В последнее время все больше людей приобретают жилье, участвуя в долевом строительстве. Это дает возможность оплатить квартиру в рассрочку. Кроме того, долевое строительство является хорошим способом вложения средств. Рассмотрим, на что нужно обратить внимание, заключая договор участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве застройщик должен построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства (дольщику), а дольщик обязан уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение.
Многие специалисты в сфере недвижимости считают, что покупка квартиры в строящемся доме - это выгодный и надежный вариант улучшения жилищных условий. Во-первых, нет необходимости проверять юридическую чистоту покупаемого жилья. Ведь у объекта строительства отсутствует риски, связанные с предыдущими хозяевами.
Во-вторых, цены на жилье в строящихся домах, как правило, ниже, чем в уже готовых.
В-третьих, новая квартира - это новые строительные материалы, современные коммуникации. Немаловажны также широкие возможности по планировке жилья и проведению отделочных работ.
Основным недостатком приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве является то, что пройдет немалый срок, прежде чем покупатель сможет въехать в квартиру. Это связано с длительным процессом строительства, регистрации и заселения в новый дом.
Кроме того, могут возникнуть неприятности, связанные с недобросовестностью или банкротством застройщика, срывом сроков ввода дома в эксплуатацию, плохим качеством строящегося жилья.
Предположим, гражданин, рассмотрев все преимущества и недостатки, решает вложить свои средства в долевое строительство жилья. На данном этапе необходимо грамотно выбрать застройщика.
Застройщик - это фирма, которая привлекает деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости. Он должен иметь в собственности или на правах аренды земельный участок под возведение жилья.
Согласно законодательству застройщик может привлекать деньги дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство, зарегистрирует право на землю и опубликует проектную декларацию.
В связи с этим, прежде чем заключать договор участия в долевом строительстве целесообразно попросить у застройщика разрешение на строительство, свидетельство о регистрации прав на землю, а также выяснить, опубликовал ли он проектную декларацию.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике (название, адрес, сведения о госрегистрации и учредителях) и информацию о проекте строительства (этапы, местоположение строящегося объекта, количество квартир в доме). Ее публикуют в средствах массовой информации и (или) размещают в телекоммуникационных сетях общего пользования (например, в сети Интернет).
При заключении договора участия в долевом строительстве необходимо помнить о его существенных условиях. Ведь если в договоре не определены существенные условия, он считается незаключенным.
К существенным условиям договора участия в долевом строительстве закон относит: описание объекта долевого строительства; срок передачи жилого помещения дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на жилье.
Описание жилого помещения необходимо для того, чтобы дольщик приобрел именно ту квартиру, на которую рассчитывает. Оно включает сведения о строительном адресе дома, номере подъезда, этаже, количестве комнат в квартире, планировке, метраже.
Срок передачи жилого помещения дольщику должен быть единым для всех участников долевого строительства. Если застройщик нарушил этот срок, он обязан выплатить дольщику неустойку (пени). Ее размер - одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующая на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участник долевого строительства - гражданин, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере.
Цена договора - это размер денежных средств, которые дольщик уплачивает для постройки жилья. Как правило, цену выражают в твердой сумме. Дольщик может уплатить всю сумму сразу или вносить периодические платежи (каждый год, месяц или неделю).
Гарантийный срок на объект долевого строительства не может быть меньше пяти лет. По общему правилу его исчисляют с момента передачи жилого помещения дольщику. Однако в договоре стороны могут предусмотреть другой порядок исчисления гарантийного срока.
Если в течение этого срока дольщик обнаружит нарушение требований к качеству жилого помещения, он вправе предъявить застройщику претензии и потребовать: безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.
Застройщик должен передать дольщику жилое помещение не позднее срока, который предусмотрен договором. Причем сделать это он может только после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Застройщик в письменном виде уведомляет дольщиков о завершении строительства. Также он должен сообщить о необходимости принятия жилого помещения и о последствиях бездействия участника долевого строительства.
Дольщик обязан приступить к принятию жилого помещения в предусмотренный договором срок. Если же такой срок не предусмотрен - в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения от застройщика.
Застройщик передает жилое помещение, а дольщик принимает его на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Вместо передаточного акта можно составить другой документ о передаче.
Договор участия в долевом строительстве и право собственности на построенное жилье подлежат государственной регистрации.
При этом регистрация договора и регистрация права собственности - это не одно и то же.
Требование о государственной регистрации договора - это требование к его форме. Именно с момента такой регистрации договор участия в долевом строительстве считается заключенным.
После того как застройщик передаст жилое помещение дольщику, регистрируют право собственности. Основанием для регистрации являются разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и передаточный акт (или другой документ о передаче жилого помещения дольщику).
Договор и право собственности регистрируют территориальные органы Федеральной регистрационной службы.
Договор участия в долевом строительстве и право собственности на объект такого строительства считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
|