Когда дольщик становится владельцем?
Мы оформили договор долевого строительства в 2005 г., а документы о праве собственности получили в 2006 г. С какого времени квартира считается собственностью?
Заранее благодарна, Наталья.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Так что вы считаетесь собственницей с даты внесения сведений о вашем праве в Единый госреестр прав на недвижимость. Эта дата указана в вашем свидетельстве о госрегистрации права собственности на квартиру.
Для приобретателей новостроек один из основных рисков - затягивание оформления права собственности на квартиру. Часты случаи, когда гражданам выдают ключи, заселяют, а потом месяцами приходится ждать получения документов. Если жильцы готовы добиваться ускорения процесса, а не ждать у моря погоды, то можно действовать следующим образом:
1. Выясните у застройщика, почему задерживается регистрация права собственности. Если дом готов, принят госкомиссией и затягивается передача документов на госрегистрацию, то вы можете отказаться от посреднических услуг и заняться оформлением права собственности самостоятельно.
Напишите заявление об отказе от услуг фирмы-посредника (компании, с которой у вас оформлен договор о содействии в регистрации). При этом ссылайтесь на ст. 782 Гражданского кодекса, согласно которой заказчик вправе в любое время отказаться от услуги, а исполнитель обязан вернуть внесенную плату, удержав расходы, которые уже произвел и может подтвердить документально. В заявлении требуйте передать вам документы, необходимые для самостоятельного обращения за регистра-цией права собственности.
Вам нужно будет предоставить в Росрегистрацию как договор участия в долевом строительстве, так и подписанный акт сдачи-приемки квартиры.
2. Бывает, что регистрация права собственности на новостройку затягивается в связи с тем, что фирма-застройщик не выполняет обязательства перед участниками инвестиционного процесса - правительством Москвы, местной администрацией и
т. п. В таких случаях прекратить бесконечное ожидание оформления прав на квартиру жильцы могут только путем обращения в суд.
Адвокаты советуют подавать иск о признании права собственности на новостройку на основании выполнения дольщиком своих обязательств по договору, т. е. полной оплаты вклада на строительство.
Как жить до оформления прав на квартиру
Чаще всего у новоселов, еще не получивших документ о праве собственности, возникают следующие вопросы:
Как реализовать налоговую льготу, положенную приобретателям жилья?
У покупателей новостроек есть право выбора: чтобы воспользоваться льготой, можно либо дожидаться оформления права собственности, либо подать заявление о предоставлении налогового вычета на основании документов о вкладе в долевое строительство. Во втором случае в налоговую инспекцию нужно предъявить договор о приобретении прав на квартиру и документ, подтверждающий внесение вклада.
Можно ли оформить регистрацию в новой квартире?
Получить постоянную регистрацию (прописку), увы, не удастся - для ее оформления обязательно нужен документ о праве собственности. А вот временную регистрацию оформить реально. Федеральная миграционная служба России, сотрудники которой выполняют регистрационные действия, издала специальные рекомендации в помощь дольщикам Москвы и Подмосковья (подробно об этом см. в «Вашем доме» 11 сентября и на сайте «КП» по ссылке http://www.kp.ru/daily/23965/72888/).
ВАЖНО
Кому предъявлять претензии за некачественные коммунальные услуги (слабое отопление, проблемы с горячей водой, электричеством и т. п.), не будучи полноценным хозяином квартиры?
Если у вас есть управляющая компания - как правило, ее назначают фирмы-застройщики, сдавая дом, - то все претензии можно смело адресовать сюда. Также вам должны помочь местные органы власти (в Москве - управы, префектуры), отвечающие в том числе за нормальное коммунальное обслуживание всех жилых домов на территории своего района, округа и т. д.
СИТУАЦИЯ 2
Перепланировка при «свободной планировке»
При покупке меня заверили, что жилье будет свободной планировки. Строительство заканчивается, и рабочие собираются возводить в квартире стену, которая едва не упирается в окно. Мне заявили: по утвержденному проекту стены такие, а если хотите что-то менять - согласуйте в инстанциях. Законно ли это? Почему я должна согласовывать, если внутренних стен еще нет?
С уважением Марина.
Компания-застройщик обязана соблюдать проектную документацию, утвержденную при получении разрешения на строительство. А если новосел хочет что-то изменить по сравнению с утвержденным проектом (пусть даже еще не воплощенным в жизнь), то такое переустройство равнозначно перепланировке в готовом жилье. Необходимо согласование в Мосжилинспекции.
Однако важно иметь в виду: для согласования перепланировки требуется свидетельство о праве собственности на квартиру. Таким образом, дольщикам сначала нужно дождаться госрегистрации своего права на новое жилье.
А чтобы строители бессмысленно не возводили ненужную вам стену, можно отказаться от таких работ. Если вы приобретали квартиру по договору инвестирования или долевого строительства, применяется Закон «О защите прав потребителей», согласно которому отказ от работ допускается в любое время и заказчику возвращается стоимость невыполненных работ за вычетом фактических затрат исполнителя (ст. 32). Передайте письменное заявление об отказе со ссылкой на закон в компанию, с которой у вас заключен договор.
Чтобы не оказаться в ситуации, как у Марины, внимательно вместе со специалистами изучайте документацию перед подписанием договора! Вы вправе ознакомиться с утвержденным проектом, в том числе планировкой квартир, чтобы убедиться, нет ли расхождений с обещаниями менеджеров. Важно максимально подробное описание будущей квартиры в договоре, где можно указать расположение внутренних стен. Если обнаружатся несовпадения, то исправлять их, в том числе согласовывать переустройство, застройщик будет обязан за свой счет.
СОВЕТЫ СПЕЦИАЛИСТОВ
Федор САРОКВАША, директор по рекламе и PR ГК «СУ-155»:
- Выбирая застройщика, нужно обращать внимание на имидж компании, стаж работы на рынке недвижимости, реализованные проекты. Весомый плюс - участие в выполнении правительственных программ. Риски возрастают при подозрительно низкой цене квадратного метра. Стоимость квартиры может быть, например, на 5% ниже, чем в среднем на рынке, но при условии, что у застройщика действует специальная акция. В остальных же случаях велика вероятность столкнуться с мошенниками.
Процесс оформления права собственности на квартиру в новостройке занимает немало времени - до получения документов приходится ждать не менее полутора лет. Можно провести это время с пользой - например, сделать черновой ремонт, заказать архитектурный и электротехнический проекты квартиры. Тогда после получения свидетельства о праве собственности можно будет сразу приступить к чистовой отделке, что сократит время ремонта и долгожданного переезда в новую квартиру.
Павел ПУЗЫРЕВ, генеральный директор Группы Компаний «ИТЭК»:
- При покупке квартиры на первой стадии, т. е. на уровне котлована или вбитых свай, высок риск, что строительство может затянуться на долгий срок или - при выборе недобросовестного застройщика - вообще будет заморожено на неопределенный период.
При вложении в долевое строительство на более поздних стадиях - ближе к готовности дома - риски, связанные со сроками строительства, сводятся к минимуму. Но за все хорошее надо платить: цена квадратного метра при этом значительно повышается.
|