Изменения, внесенные в жилищное законодательство в конце прошлого года, оказались столь обширными, что рынок только сейчас свыкается с ними. Появилось и множество мифов. Один из них - теперь при сделках с недвижимостью, где фигурируют несовершеннолетние, не требуется разрешения органов опеки. Разобравшись в ситуации подробнее, мы установили, что это действительно миф - он базируется на реальных фактах, но серьезным образом их искажает.
В сделках с недвижимостью несовершеннолетние могут фигурировать в двух ипостасях: как собственники или сособственники либо как пользователи (т.е. зарегистрированные в жилых помещениях по месту жительства, "прописанные"). Для первой категории, говорит Ирина Скорочкина, заместитель руководителя отделения "Охотный ряд" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", все осталось без изменений, разрешение опеки как требовалось, так и требуется. Давая согласие, органы опеки, как правило, требуют, чтобы в результате сделки жилищные права несовершеннолетних были всесторонне защищены и ребенок стал обладателем собственности не меньшей не только по площади, но и по стоимости.
Что же касается ситуаций, когда собственниками квартиры или дома являются исключительно взрослые, а несовершеннолетние - только пользователи, то с ними действительно произошли серьезные изменения. Закон N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" провозглашает, что собственники могут такую квартиру продавать без разрешения органов опеки. Исключение составляют случаи, когда проживающие в квартире дети остались без родителей (т.е. квартиру продают их опекуны), либо родители есть, но лишены родительских прав.
Это теория, а как с практикой? Помочь разобраться в вопросе мы попросили Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (это ведь они, регистраторы, являются конечной инстанцией при оформлении сделок с недвижимостью, к ним приходят все документы), но ответа не получили. Отменно вежливая сотрудница по имени Татьяна Дмитриевна все время обещала "перезвонить завтра" - и так три недели. Пришлось снова расспрашивать риэлторов, и они сказали, что ситуация в разных районах области разная - в одних филиалах ГУ ФРС регистраторы новые нормы закона чтят, в других при виде несовершеннолетних сразу же требуют разрешение опеки.
Впрочем, "ходить в опеку" риэлторам приходится в любом случае. Как объяснил Роман Куман, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", даже если дети являются всего лишь пользователями, закон "О регистрации прав на недвижимое имущество" обязывает установить, не находятся ли они под опекой или попечительством или оставшимися без попечения родителей. Обращаются в органы опеки в этом случае не за разрешением, а за официальной справкой, что такие-то дети, проживающие по такому-то адресу, на попечительстве органов опеки не находятся.
Эту информацию подтверждает и И. Скорочкина. "Подстраховывая своих клиентов, мы берем справки сверх необходимого. Но органы опеки бывают разные - некоторые отказываются дать письменный ответ, мотивируя тем, что в их компетенции находятся только дети, являющиеся собственниками".
Светлана Абелян, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город", добавляет, что любая уважающая себя риэлторская компания всегда старается заручиться максимумом бумаг. Она напоминает, что наше законодательство 13 лет назад уже преподнесло "сюрприз": при приватизации согласно одному закону дети не могли быть собственниками квартиры, а по другому - просто обязаны были стать собственниками. В итоге квартиры, приватизированные в 1992-1994 гг., - это пороховая бочка, и при каждой сделке приходится страховаться, разыскивать детей, большинство из которых уже успели стать совершеннолетними, и брать от них бумаги о том, что они не имеют претензий. Удовольствие сомнительное.
В данной ситуации все повторяется, и грамотный риэлтор предпочтет взять лишнюю бумагу. Помимо прочего, разрешение от опеки - это дополнительная страховка, подтверждение того, что государство сочло эту сделку нормальной. Такое обязательно пригодится на случай возможных будущих претензий. Хотя есть и другая оценка практики общения с органами регистрации. Правда, касается это в основном московских органов регистрации. Например, Юлия Иващенко, юрисконсульт департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, считает, что бытующие слухи о том, что некоторые органы опеки не спешат претворять в жизнь закон о введении в действие нового Жилищного кодекса РФ, несколько преувеличены: "В последнее время мы дважды сталкивались с ситуацией, когда на момент продажи недвижимости несовершеннолетние являлись только пользователями, а не собственниками. Хотелось бы отметить, что Хамовнический и Краснопресненский органы опеки были на высоте и досконально следовали букве закона в данном вопросе".
Что касается возможности опротестовывать действия регистраторов в суде, то это вариант совершенно фантастический. 90% сделок идут через агентства недвижимости, а риэлторы никогда в жизни не пойдут на конфликт с регистрационной палатой - им еще работать на этом рынке. Какие бы несуразные требования ни выдвигали государственные органы, максимум, на что пойдут риэлторы, - поднимут шум в прессе с призывом "обуздать регистраторов".
|