. это позволяет. Мы просчитали возможности уменьшения кредитной ставки при 1%-ном расхождении условий. На деле отличий в ипотечных программах, которые предлагают сегодня различные банки, существенно больше.
Не процентом единым
Бывают случаи, когда уменьшение процента не является главным поводом для рефинансирования. Например, покупатель приобретает квартиру в новостройке на стадии строительства. Как считает руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентства недвижимости" Сергей Махоткин, найти под такой проект долгосрочную и выгодную кредитную программу практически нельзя. Но после сдачи дома в эксплуатацию ситуация принципиально меняется, поскольку у покупателя оказываются на руках правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. В этом случае банки готовы выдать значительно больший кредит.
Иногда увеличение суммы связано с общей тенденцией роста цен на недвижимость. Например, за год стоимость объекта увеличилась на 50%. В этом случае стоит, конечно, попытаться переоформить кредит в том же банке. Но за прошедшее время кредит заемщика вполне мог быть продан другому банку. В этом случае нет принципиальных препятствий для переоформления, но эту возможность надо использовать с выгодой, рефинансируя кредит под более низкую процентную ставку.
Казалось бы, все перечисленные выгоды должны стимулировать заемщиков к рефинансированию, но этого не происходит. В чем же причина подобного явления?
У "них" и у "нас"
Выданный на Западе кредит рефинансируется примерно три раза. И это притом что расхождение составляет десятые доли процента. У нас такие случаи чрезвычайно редки, несмотря на то, что существует огромный по западным меркам разброс кредитных ставок. Например, в настоящее время он колеблется от 10 до 16%. Это, конечно, не означает, что при прочих равных условиях вы сэкономите 6% за счет перевода кредита в другой банк, но 3%-ный разрыв в этом случае вполне реален.
"Причин редкого использования рефинансирования несколько. Одна из основных заключается в сравнительно недолгой истории ипотеки в России. Ни один долгосрочный кредит под залог недвижимости еще не погашен. Нецелесообразны для рефинансирования небольшие кредиты, не превышающие $20-30 тыс.", - поясняет С. Махоткин.
Известны также случаи, когда в целях удержания клиентов банки идут на уступки, понижая первоначально высокие ставки. Отсутствие интереса к перекредитованию было связано и со сложностью процедуры, которая начала упрощаться лишь в последнее время.
В числе объяснений невостребованности этой услуги нужно упомянуть и особенности отечественного менталитета. Долгие годы воспитываемые в духе пренебрежительного отношения к мелочности, скрупулезности подсчетов, многие сограждане и сегодня являют образец милой наивности в вопросах планирования семейного бюджета, разумного распределения расходов.
Так что к суровой необходимости жизни в кредит мы оказываемся и вовсе неподготовленными. Кто знает, может, время пожинать плоды такой беспечности еще не наступило?
Выгоды рефинансирования во многих случаях очевидны, но арифметика, позволяющая просчитать соответствующую экономию, не так уж примитивна. Перекредитование, которое сулит заемщику очевидные преимущества, на самом деле имеет некоторые незаметные на первый взгляд подвохи. Так, далеко не всегда выгоды более низкого процента приводят к общему снижению общих затрат.
Иногда относительно небольшие ставки, предлагаемые банками, сопровождаются достаточно невыгодными условиями, связанными с другими выплатами. Решившись на рефинансирование, важно взвесить и другие параметры нового кредита, например, такие, как страхование жизни, страхование вклада, комиссия за обслуживание и пр. После суммирования этих расходов может оказаться, что игра не стоит свеч.
Чтобы минимизировать кредитные издержки, предусмотрительные люди прибегают к помощи профессионалов - ипотечных брокеров, гарантирующих выбор наиболее подходящих ипотечных программ и условий кредитования. Впрочем, пока за профессиональной поддержкой подобного рода в России обращаются редко.
Хорошему делу помеха
Препятствием для рефинансирования часто является мораторий на досрочное погашение кредита. В большинстве случаев срок моратория составляет около года, но в настоящее время наблюдается тенденция к его увеличению. Некоторые банки уже продлили этот срок до трех лет.
Правда, при этом, как правило, уменьшаются ставки по кредитам (и, наоборот, в случае сокращения срока моратория, ставки повышаются). Со второго месяца реально досрочное погашение кредита в Сбербанке, в ДельтаКредит банке этот срок составляет один год.
Непопулярность рефинансирования в значительной мере объясняется тем, что сравнительно немного банков работают по программам рефинансирования, а значит, допускают приток "вторичных" заемщиков. В их число входят Абсолют банк, Внешторгбанк, КИТ Финанс, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток и Международный московский банк. Очевидно, список будет пополняться.
Некоторые затруднения имеются и в процедуре перевода денежных средств для досрочного погашения кредита. Здесь не избежать так называемого временного люфта, когда выделенная новым банком сумма как бы "зависает", не дойдя до конечного адресата. Желая себя обезопасить, некоторые банки требуют от заемщика выполнения каких-либо дополнительных условий.
Однако в целом перекредитование выгодно не только заемщикам, но и банкам, запускающим программы рефинансирования, благодаря которым открываются горизонты для привлечения новых клиентов. С этой целью вносятся изменения, создаются более совершенные и гибкие условия перекредитования.
Кто крайний?
Услуги по оформлению ипотечного кредита в целом и по перекредитованию в частности еще недостаточно знакомы нашим соотечественникам. И такое положение имеет немало причин. Есть психологические, связанные с отсутствием у россиян способности своевременно оценивать преимущества и новые возможности. Например, те, что предлагает сегодня сфера банковских услуг.
Во многом виноваты и сами банки, которые еще не усвоили жестких уроков конкурентной борьбы за клиента, а поэтому не считают необходимым активно рекламировать свои новые услуги, развивать консалтинг.
Как ни печально признать, но подобная расстановка сил - очередной отечественный феномен, уникальность которой особенно очевидна в сравнении. В практике цивилизованного Запада давно не существует столь благоприятных условий для снижения кредитного бремени, но возможности перекредитования широко изучаются, используются и приносят немалую экономию.
Из сложившейся ситуации существует единственный выход: следует популяризировать банковские услуги, совершенствовать условия кредитования, развивать сеть консультаций по финансовым вопросам. Словом, способствовать улучшению деловых цивилизованных отношений. Это в свою очередь приведет не только к продвижению банковских технологий, но и к улучшению качества жизни в целом.
|