Три года назад подмосковные власти пообещали жителям региона дешевую ипотеку. Предполагалось, что созданная по инициативе областного правительства Ипотечная корпорация (ИКМО) сможет выдавать жилищные кредиты на длительный срок под низкие проценты.
Фундаментом подмосковной ипотеки должны были стать жилищно-строительные и потребительско-кредитные кооперативы. Впрочем, уже тогда многие участники ипотечного рынка скептически оценивали эту инициативу, а заявленные ставки - 12% годовых в рублях - называли неприемлемыми. "У этой программы мало шансов на выживание, если ее не будут постоянно подпитывать из других источников, например из бюджета", - предупреждала в одном из интервью вице-президент фонда "США-Россия", а ныне президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова. Так и получилось: скромные бюджетные ассигнования до сих пор не позволили подмосковной ипотеке "раскрутиться" и заработать в полную силу.
Внешне подмосковный ипотечный механизм выглядит солидно. Это два десятка ипотечных кредитных потребительских кооперативов (созданных, в том числе, и при непосредственном участии подмосковных застройщиков), которые аккредитованы Ипотечной корпорацией и объединены в Ассоциацию кредитных потребительских кооперативов Московской области "Московия". Еще - четырнадцать коммерческих банков, шестнадцать оценочных компаний, столько же страховых и двадцать риэлторских фирм. "По числу участников наша система самая крупная в России, до конца года в ней будет уже сто пять организаций", - говорит генеральный директор ИКМО Владимир Мальцев.
Впрочем, такая многочисленность многим кажется сомнительным достижением. Ведь несмотря на феноменальное количество участников, объемы кредитования невелики: общий объем выданных кредитов к концу 2004 г. составил примерно 300 млн руб.
Это очень мало, если учесть, что ежегодно в Подмосковье возводится около 5 млн кв.м жилья. По словам заместителя гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Черняка (АИЖК рефинансирует выданные ИКМО кредиты), средний размер ссуд, выдаваемых в Подмосковье, составляет около 560 тыс. руб. Выходит, за три года услугами областной Ипотечной корпорации воспользовались всего-то около 600-700 заемщиков (хотя, заметим, в официальных сводках фигурирует цифра на порядок больше).
От командора - к оператору
Вероятно, такие "успехи" указывают на то, что стартовая модель ипотеки оказалась неэффективной. Во-первых, ипотечные кооперативы не смогли заманить в свои ряды достаточное количество людей. Более того, как сообщил в частном разговоре один из сотрудников Ипотечной корпорации, сейчас кооперативы вообще сворачивают жилищные программы, предоставляя своим членам не ипотечные, а потребительские займы на сравнительно небольшие суммы. Во-вторых, девелопер из ИКМО получился не ахти: за три года корпорация развернула строительство жилых домов всего лишь в восьми муниципалитетах. В частности, проектируется жилой дом в Егорьевске и Шаховском, ведется строительство жилых домов в Сергиевом Посаде (один дом готов, второй возводится, третий проектируется), в Ступино и Одинцово. Сдано несколько домов в Подольске, Жуковском и Луховицах (здесь возведено несколько сблокированных коттеджей). По мнению некоторых специалистов, корпорация явно не справилась с ролью "ипотечного командора" и постепенно превращается в обычного регионального оператора АИЖК. На первом этапе организация сводит заемщиков с банками, которые работают по федеральным стандартам, а на втором - выкупает у банков закладные, обеспечивая таким образом рефинансирование займов. Кстати, "стратегическим партнером" Ипотечной корпорации в этом деле выступает "любимый" банк подмосковных властей - "Возрождение", обладающий развитой филиальной сетью из более чем 100 отделений. Серьезную конкуренцию ему составляет, пожалуй, лишь "Автобанк".
С помощью этих и ряда других первичных кредиторов желающие могут приобрести квартиру как на первичном рынке - в готовом доме по договору переуступки прав, так и на "вторичке". Условия кредитования стандартные, и отнюдь не лояльные - сумма кредита не более 70% и не менее 30% стоимости приобретаемого жилья, процентная ставка - 15% годовых в рублях, срок - от года до двадцати лет.
Вперед к миллиарду
По словам Владимира Мальцева, в этом году ИКМО рассчитывает существенно нарастить свои обороты и преодолеть планку в 1 млрд руб. Правда, в это верится с трудом. Да и сам ипотечный начальник признает - слишком много у ипотеки тормозов. "На мой взгляд, тормоза подмосковной ипотеки находятся на Старой площади, - заявил недавно во всеуслышание г-н Мальцев, выступая перед депутатами областной думы. - Государственной поддержки ипотеке явно недостает. Приведу несколько примеров. Когда создавалась Ипотечная корпорация, ее уставный капитал был запланирован в размере 100 млн руб., затем уменьшен до 50 млн руб., а по факту - до 33 млн руб. Эта смехотворная сумма отнюдь не отражает масштабности задач, которые поставлены перед ИКМО. С таким уставным капиталом можно заниматься реализацией ипотечной программы разве что в одном из муниципальных образований". А между тем, напомнил г-н Мальцев, от размера уставного капитала зависит не только устойчивость корпорации, но и лимит на выкуп закладных со стороны АИЖК, то есть объем федеральных денег, который может быть направлен на развитие ипотеки в Московской области. От этого же зависит и количество закладных, которые оператор может содержать на своем балансе. Или другой пример - программа создания системы ипотечного жилищного кредитования на 2002-2003 гг. Она, по словам глав ИКМО, была своевременно принята, но не профинансирована в полном объеме.
Помимо бюрократических проволочек, специалистов настораживает также и стремительный рост цен на жилье - при сохранении процентных ставок по кредитам и нынешнего уровня дохода граждан. Это грозит ипотеке постепенным исчерпанием спроса. Уже сейчас, по экспертным оценкам, при ставке 15% годовых взять ипотечный кредит могут немногим более 5% населения. В основном это люди, имеющие высокооплачиваемую работу в столице и прописанные в ближайшем Подмосковье. На этот же тревожный симптом обращает внимание своих подмосковных коллег и генеральный директор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования Анатолий Мейзлер. "Например, в последние месяцы в Уфе из-за роста цен на жилье средний уровень дохода семей, которые могут участвовать в нашей программе, возрос до 26 тыс. руб. Если так пойдет и дальше, то количество заемщиков будет уменьшаться. Поэтому необходимо создать систему, ориентированную на средний класс со средними доходами, - говорит он. - Однако без бюджетных денег невозможно двигаться в сторону развития массовой ипотеки, и только с их помощью можно обеспечить низкие процентные ставки". Для Московской области они, по расчетам главы Уфимского ГАИК, должны составлять около 4,8% годовых. Только такой уровень процентных ставок, полагает он, позволит значительно расширить круг заемщиков. "Направлять бюджетные средства в ипотеку вполне разумно. Это будет стимулировать строительство жилья, которое возводится местными строителями из местных строительных материалов. Вот вам и мультипликативный эффект", - подчеркивает г-н Мейзлер. Кстати, результатам работы уфимского агентства, которым он руководит, можно позавидовать. Всего им выдано более 3,5 тыс. ссуд, из них 2300 - по федеральным стандартам, а остальные - в рамках городской программы, которая рассчитана на работников бюджетной сферы и молодежь. Этой категории заемщиков ипотечные кредиты предоставляются на 15 лет под 8% годовых. "Причем эта программа действует только на рынке новостроек, что позволяет нам снизить стоимость квартир", - поясняет А. Мейзлер. Как? Все очень просто. Администрация предоставляет застройщикам инженерно обустроенные площадки и не требует с них дополнительных отчислений в городскую казну.
Жирок от привлекательности
Однако подмосковные чиновники уфимским опытом пока пренебрегают. По словам заместителя председателя областного правительства Александра Горностаева, главы некоторых районов крайне неохотно предоставляют участки под ипотечное строительство. "И вообще, у нас тут у всех жирок образовался от нашей привлекательности. Оттого, что строительство жилья в Подмосковье идет такими темпами", - справедливо замечает он. Но при этом признает важность развития ипотеки.
Как показало недавнее совещание в областной думе, московские власти все же намерены пойти навстречу своему детищу. В частности, увеличить уставный капитал ИКМО до 100 млн руб., что позволит корпорации несколько увеличить размер оборотных средств. Однако этих мер может оказаться недостаточно. Ведь уже сегодня ипотека получает дополнительные стимулы к развитию. В частности, со стороны федерального агентства. Недавно оно внесло изменения в свои стандарты в связи с принятием нового законодательства, регулирующего вопросы ипотечного жилищного кредитования. Теперь из стандартов исключены обязательные требования о нотариальном удостоверении одного из договоров - кредитного (договора займа), купли-продажи квартиры, договора участия в долевом строительстве. Также исключено требование об обращении в органы опеки и попечительства при наличии в семье заемщика несовершеннолетних детей либо недееспособных граждан за получением разрешения на передачу в ипотеку приобретаемого жилого помещения (за исключением случаев, когда над такими лицами установлена опека или попечительство либо несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения). "Принятые изменения в стандарты снижают транзакционные издержки для заемщиков и активизируют выдачу ипотечных кредитов населению, что приведет к расширению масштабов ипотечного кредитования на всей территории страны", - уверены в АИЖК. Участники рынка ожидают, что уже в феврале-марте федеральное агентство продолжит обновление стандартов с целью расширения круга потенциальных заемщиков. Правда, пока остается открытым вопрос, готовы ли хозяева подмосковного оператора - в лице областного правительства - к этим нововведениям.
|