Cорокалетняя жительница Петербурга Ольга - заемщик с историей: пару лет назад получила "быстрый" кредит на неотложные нужды в Финансбанке (сейчас Кредит Европа банк). А недавно потребовалась ссуда в $20 тыс. на ремонт жилья, при этом старый заем еще не погашен: осталось вернуть около 100 тыс. рублей. Оформлять очередной "экспресс" Ольга не желает: "больно дорогие деньги, как оказалось". Поэтому она собирается взять ссуду под залог своей квартиры стоимостью $200 тыс. в Городском ипотечном банке (ГИБ). Из этих средств - расплатиться с Кредит Европа банком и сделать ремонт.
В ГИБе Ольге могут предоставить валютный заем под 9,9% годовых. Уже рассчитали сумму ежемесячных выплат - около $260. Выходит, что за те 10 лет, на которые Ольга планирует привлечь кредит, ей нужно будет выплатить $31,2 тыс.
Впрочем, с учетом страховки расходы на обслуживание долга увеличатся. По условиям кредитования квартиру, здоровье и жизнь заемщика, а также риск утраты права собственности на недвижимость придется застраховать. Размер премии начинается от 0,7% от суммы кредита. Правда, для Ольги страховка обойдется дороже. "Минимальный коэффициент предусмотрен для молодых людей, - рассуждают страховщики. - В данном случае ставка скорее всего составит 1,2?-1,3%". За 10 лет страховые премии при коэффициенте 1,3 превысят $1,4 тыс.
Кроме того, нужно учесть банковские и другие сборы, связанные с оформлением сделки. Например, комиссию за снятие наличных со счета (2 тыс. рублей), плату за выдачу кредита (10 тыс. рублей). Добавим к этому услуги оценщика (обычно 3,5-4 тыс. рублей), нотариуса (1 тыс. рублей), плюс стоимость регистрации залога (4,5 тыс. рублей). В итоге расходы на получение ссуды составят примерно 22 тыс. рублей ($900). Суммируем ежемесячные выплаты по ссуде, затраты на страхование и дополнительные сборы - получается около $33 тыс. То есть переплата по займу за 10 лет составит $13 тыс.
Срок - меньше, платить - больше. Впрочем, это не так уж много для 10-летнего займа указанного размера, полагают банкиры. Ведь если сравнить ипотеку и беззалоговое кредитование, то во втором случае переплата окажется куда более ощутимой. К примеру, в Импэксбанке ставка составит 10,99% в валюте плюс 1% - ежемесячная комиссия от первоначальной суммы задолженности, взимаемая за ведение ссудного счета. Эффективная ставка по подсчетам "Ф." в данном случае составит около 30% годовых. Если оформить заем на таких условиях, то за все время пользования ссудой придется отдать банку около $65 тыс. То есть переплата составит не $13 тыс., как при ипотечном займе, а в три с половиной раза больше.
В принципе, можно найти и более привлекательные условия. Скажем, Сбербанк предлагает занять под 17,5% годовых в валюте. Однако здесь уже потребуется обеспечение - к примеру, залог автомобиля или поручительство. И в любом случае Ольге не удастся получить 10-летнюю ссуду по программе потребительского кредитования на неотложные нужды - максимальный срок по таким займам, как правило, составляет 5 лет. Соответственно, в месяц придется отдавать не $260, а как минимум в два раза больше.
Две крайности. Ольге очень повезет, считают участники рынка, если ГИБ предоставит ей ипотечную ссуду. Дело в том, что обычно финансовые организации предпочитают не выдавать кредиты под залог недвижимости, если размер займа не превышает 15-20% от стоимости жилья. "У банка могут возникнуть проблемы с взысканием залога, если ссуда составляет, скажем, всего 10% от стоимости квартиры", - говорит руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков. Когда долг по сравнению со стоимостью жилья небольшой, суд может не обязать заемщика продавать жилплощадь, чтобы выплатить кредит. Иными словами, риски банка при "некрупных" по размеру суммах кредита возрастают.
Вместе с тем некоторые финансовые организации закрывают на это глаза. К примеру, в Судостроительном банке (СБ) вообще не установлено, какой должен быть минимальный размер ссуды по отношению к стоимости жилья. "Главное, чтобы сумма кредита была не менее $10 тыс.", - говорит начальник отдела ипотечного кредитования СБ Артем Ветюгов.
Но некоторые банки в целом с опаской относятся к подобным продуктам. "Сам факт попытки использования единственной недвижимости в качестве залога косвенно указывает на безвыходность ситуации заемщика", - считает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова. В Абсолют-банке или Банке жилищного финансирования можно взять кредит, который не превышает 80% от стоимости недвижимости. В то же время по стандартной ипотеке максимальный размер ссуды - 90% от суммы, в которую оценивается квартира.
Универсальный заем. Программы кредитования под залог жилья, по словам участников рынка, достаточно популярны среди населения. Причем, как полагает Сергей Даньков, в регионах граждане гораздо активнее прибегают к таким займам, чем в Москве. Ссуды берут на разные цели, в том числе и на развитие бизнеса: предпринимателям порой гораздо проще и быстрее получить "добро" на кредит как частным лицам.
Кроме того, ссуда под залог имеющейся недвижимости иногда является единственной возможностью приобрести еще не отстроенную жилплощадь. "К примеру, банки обычно не выдают займы под приобретение квартиры в здании на нулевом цикле строительства", - говорит Серей Даньков. Застройщик должен как минимум вырыть котлован и сделать фундамент. Однако чем раньше потребитель "войдет в долю", тем дешевле обойдется ему недвижимость.
По словам Артема Ветюгова, иногда кредит под залог квартиры экономически выгоднее, нежели другие продукты. "Так, ставка по займу на покупку коттеджа может быть выше, чем при кредитовании под залог имеющегося жилья", - объясняет эксперт. Наконец, как быть, если нужны немалые средства на строительство загородного дома? Можно по пальцам пересчитать банки, которые выдают целевые кредиты, скажем, на возведение коттеджа под залог участка. Кроме того, не всегда стоимость земли может "перекрыть" затраты на строительство.
ДЕТАЛИ: Кому не дадут кредит?
Как и в случае со стандартными ипотечными программами, кредитование под залог недвижимости подразумевает ряд ограничений.
По словам начальника отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Дениса Земана, в качестве обеспечения по займу не подходят старые дома с деревянными перекрытиями, жилье с истекающим сроком эксплуатации, признанные аварийными и готовящиеся к сносу здания. "Проблематично получить ссуду под квартиру в пятиэтажке", - продолжает эксперт. Также в некоторых финучреждениях (например, в Номос-банке) кредит не предоставляется в том случае, если у клиента есть только одна жилплощадь. Связано это с тем, что в Гражданском процессуальном кодексе есть норма, по которой нельзя изымать у клиента единственное жилье. Правда, позже появилась поправка: этот пункт не распространяется на "ипотечную" недвижимость. Так что в большинстве финансовых организаций подобного ограничения нет. "В любом случае заемщик, владеющий, скажем, двумя квартирами, после оформления ссуды вполне может продать одну из них", - говорит Сергей Даньков из Абсолют-банка.
|